确定购房合同违约金比例的法律依据

本文主要探讨了房屋买卖合同中违约金的约定问题。根据我国法律的规定,当事人可以自主决定是否约定违约金以及约定的具体数额。违约金通常为房屋总价款的10-20%。律师提醒,如果约定了违约金,一方违约时,对方即可直接按照约定主张违约金,从而省去了举证证明实际损失的麻烦。此外,违约金的计算方法也存在一定的规定,乙方如果未能按合同规定的时间将房屋交给甲方,也应该向甲方支付违约金。

法律分析

在房屋买卖合同中，关于违约金比例的确定，买卖双方有权自主决定是否约定违约金以及约定的具体数额。房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。《民法典》一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。律师提醒：建议约定违约金因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。按总房价500万人民币计算，违约金为50万到100万人民币之间，很容易确定。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。

二、违约金的计算。“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。对于买房者(甲方)来说，如果逾期付款，就应该向卖房者(乙方)支付违约金。因为由于甲方未在规定的日期向乙方付款，实际上就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项，相当于乙方在为甲方提供贷款买房，甲方在这段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息。对于乙方来说，如果未能按合同规定的时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金。因为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于乙方在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，还应向甲方再支付所占用资金的利息。

结语

房屋买卖合同中的违约金比例由买卖双方自主决定，通常为房屋总价款的10-20%。违约金是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿，可以避免守约方在主张实际损失时需要举证证明。对于乙方未按合同规定时间交付房屋，甲方有权向乙方支付违约金。乙方也应向甲方支付所占用资金的利息。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。