商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系.项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。

市场比较法一：租金价格体系分析

第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下：名称街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月

第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。

在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：项目权重本项目街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置1257587 交通情况9666 商业氛围14498 人流量情况1144476 车流量情况755555 建筑外观4233 项目规模2233 停车位3334 经营管理863333 经营商实力信誉8355 未来发展1386677 合计100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。

2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47)*40=42.55P2

=(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93

P4

=(55/57)*60=57. 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。

以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格.回报率来反推的方式也是可行的。

市场比较法二：商业项目价值评价

第一步制定项目价值评价表序号评判因素权重评定分值分值项目1 项目2 项目3 项目4 本案 A 周边环境 (小计) 3020.6723.67232422 A-1 商业位置5344.3344 A-2 交通便利度53.674.334.334.334 A-3 周边房屋素质3.673.6743 A-4 周边居民质素3.3333.333 A-5 人流52.674.333.3344 A-6 车流53.3344.334.334 B 规划及建筑 (小计)

2018.331210.331417 B-1 整体规划43.672.672.3333 B-2 外观建筑风格43.672233 B-3 建筑空间规划32.6721.6722 B-4 停车位（便利大小）331.6711.673 B-5 主题广场

32.671.671.672.333 B-6 动线组织32.6721.6723 C 配套设施(小计)

2013.6710.339.6712.3317 C-1 公共配套设计

432.331.672.673 C-2 无障碍设计42.3321.672.333 C-3 导购设 施32.67221.673 C-4 安全设施321.331.523 C-5 灯光设计321.331.51.673 C-6 其它设施31.671.331.3322 D 营销管理(小计)

3022.0317.9714.9319.3325 D-1 主题形象32.331.671.3323 D-2 营销策略322.171.832.332 D-3 主力店432.331.932.53 D-4 业态布局432.331.772.674 D-5 商场人流设计221.2711.332 D-6 经营管理模式321.771.8322 D-7 商业管理公司

21.271.2711.172 D-8 促销活动21.171.1711.171.5 D-9 经营 管理321.8311.673.5 D-10 品牌控制2211.071.171 D-11 物业 服务21.271.171.171.331 合计10074.763.9757.9369.6781 价值实现度（%）10074.7063.9757.9369.6781第二步制定项目价值实现表评判因素权重价值实现度项目1 项目2 项目3 项目4

本案周边环境3020.6723.6723.0024.0022 规划建筑 2018.3312.0010.3314.0017 值实现

度%10074.763.9757.9369.6781第三步制定项目价值评价表租金统计及分析本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）：业态

人民路东大街西大街前进西路头桥路天汉大道太白路人民路最高

配

套

设

施

2013.6710.339.6712.3317 营销管理3022.0317.9714.9319.3325 价

租金130906572631408073 最低租金8040233418752628

平均租金1055340.51075350.5 根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。

如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：项目最低租金最高租金平均租金项目1100140120 项目290140115 项目378100 平均租金.333126.666108 根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度=108×81%÷65.5% =133.56（元/㎡/月）本案平均销售价格 = 本案平均租金×10年×12月

=133.56×10×12=16027.2（元/㎡）