不动产登记宗地测绘中常见的问题及处理方法 钮旭鹏

摘要：在最近的一些年里，我国经济处于快速发展状态，对不动产产权变得越来越重视。伴随着不动产统一登记制度的实施以及物权法的颁布，我国对不动产产权越来越重视，不动产登记、变更同时也变得愈来愈频繁。本文通过对不动产登记宗地测绘问题分析与处理方法以及宗地测绘时要重点注意的事项对本课题进行了逐层剖析、缓缓深入的研究。

关键词：不动产登记，宗地测绘，用途，分类，权属

在不动产进行登记发证的过程中，最为重要的任务就是对地块进行宗地测量。以宗地为基本单位，对宗地的土地利用类型、构筑物、建筑物、界址点、权属界线、面积以及位置这些内容对宗地进行地籍测绘，获取相关资料。由于不动产发证工作的重要性，对于工作人员来说这项工作是个技术要求较高的工作，与此同时工作人员对国家的也要做出相应的了解。本文宗地测绘的实际情况出发，根据相关实践活动，根据自身的工作经验，对其中容易出现的问题做出了总结与归纳，并针对宗地测绘的问题进行了分析，提出相关解决方案。 1 问题分析与处理方法 1.1 土地用途的确定

因为在过去的几十年中的历史原因，我国长期以来处于土地资源分配标准不明确的状态。在土地测绘的过程中，因为土地资源数据的差异性，对土地用途的确定通常较为困难，但其又是一项最为重要的部分，必须根据土地审批文件，谨慎再谨慎对土地用途进行确定。

我国在近十余年中，一直使用着于07年8月10号颁发的，分类采用12个一级类、57个二级两个层次分类体系的《土地利用现状分类》国家标准。在12个一级分类当中有水域及水利设施用地、交通运输用地、特殊用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、草地、林地、园地、耕地以及其他土地。根据国土局权属依据与审批文件以及土地规划，与第二级分类吻合无误，就归类于第二级当中，如果实在无法找到与之吻合的第二类，那就选择和第一类中相近的归类，并备注这块土地的真实用途。

当将一块宗地审批为商务金融用地、住宿餐饮用地、批发零售用地或是其他商服用地中时，这种单一用途的土地，根据国家规范依照批准用途的第二级划分。对于没有明确单一用途，根据国家规范对其按照商服用地划分到第一级用地当中。在宗地进行功能变更时，对于一开始登记为商服营地、商业服务用地或者是商业用地的宗地对于可以区分宗地用途的按第一级商服用地进行划分，对于不能区分用途的，对其按照第二级分类进行划分。对于在宗地地块之中建造着集体宿舍这种情况，根据这块宗地地块的批准用途，将其确定为居住用地当中的集体宿舍宗地。根据城镇住宅用地，将这块宗地地块实际用地标注为集体宿舍。 1.2 界线测绘存在误差的解决办法

相比于过去的几十年，我国现代的测绘技术已经大有成长，当在实际的测绘过程当中发现实际的宗地地块和过去的土地证界限差别非常大，有和旁边接壤的宗地地块发证界限有着空开或者重叠或是有界址点坐标超限的情况时，主要由于以下两种原因造成，根据这两种不同的原因，应采取不同的方法应对。 1.2.1 界址点误差超限，界址线属性无误

当出现宗地地块界址点误差超限，界址线属性无误的情况时，面对这种情况我们应先要对界址线依附的地物是不是还是依旧不变的，如果没有发生变化，那

么就对照这次的测绘数据作出复核检查，如果符合检查的结果是这次测绘数据没有问题，那么根据实际的地物来对界址线进行相关的调整工作，调整过后的界限地块总的占地面积应该尽量保证其不会发生变化。如果发生了变化的话，那么就要保持原来的界线对其不进行改变。此外，对于变化的界线，还要对旁边宗地的权利人以及本宗地的权利人进行界址位置的确认，并且进行指界盖章以后，才能对该宗地地块进行使用。

1.2.2 界址点误差超限，界址线属性与相邻宗地界线属性不一致

当出现宗地地块界址点误差超限，界址线属性与相邻宗地界线属性不一致这种情况时，面对这种情况我们应对旁边宗地的权利人以及本宗地的权利人进行界址位置的确认，并且进行指界，当界址线位置确定完毕之后，填写界址确认表格，最后还要经由双方签字、盖章。为了让新调查的数据出具成果，我们可以通过对现场指界确认的界址线进行实测实量工作对旁边的宗地界址范围也进行变更入库处理。

1.3 发证地块涉及拆迁征用的情况的解决办法

在进行宗地测绘调查的过程里，必须对所查项目实施单位进行严格的审核、检查，一旦发现本宗地的界址线和旁边的单位征地项目相互重叠的情况，需要对本宗地是不是签订了议和补偿协议进行调查确认。如果发现没有进行了议和补偿协议的签订，需要立刻要求本宗地权利人出具没有补偿的情况说明，并且让旁边项目建设主体方进行意见签署工作，接着按照原先的界线来对界址范围进行确认。如果发现已经签订了补偿协议的，则必须让本宗地权利人按照补偿协议进行退让相关宗地地块。

2 宗地测绘时要重点注意的事项

（1）对于铁路、公路等线状宗地的测绘、宗地图上要注明河流、高架立交桥、地下通道等通过线状宗地的面积，以便在土地他项权利中标注。

（2）在城区内大街小巷一般有地名，要仔细核对，图上加以标注。 （3）对于房屋的层次实地要仔细核查清楚。

（4）在进行私房测绘时实地要查清宗地内是单户还是是两户以上，便于权属界址表宗地内用户的确认。

（5）当征改宗项目中的施工用房，图上表示要注明施工用房。

（6）对于电线杆、通信杆一般不表示，但高压铁塔要表示，装饰路灯择要表示。

（7）对于宗地内外的名胜古迹一般要注名称（测绘时要多问）。

（8）对于棚房、简易房的表示采取就低不就高原则，有围墙的应先表示围墙再表示棚房。

（9）对于栅栏在有权属界址线通过的情况下，要分清栅栏内、中、外，一般测绘有权属通过这一侧。

（10）对于雨棚与台阶的表示，共存有冲突情况下优先表示台阶。 （11）在日常测绘项目中应实测宗地权属界线外30—50米。

（12）在地籍图是土地管理的专题图中，首先反映行政界线、地籍街坊、界址线、界址点、地类、面积、座落、土地使用者、所有者及土地等级等地籍要素，其次反映与地籍有密切关系的地物、文字注记。

（13）地籍测量与地形测量之间的区别：地形测量是在工作范围内测量某一个时点的地物、地貌。地籍测量主要反映土地权属的地籍要素，随宗地权属的变更而不断更新，以保证地籍资料的完整性。地物、地貌的高程要素不是地籍测量

的重点，地籍测量是测绘与法律、法规的综合应用。

（14）基本原则是权源合法、四至清晰、界址清楚、面积准确、无权属争议。 3 结束语

本篇文章对于宗地不动产的测绘过程做出了相应的分析以及处理啊方案，希望这些解决方案能对日后其他人的宗地不动产的测绘工作提供一定的帮助。解决宗地不动产测绘工作需要勤加总结自己的工作经验，也需要有着精湛的业务水平以及责任心，只有这样才能在宗地不动产的测绘过程中，根据实际出发，减少错漏之处。

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