城中村

什么是城中村

城中村是指随着城市的发展，城市面积的扩张，有些村庄已为城市建筑所包围，但村中居民仍为农业户籍，保留部分农村生活习惯和农村管理方式的村庄。那些农地与居民早已非农化，农民的土地大部分已经被所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。目前看来，我区属于城中村的地点主要有四个，龙沙村，星光村，署光村，黎明村。今年被列为重点改造的是龙沙村和星光村。

城中村现状

城中村作为城市化进程的特殊产物，普遍存在五个弊端，一是环境卫生恶劣，由于城中村的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城市管理体系，致使村内道路泥泞，污水横溢，垃圾城堆。二是私搭乱建严重，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，村民见缝插针，私搭乱建，诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了原来村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。三是基础设施薄弱，公共配套设施不足，公共绿地和设施缺乏，严重制约了我区整体服务功能的提高和居民生活质量的改善。四是安全隐患较多。城中村内道路狭窄弯曲，火灾、水灾了隐患突出，住宅缺乏科学设计，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求，村中卫生环境较差，容易引发各类疫病，存在公共安全隐患。五是治安状况较差，廉价的出租屋吸引了大量成份复杂的外来人口，带来了环境、治安、计生等方面的隐患，成为城市管理的盲区。龙沙村与星光村附近已经都是学校，对其改造已是迫在眉睫。

城中村改造的内容

- 1 -

城中村改造既包括有形的空间形态改造，也包括无形的社会形态改造。包括了四个转变，一是城中村农民向城镇居民的转变；二是村委会向社区居委会的转变；三是集体土地向国有土地的转变；四是集体经济向股份经济的转变；通过以上转变，逐步实现农村城市化、农民市民化、就业社会化、管理社区化。

三、“城中村”改造存在的主要障碍

一是思想障碍。随着城市建设的发展，一方面，“城中村”的农民担心集体土地逐步减少，日后生活无着落，抵制对“城中村”改造，抵制拆迁改造中以村社自行修建的形式安置拆迁农民，依附土地的传统观念改变较难。再一方面，“城中村”的农民由于受既得利益的影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，只顾及眼前利益，考虑不到长远发展。因此有的农对征地和“城中村”改造都是不情愿的，甚至十分反对。

二是障碍。“城中村”拆迁、改造是一件新生事物，涉及户籍制度、土地利用制度、财政制度、投融资、城市管理、行政管理等诸多方面的问题，国家法规没有明确统一的规定，因而在操作上没有统一的做法。一旦村民大会表决不同意改造安置方案，不同意城市建设征地，也只能慢慢做工作。现在看来大部分的村民还是愿意改造的，只是对改造方案，补偿额度在心里上感觉有差距。

三是经济障碍。我市是内陆经济欠发达城市，城市建设起步晚，基础建设欠账多，配套建设的优惠和鼓励多元化融资的又没有出台，面临着资金难题。这也是“城中村”改造的一个难题。

解决问题的几点建议

- 2 -

1、编制规划，并制定我区“城中村”改造和拆迁安置的区域标准。思想先导，惠及于民，在和谐稳定的氛围中启动城中村改造。城中村改造必将触及到被拆迁人的既得利益，为减少产生负面影响，建议区对城中村改造的重大意义及其、方案、规划等内容要加强宣传，作好深入细致的思想工作，保护被拆迁人的知情权和决策参与权，有效化解矛盾；在拆迁、补偿、安置等制定上要充分考虑被拆迁人的切身利益和承受能力，使他们真正成为城中村改造的参与者和受益者，理解、认可、支持城中村改造工作，坚持成熟一个，推进一个。

2、集中全力解决以下四方面的问题，最主要的是处理好农民利益。一是集体土地变为国有土地。这是“城中村”改造的重要基础，如若不推进这一转变，“城中村”制约城市发展空间，影响城市规划的实施，造成城市土地粗放经营和无序使用的弊端就无法从根本上消除。因此，集体土地变为国有土地是“城中村”改造不可回避的措施，将行政村所辖范围内的所有集体土地通过统征的办法，一次性转为国有土地，并按有关给予征地补偿。在集体土地变为国有土地以后，要充分考虑村民失地后经济来源问题，以切实保障村民失地不失房，失地不失利。二是集体经济变股份经济。失地后怎样保障不失利，是村民在“城中村”改造中最关心的核心问题之一，也是“城中村”改造能否顺利实施的一个关键问题。从实际来看，把每一个“城中村”集体资本、财产，包括所给的征地补偿，集体土地资产及其他一些办公楼、市场、商业用房等资产及经营收入，按《公司法》股份制原则，改造成股份制经济，将股份按照一定的原则分配给每个村民。比如：可根据村民在本村工作的时间长短，村民原有土地资源收入，集体资产积累等情况，设置“人口股”和“农龄股”，视具体情况合理公正地分配股份，不论这些集体经济的权属是否在市场经济中发生变化（被兼并或整体租赁、联合开发等），村民均可按股每年从集体经济中分红。为此，可制定城中村集体资产管理及其运营方式改革。

三是村庄变社区。城中村改造不仅要实现土地管理的转变，更要实现社会管理的体

- 3 -

制转轨。从名义上要变村委会为居委会，从形式上要变村庄为社区，从内涵上要将城市社区管理服务的机制全面引入。同时，要将这些地方的市政基础设施和公共基础建设及管理纳入市政统一监管范围，使改造后的“城中村”与城市其他社区享受同等待遇。

四是村民变市民。这一环节要与集体土地变国有土地同步，在“交地”的同时，一次性将村民集体“农转非”，换发新户口薄，“农转非”的所有费用全免。转制后的居民，在入学、参军、医疗、社会养老保险，尤其是城市低保等方面享受城市居民同样的待遇。应通过劳动与社会保障部门出台失地农民社会保障，要求将征地补偿费用及返回留地开发所得资金优先用于村民社会保障定为基本，以消除村民对“城中村”改造、城市建设拆迁的抵触情绪。特别在失地农民就业方面，应制定失地农民就业，对这部分人群应特别关注，把他们的就业问题与城市下岗失业人员的再就业放在同样重要的位置对待，积极引导他们从事二、三产业发展，创办社区服务，纳入劳务输出统一规划，进行培训、中介，千方百计为这部分人创造就业机会。

（四）统一补偿标准，依法推进，维护拆迁当事人的合法权益。前期拆迁补偿是城中村改造中各种矛盾问题的焦点，建议区从实际出发，依据有关法规、，在保障国家利益、集体利益、拆迁当事人利益的前提下，一是科学合理制定统一拆迁安置标准，符合规划的合法建筑与违章建筑应有区别，公正透明，阳光操作。二是坚持依法推进，对个别不讲、漫天要价，经行政裁决后仍拒绝拆迁的，应加大司法强迁执行力度；对违法占地、违章建筑、私搭乱建要依法有效扼制，确保城中村改造稳定、有序推进。

（五）建立协调联动机制，为城中村改造创建“绿色”通道。在不违反原则的前提下，建议区协调、规划、国土、建委等相关职能部门，密切配合，尽量提高效率，减少环节，缩短审批时限，加快项目办理审批手续；同时继续加强与市级有关部门的协调，争取将城中村改造项目纳入市级审批“绿色通道”，促进项目的批准与实施。

- 4 -

（六）逐步打破城乡二元管理，推进城乡一体化进程。城中村改造不单单是一个空间形态的转变，还将深入涉及两种、两种身份的改变,为增进城乡经济社会发展融合度，建议区一要加强监督，合理合法地处置好村级集体资产，推动资产变股权，农民当股东，消除被拆迁人的后顾之忧；二要坚持产居联动，产业支撑，增加就业机会，拓宽收入来源渠道，同时落实好转变为城镇居民后的养老保险、医疗保险、最低生活保障等实际问题；三要加强街道社区建设，发挥社区管理和服务功能，促进城乡社会管理接轨，改变城乡二元管理结构，推进城乡一体化进程。

宣传阶段，使村民了解，了解村民的心里目标，了解村干部的心里目标，掌握改造的面积，涉及的人口，要求回迁房的面积套数。现在面临的难题资金紧张，村民的心里地价与指导价有差距，有些村民对村干部的不信任，不同意改造的方案。

- 5 -