房产总结

1、投资的分类：

按投资回收期分：短期投资和长期投资

投资人是否能直接控制其投资资金：直接投资和间接投资

按投资对象存在形式分：金融投资（例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等）和实物投资（例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资） 按投资的经济用途：生产性投资（例如：固定资产投资和流动资产投资）和非生产性投资（例如：学校、办公楼等的投资） 2、投资的特征

（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资目的是获取报酬（4）投资具有风险性 3、投资的作用

1.投资是一个国家经济增长的基本推动力 2.投资与企业发展密切相关

3.投资可以促进人民生活水平的提高 4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

4、房地产投资的目的： 实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险 5、房地产投资的特点

1.区位选择异常重要 ○2.适于进行长期投资 ○3.需要适时的更新改造投资 ○4.○

5.变现性差 ○6.容易受影响○7.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 ○

8.存在效益外溢和转移 依赖专业管理 ○6、三）房地产投资的物业类型

1.居住物业 ○2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业） ○3.工业物业 ○

4.酒店与休闲娱乐设施 ○5.特殊物业 ○

7、房地产直接投资:

(1)房地产开发投资：商品房建设投资和土地开发投资 (2)房地产置业投资 8、房地产投资之利

(1)相对较高的收益水平 (2)易于获得金融机构的支持 (3)能抵消通胀的影响 (4)提高投资者的资信等级 房地产投资之弊

(1)投资数额巨大 (2).投资回收周期较长 (3).需要专门的知识和经验 9、衡量风险的数据：标准差（正比）、标准差/期望值（正比）

针对风险的决策方法：决策树法、决策表法

对不确定性的决策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。

10、房地产投资的系统风险：通货膨胀风险，市场供求风险，周期风险，变现风险

利率风险，风险，政治风险，或然损失风险

11、地产投资的个别风险：收益现金流风险，未来运营费用风险，资本价值风险，比较风险，

时间风险，持有期风险

12、风险对房地产投资决策的影响

（1）投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。 （2）投资者尽可能规避、控制和转移风险 13、第一章练习

 1下列不属于投资特性的是（ ）。

A．投资是一种有目的的经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到报酬 D．投资具有稳定性

 2进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资,属于。 A．商品房建设投资B．土地开发投资C．其它投资D．其它开发投资  3高尔夫球场属于（ ）。

A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业

 4公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备

来解决这一问题。这里指的是房地产投资的（ ）特性。

A．固定性B．差异性C．适应性D．相互影响性

 5在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这里指的是房地产投资的（ ）特性。

A．固定性B．差异性C．影响性D．相互影响性

 6按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（ ）。

A. 相互影响性B. 适应性C. 不一样性D. 保值性与增值性

 7某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成

功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。

A．影响性B. 专业管理依赖性C. 各异性D. 相互影响性

 8某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，

这主要是由于房地产投资具有（ ）。

A. 位置固定性 B. 各异性C. 适应性D. 相互影响性

 9( )的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业

 10房地产最重要的一个特性是（ ）。

A．位置固定性 B．适应性 C．各异性 D．寿命周期长

 11下列（ ）不属于投资的特性。

A．投资是一种有目的的经济行为 B．投资具有时间性 C．投资的目的在于得到报酬 D．投资具有稳定性

 12房地产的投资对象包括（ ）。

A．房地产直接投资和房地产间接投资 B．房地产开发投资和房地产置业投资 C．商品房建设投资和土地开发投资 D．固定资产投资和流动资产投资

 13进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资属于房

地产（ ）。

A．商品房建设投资 B．置业投资 C．土地开发投资 D．单纯的土地开发

 DBDCD BDDAA DBC

第二章

14、房地产市场的运行环境：

（一）社会环境（二）政治环境（三）经济环境（四）金融环境 （五）法律制度环境（六）技术环境（七）资源环境（八）国际环境 15、影响房地产市场转变的社会经济力量

（一）金融业的发展（二）信息通信技术水平的提高和交通条件的改善 （三）生产和工作方式的转变（四）人文环境的变化（五）自然环境的变化 （六）政治制度的变迁 16、房地产市场的参与者

（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）及机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问（七）消费者或买家 17、房地产市场结构：

（1）总量结构（2）区域结构（3）产品结构（4）供求结构（5）投资结构

房地产按增量存量细：

分房地产一、二、三级；市场土地一、二级市场；房屋一、二级市场 18、房地产市场指标

（一）供给指标：（1）新竣工量（2）灭失量（3）存量（4）空置量（5）空置率（6）可供租售量（7）房屋施工面积（8）房屋新开工面积（9）平均建设周期（10）竣工房屋价值

（二）需求指标：（1）国内生产总值（2）人口数（3）城市家庭人口（4）就业人员数量（5）就业分布（6）城镇登记失业率（7）城市家庭可支配收入（8）城市家庭总支出（9）房屋空间使用数量（10）商品零售价格指数 （11）城市居民消费价格指数 （三）市场交易指标：（1）销售量（2）出租量（3）吸纳量（4）吸纳率 （5）吸纳周期（6）预售面积（7）房地产价格（8）房地产租金（9）房地产价格指数 19、房地产市场的特性

（一）市场供给的垄断性（二）市场需求的广泛性和多样性（三）市场交易的复杂性 （四）市场价格与位置密切相关（五）存在广泛的经济外部性（六）市场信息的不对称性

20、房地产市场的功能

（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化

（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导制定科学的土地供应计划 （五）引导需求适应供给条件的变化 21、房地产泡沫与过度开发的区别与联系

区别

（1）过度开发与泡沫是反映两个不同层面的市场指标（2）过度开发与泡沫在严重程度和危害性方面不同（3）过度开发与泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同（4）市场参与者的参与动机不同 联系

房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是两者的共同点。 “过热”不一定就产生泡沫，但“过热”是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。 22、干预房地产市场的必要性

（一）房地产市场失灵（二）住房问题和住房保障（三）宏观经济周期循环 （四）房地产价格剧烈波动（五）房地产市场非均衡 23、干预房地产市场的手段

（一）土地供应（二）金融（三）住房

（四）城市规划（五）地价（六）税收（七）租金 24、规范房地产市场行为的措施

（一）健全市场准入制度（二）推动行业诚信体系建设 （三）规范交易程序（四）加强产权管理

第三章

25、房地产开发的主要程序

八个步骤

（1）提出投资设想（2）细化投资设想（3）可行性研究（4）合同谈判 （5）签署正式协议或合同（6）工程建设（7）竣工交用（8）物业资产管理

四个阶段：投资机会选择（包括：投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想）与决策分析阶段（包括：市场分析、项目财务评价、投资决策）、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段

26、投资机会选择包括：投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想 27、投资决策分析包括：市场分析、项目财务评价、投资决策 28、前期工作包括：（一） 获取土地 （二） 确定规划设计方案并获得规划许可

（三） 建设工程招标 （四） 开工申请与审批 （五） 前期工作的其他环节 29、获取土地的途径：

1招标 ○2拍卖 ○3挂牌 ○4协议（2）土地使用权划拨 （1）土地使用权出让 : ○

（3）原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让（4）与当前土地使用权拥有者合作 30、开发建设项目的招标方式：公开招标邀请招标

31、工程项目管理： 一、质量控制 二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理

五、安全管理六、竣工验收 32、进度控制中应注意的因素：

（1）材料设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力的安排情况 （4）气象条件 33、选择物业租售形式：（一）开发商自行租售（二）委托房地产经纪机构租售 34、房地产经纪机构的代理形式：

（1）联合代理与独家代理（2）买方代理、卖方代理和双重代理（3）首席代理和分代理 35、开发商定价方法：

1.成本导向定价（1）成本加成定价法（2）目标定价法 2.购买者导向定价（1）认知价值定价法（2）价值定价法

3.竞争导向定价（1）领导定价法（2）挑战定价法（3）随行就市定价法

第四章

36、市场调查的内容：

1国内外市场环境调查 1）政治法律环境 2）经济环境 3）人口环境 4）社会文化环境 2技术发展调查3市场需求容量调查4消费者和消费者行为调查 5竞争情况调查（竞争者和竞争产品调查）

6市场营销因素调查（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查） 37、市场调查的步骤（一）确定问题和调查目标 （二）制定调查计划

（三）收集信息 （四）分析信息 （五）报告结果 （调查方法：观察、专题讨论、问卷调查、实验）

38、有效的市场调查应具备的特点：

1.方法科学 2.调查具有创造性 3.调查方法多样 4.模型和数据相互依赖

5.合理的信息价值和成本比率 6.正常的怀疑态度 7.市场调查过程遵守职业道德 市场趋势分析

39、潜在购买者的三个特点：兴趣（你想吗） ；收入（你可以吗）；途径（条件允许吗 40、市场趋势分析

步骤：首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测。

方法：

1.购买者意图调查法 2.销售人员意见综合法 3.专家意见法 4.时间序列分析法{（1）简单平均法（2）移动平均法（3）加权移动平均法（4）指数平滑法} 5.相关分析法{（1）回归分析法（2）市场因子推演法}

41、STP营销：市场细分(Segmentation)、 目标市场选择(Targeting) 、市场定位(Positioning) 42、市场细分的标准

（1）消费者市场细分的标准：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素 （2）生产者市场细分的标准：地理因素、追求的利益与使用者状况等； 行业、企业规模、地理位置变量、经营变量、采购方法与其他因素等。 43、消费者偏好与市场细分（1）同质偏好。（2）分散偏好。（3）集群偏好。

三种选择：1）无差异性营销； 2）集中性营销； 3）差异性营销

44、市场细分的程序（1）调查阶段（2）分析阶段（3）归纳总结阶段（4） 形成细分市场 45、目标市场选择的模式：（一）市场集中化 （二）选择专业化 （三）产品专业化

（四）市场专业化 （五）全面覆盖 （六）大量定制

46、市场定位的方式：避强定位、对抗性定位、重新定位 47、市场定位战略：（1）产品差别化战略 （2）服务差别化战略

（3）人员差别化战略 （4）形象差别化战略

48、竞争者的分类： （一）、从行业的角度来看，企业的竞争者有：

1．现有厂商 2．潜在加入者 3．替代品厂商

（二）、从市场方面看，企业的竞争者有

1．品牌竞争者 2．行业竞争者 3．需要竞争者 4．消费竞争者 49、判断竞争者的反应模式：

（一）从容不迫型竞争者（二）选择型竞争者（三）凶猛型竞争者（四）随机型竞争者 50、影响消费者购买行为的主要因素：

（一）社会文化因素：1.文化因素2.社会因素

（二）个人因素1.年龄2.性别职业受教育承度3.经济状况4.生活方式5.个性和自我形象 （三）心理因素1.动机： 生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现的需要

2.感觉 3.学习 4.信念和态度

51、消费者市场的购买对象：1、便利品（卫生纸） 2、选购品（衣服） 3、特殊品（汽车） 52、参与购买的角色：发起者、影响者、购买者、决策者、使用者 53、购买行为类型：

1.习惯性够买行为 2.寻求多样化购买行为3.化解不协调购买行为 4.复杂购买行为 、房地产市场分析的内容：

（一）宏观因素分析（二）市场状况分析（三）相关因素分析 55、市场定位的原则：

（1）符合企业发展战略的原则（2）经济性原则（3）适应性原则（4）合法合规性原则 56、市场定位的工作内容：

1.整体市场定位 2.主体形象定位 3.客户定位（1）目标消费群定位 （2）目标投资小业主定位 （3）目标经营客户定位 4.产品定位 5.价格定位

第七章

57、 房地产开发项目的主要不确定性因素：

土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、容积率及有关设计参数、资本

化率、贷款利率 58、 房地产置业投资项目的主要不确定性因素

包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数

贷款利率

59、房地产项目的盈亏平衡分析：（一） 最低租售价格分析（二）最低租售数量分析

（三） 最高土地取得价格（四） 最高工程费用（五） 最高购买价格（六）最高运营费用比率（七） 多因素临界点组合

60、敏感性分析：单因素敏感性分析、多因素敏感性分析

61、敏感性分析的“三项预测值”即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值 62、风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价 63、风险辩识常用方法：

（1）专家调查法（其中代表性的专家个人判断法、智暴法、德尔菲法）、 （2）故障树分析法、 （3）幕景分析法、 （4）筛选－监测－诊断技术。 、在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括：系统风险、非系统风险两类 65、常用的风险评价的方法：（1）调查和专家打分法（2）解析方法（3）蒙特卡洛法 66、概率：客观概率和主观概率

67、风险分析的方法：期望值法、蒙特卡洛模拟法

第六章（计算题）

盈利能力指标项目类型静态指标成本利润率销售利润率房地产开发投资投资利润率静态投资回收期投资利润率现金回报率房地产置业投资静态投资回收期Pb财务内部收益率财务净现值FNPV动态投资回收期Pb动态指标财务内部收益率FIRR财务净现值FNPV动态投资回收期Pb借款偿还期利息备付率偿债备付率资产负债率借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率、速动比率清偿能力指标

、单选题: 1、 房地产开发活动可以从（A ）两个方面进行考查。 A．物质形态与货币形态 B．投资资金量和预期收益率 C．出租、出售或经营形态 D．资金流通方式与对策 2、 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做（D ）。 A．净现金流量 B．现金流入 C．现金流出 D．现金流量 3、 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ A）。 A．当每年计息周期数m＞1时，实际利率小于名义利率 B．当每年计息周期数m＝1时，实际利率等于名义利率 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 4、 单利计息与复利计息的区别在于（C ）。 A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．采用名义利率还是实际利率 5、 当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是（ B） A．名义利率大于实际利率 B．实际利率大于名义利率 C．名义利率等于实际利率 D．实际利率小于名义利率 6、 如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（A ）。 A．12%

B．12．55% C．12．68% D．13．55% 7、 某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12．55%，则该笔贷款是按（D ）作为计息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月 8、 某家庭从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（ ）万元。 A．39．34 B．19．67

C．20．38 D．30．56 二、多选题:

12、 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（ AB）等。 A．销售收入 B．出租收入 C．还本付息 D．利息收入

E．贷款本金收入

14、 利率分为（ACDE ）等类型。 A．基础利率 B．结算利率

C．同业拆放利率 D．存款利率 E．贷款利率

15、 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（ACE ）。

A．等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A

B．所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F

C．等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化

D．等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值Ａ的

E．等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化 三、判断题:

16、 名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（╳ ）

17、 如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（Y ）

18、 复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（╳ ）

21、 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（Y ） 一、计算题: 1、 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40％可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？

标准答案：该家庭每月用于住房支出的数额A＝8000×40％＝3200（元）i＝6％／12＝0．5％n＝10×12＝120（月）最高贷款额P＝A×｛［（1＋i）n－1］

／［i（1＋i）n］｝P＝3200×｛[（1＋0．5％）120－1］／［0．5％（1＋0．5％）120］｝＝288235．05（元） 2、 某家庭前5年月收入2400元，每月存入银行50％准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0．6％，初步安排月收入的40％用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少？如市场上房价为2400元/平方米，则所选住房建筑面积应控制在多少？（银行存款利率6％，贷款利率9％，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息）

标准答案：已知银行存款月利率为6％/12＝0．5％，n＝12，为便于计算，将其换算为复利利率，运用公式i1＝［（1＋i2）^n－1］÷n，可得银行存款复利月利率为0．487％。该家庭前5年存款的本息和为：F＝2400×50％/0．487％［（1＋0．487％）12×5－1］＝833．24（元） 注：该家庭前5年存款的本息和也可用单利求取。

F＝2400×50%×12×5＋2400×50%×（59＋58＋„„＋1）×0．5%＝1200×60＋1200×0．5%（59＋1）÷2×59＝82620（元） 10年内该家庭可偿还贷款现值为：

P＝A1/（i－s）｛1－［（1＋s）/（1＋i）］n｝（当i≠s时） 贷款月利率i为9％/12＝0．75％ s＝0．6％

A1＝2400×40％＝960（元） n＝12×10＝120（月）

P＝2400×40％/（0．75％－0．6％）［1－（1．006/1．0075）120］＝104781．50（元） 所以，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在：833．24（82620）＋104781．50＝188170．74（187401．5）（元）

住房面积：188170．74（187401．5）／2400＝78．40（78．08）（平方米） 3、 已知某笔贷款名义利率为12％，年实际利率为12．62％，则该笔贷款的计息周期是多少？

标准答案：由公式i＝（1＋r/m）^m－1得到：12．62％＝（1＋12％/6）6－1即m＝6，一年分为6次计息，即该贷款是以两个月计息。说明：此题需要一些技巧，不能死套公式。一般来说，计息周期不外乎半年、季度、一个月、二个月、日等固定周期，可用试算法解决。 4、 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18％，预计未来20年内的年租金上涨率为5％，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？ 标准答案：（1）已知P＝400万元，n＝20年，i＝18％，s＝5％，t＝8；（2）由A1＝P×（i－s）/｛1－［（1＋s）/（1＋i）］n｝可得A1＝400×（18％－5％）/{1－［（1＋5％）/（1＋18％）］20}＝57．58（万元）（3）利用公式At＝A1（1＋s）^(t－1)，可得A8＝57．58×（1＋5％）8－1＝81．02（万元）该写字楼第八年的净租金收入达到81．02万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

解 析：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益（这里指“年租金”Ａ），再利用年租金每年上涨的公式At＝A1（1＋s）t－1可求出任意年份的年租金。

5、 某投资者以4500元/平米的价格购买了一套建筑面积为120平米的住宅，并向银行申请了相当于70％的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12％，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少？

标准答案：（1）已知P＝4500×120×70％＝378000（元），n＝15×12＝180（月），t＝6×12＝72（月），i＝12％/12＝1％，t＝6×12＝72（月） （2）A＝P×［i（1＋i）^n］/［（1＋i）^(n－1)］

＝378000×1％×（1＋1％）^180/［（1＋1％）^(180－1)］＝4536．（元） （3）第10年初拟一次偿还的金额为：P10＝A/i［1－1/（1＋i）^t］＝4536．/1％［1－1/（1＋1％）^72］＝232050．91（元）第10年初一次偿还的金额为232051元。

解 析：据题意是按月等额还款，选用运用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Ｙ换成i，求出每月等额还款数Ａ。画出现金流量图，将“第１０年初”看作计息起点0，第１０年末就是１点，以此类推，第１５年末的标记点为６，则t＝6×12＝72（月），注意t＝5×12＝60（月）的表述是错误的。这也是在本门教材中一个难点和容易出错的点，一定要注意选对计息期的起点和终点。 6、 某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅？

标准答案：

（1）该家庭每月能支付的房款A＝6000×30％＝1800（元）（2）n＝15×12＝180月，i＝6％/12＝0．5％

（3）该家庭能承受的抵押贷款额P＝A/i［1－1/（1＋i）n］P＝1800/0．5％/［1－1/（1＋0．5％）180］＝213306（元）（4）该家庭能承受的购房总价值V＝213306/80％＝266633（元）

（5）该家庭的支付能力最多可以购买住宅面积S＝266633/3000＝88．88（平方米）。

解 析：此题由题意分析可知，是要求Ｐ值。选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Ｙ换成i。 7、 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30％可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？（月收入发生在月初） 标准答案：该家庭用于支付住房抵押贷款的月还款额为：16000×30％＝4800（元）月利率＝12％/12＝1％由于月收入为月初，先把其折到月末：4800×（1＋1％）＝4848（元）利用公式P＝A/i［1－1/（1＋i）n］，求得该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为：P＝4848［（1＋1％）120－1］/［1％（1＋1％）120］＝337908．13（元）

1.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年

停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。

试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

2.某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30％、40％和30％。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15％，经营费用年均下降3％。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

3.某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性？

4.某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6％，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3．5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1％、2％和6％，预计建成后售价为10000元／㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问该项目开发商的成本利润率是多少？

5某开发商获得某项目用地4200㎡，规划建设用地面积4000㎡，总容积率6．5，地上建筑容积率5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期1．5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数0．85，预计建成后前两年年租金2100元／㎡，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，问该项目成本利润率是多少？（假设土地购

置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）

6 某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价280元／㎡，建造成本为9元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？