扬州产业园项目概况及项目经济测算

扬州产业园项目概况及经济效果评估

一、 扬州产业园项目概况

1、2011 年扬州写字楼市场状况

（1）供求关系状况

 2011 年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为 1:0.83，供应大于需求；

 2011 年度月度供求关系中，除 1、4 月外，其它用度均小于 1。

（2）受国家房产和银行信贷不断深调，供应市场谨慎，2011 年

市区办公用房供应量大跌。

 2011 年上半年，市区办公用房市场累计供应面积 9.86 万㎡，同比减少

42.47%；

 从月度供应来看，除 1 月度外，其它各月供应量都较小，都在 2 万㎡以下，

1 月度单月供应量达 6.44 万㎡，占上半年供应总量的 74.72%。

从区域供应结构上来看，西区占比 98.17%，北区和老城区无新增供应。

（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周 期

依据一个项目 1000 平米月度（市场一般单个项目月度成交 500-700 平米）

去化速度计算，市场月均去化约 9000 平米，即将上市的存量需要近 2 年时间

去化周期

所属板块 存量（万㎡） 东区 5.95 南区 - 西区 13.35 北区 - 老城区 1.17 合计 20.47 4）成交分析：2011 年上半年持续深入，办公市场波及相对较少，部分 （

购买力流向商办，同比销售仍有下滑。

 2011 年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积 8.22 万㎡，同比下跌了

42.%;

 区域成交的主力仍是供应主力的西区板块

（5）成交价格分析：2011 年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅

16.44%

 2011 年上半年度，市区办公用房市场成交价格 6529 元/㎡，同比上涨了

16.44%；

 2011 年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成

交价格差为 637 元/㎡，而成交价格波动最大是西区板块。

2、项目总体概况及定位

产业园项目用地 150 亩，占地面积约 10 万㎡，容积率为 2.5，总建筑面积

约 30 万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，

凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产

业资源，整合资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技

园，着力打造开放式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介

服务、外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、

文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展

示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的

都市生态型科技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技

产业高地，形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心，

在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引

积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与联手共同创

造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成扬州

市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助

推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。

二、 首期启动项目经济效果评估

（一）首期启动项目开发经营理念

项目占地 150 亩，总建筑面积 30 万平米，容积率 2.5,物业类型科研大厦、

多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项

目分两期开发。

（1）项目分期开发指标

序号 项目 合计 第一期 建筑面积（万平米） 第二期 建筑面积（万平米） 1 2 科研大厦 多功能产业大厦 8 4 4.0 2.0 4.0 2.0 3 4 5 6 7 工业品展示交易中心 SOHO 人才公寓 公共服务中心 合计 总占地 计容积率建筑面积 容积率 6 3 5 4 30 10 30 6.0 1.5 3.0 0.0 16.5 10.0 16.5 3.0 1.5 2.0 4.0 13.5 13.5 规划经济指标 2.5

（2）经营开发方案 销售物业 总面积 面积(万㎡） 科研大厦 3 8 比例 38% 科研大厦 工业品展示交易中 心 多功能产业大厦 公共服务中心 持有物业 面积(万㎡） 5 总面积 (万㎡） 8 比例 63% (万㎡） SOHO 人才公寓 公共服务 中心 合计 3 5 3 5 100% 100% 6 4 6 4 100% 100% 2 13 4 50% 2 17 4 50%

科研大厦：销售 3 万平米，第一年销售均价 5000 元/平米，第二、三年销售均

价为 6000 元/平为；

SOHO：3 万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，第一年销售均价为 5500 元/平

米，第二年销售均价为 6000 元/平米，第三年销售均价为 6500 元/平米；

人才公寓：5 万平米全部销售，销售周期为 2.5 年，第一年销售均价为 5500 元

/平米，第二年销售均价为 6000 元/平米，第三年销售均价为 6500 元/平米；

产业大厦（商业）：销售 2 万平米，销售均价为 8000 元/平米；

公共服务中心：50%销售，销售周期 2.5 年，销售均价 8000 元/平米。

工业品展交易中心：6 万平米，全部持有，计算经营期为 20 年（包含前两年建

设期），培育期租金以每年 5%递增；

产业大厦：持有 2 万平米，运营期租金以每五年 10%递增；计算经营期 20 年。

（二）项目财务评价

1、项目开发成本及费用估算

（1）土地成本：3885 万元（含契税）

（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：71952 万元

（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843 万元；其中财务费用

以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按 15%计算。

（4）投资总额合计：86680 万元

2、销售收入及税收估算

依据销售物业测算项目销售收入合计 79700 万元。

（1）销售营业税费：4933 万元；

（2）土地：9423 万元

（3）所得税：7303 万元

（4）销售物业投资净利润：21910 万元，投资利润率为 60.%。

（5）销售物业财务内部收益率 33.5%，静态回收期为 3 年，盈亏平衡点为

55.3%

3、持有物业经营收入估算

（1）静态年均净利润：6307 万元；

（2）静态年均上缴税收：4813 万元

（3）静态年均投资净利润率：14.01%

附：首期启动 300 亩地块投资财务评价

项目经济技术指标

序号 项目 合计 第一期 建筑面积（万平米） 第二期 建筑面积（万平米） 4.0 2.0 1.5 2.0 1 2 3 4 5 科研大厦 多功能产业大厦 工业品展示交易中心 SOHO 人才公寓 8 4 6 3 5 4.0 2.0 6.0 1.5 3.0 6 7 公共服务中心 合计 总占地 计容积率建筑面积 容积率 4 30 10 30 2.5 0.0 16.5 10.0 16.5 3.0 4.0 13.5 13.5 规划经济指标 建安成本估算

序号 项目 投资额 （万元） 建筑面积 （万平） 第一期 综合单位成本 （元/平） 小计 （万元） 建筑面积 （万平） 第二期 综合单位成本 （元/平） 小计 （万元） 1 2 科研大厦 多功能产 业大厦 工业品产 品展示交 易中心 27627 11094 4 2 3453 2774 13813 4 2 3453 2774 13813 57 57 3 161 6 2774 161 4 5 6 7 SOHO 人才公寓 公共服务 中心 合计 8292 11932 11094 86680 1.5 27 2386 2774 4146 7159 1.5 27 2386 2774 4146 4773 11094 28279 3 2 4 13.5 16.5 47307

项目投资估算

序号 项目 建筑面积(万平米） 一 土地成本估算（含契税） 土地价款估算（含城市配 套费及基础设施费） 合计 30 3885 科研大厦 8 1036 多功能产业大 厦 4 518 工业品产品展示交易中 心 6 777 SOHO 3 3 人才公寓 5 8 公共服务中 心 4 518 1 3750 125 113 23 71952 60900 3045 1000 125 30 6 23248 20000 2500 1000 500 125 15 3 94 8000 2000 400 750 125 23 5 14196 12000 2000 600 375 125 11 2 50 00 1800 270 625 125 19 4 9130 7500 1500 375 500 125 15 3 94 8000 2000 400 楼面地价 2 3 二 2.1 2.2 土地交易契税（3%） 土地交易费（0.6%） 建设成本估算 建安工程估算(含装修） 单位造价（含装修） 前期工程费（5%） 基础设施费及园林绿化 (200 元/平） 开发期间税费(建筑工程的 8%） 不可预见费（3%） 开发管理费用 管理费用（3%） 销售费用（销售收入的 3.5%） 财务费用（贷款利率 2.3 2.4 2.5 三 1 6000 4872 1743 10843 2275 1600 1600 8 3343 729 800 0 2 1112 299 1200 600 432 180 1453 205 1000 800 0 2 1112 299 960 396 1668 449 600 255 21 293 2 3 2230 6339 609 2005 813 1219 1 608 980 881 813 四 7.5%） 投资总额 86680 27627 2014 第一季 度 6000 11094 2014 第二季 度 6000 161 单位：万元 2014 第四季 度 8292 2015 第一季 度 2015 第二季 度 11932 2015 第三季 度 11094 2015 第四季 度 销售物业收入估算表 序 号 一 1 项目 科研大厦 销售均价 销售面积（万平 米） 销售收入（万元） 合计 2013 第三季 度 5000 2013 第四季 度 5000 2014 第三季 度 6000 6000 6000 6000 6000 6000 2 3 二 1 3 17400 0.3 1500 5500 0.3 1500 5500 0.3 1800 6000 0.3 1800 6000 0.3 1800 6000 0.3 1800 0.3 1800 0.3 1800 0.3 1800 0.3 1800 SOHO 销售均价 销售面积（万平 米） 销售收入（万元） 人才公寓 销售均价 销售面积（万平 米） 销售收入（万元） 公共服务中心 （商业） 销售均价 6000 6500 6500 6500 6500 2 3 三 1 3 18300 0.3 1650 5000 0.3 1650 5000 0.3 1800 5500 0.3 1800 5500 0.3 1800 5500 0.3 1800 0.3 1950 0.3 1950 0.3 1950 0.3 1950 5500 6000 6000 6000 6000 2 3 四 1 5 28000 0.5 2500 0.5 2500 0.5 2750 0.5 2750 0.5 2750 0.5 2750 0.5 3000 0.5 3000 0.5 3000 0.5 3000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000

2

销售面积（万平

2

米） 销售收入（万元）

0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2

3

16000 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 79700

7250

7250

7950

7950

7950

7950

8350

8350

8350

8350

五 合计

项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售

销售物业项目损益表

序 号 项目 合计 7970 0 3613 1 2013 第三季 度 2013 第四季 度 2014 第一季 度 2014 第二季 度 开发经营期限 2014 第三季 度 2014 第四季 度 2015 第一季 度 2015 第二季 度 2015 第三季 度 2015 第四季 度 1 2.1 销售物业收入 开发成本及费 用 营业税金及附 加 土地 利润总额 弥补亏损 所得税 7250 3613 7250 3613 7950 3613 7950 3613 7950 3613 7950 3613 8350 3613 8350 3613 8350 3613 8350 3613 3 3.1 4933 9423 2921 3 7303 449 740 449 740 492 937 492 937 492 937 492 937 517 1049 517 1049 517 1049 517 1049 4 5 6 2448 612 2448 612 2908 727 2908 727 2908 727 2908 727 3171 793 3171 793 3171 793 3171 793

7

2191

投资净利润 上缴各项税费合计 投资净利润率

税后利润0

1836

1836 2181 2181 2181 2181 2378 2378 2378 2378

21909.7 21659.5 60.%

序 号 一 1 现金流量表 序号 1 2 3 4 5 6 7 单位：万元 第四季度 2014第一季 7250 3613 449 740 612 1836 (20174) 7950 2529 492 937 727 3265 (16909) 项目 2012第一季 度第二季度 第三季度 第四季度 2013第一季 度第二季度 第三季度 7250 3613 3613 449 740 612 (3613) (23846) 1836 (22010) 度第二季度 7950 2529 492 937 727 3265 (134) 第三季度 7950 第四季度 2015第一季 7950 8350 度第二季度 8350 第三季度 8350 第四季度 8350 销售物业收入 开发成本 4697 及费用 营业税金及附加 土地增值 税 所得税 净现金流量 累计现金流量 4697 3613 3613 3613 (3613) (20233) 492 937 727 5794 (7849) 492 937 727 5794 (2055) 517 1049 793 5991 3936 517 1049 793 5991 9927 517 1049 793 5991 15918 517 1049 793 5991 21910 (4697) (9394) (3613) (13007) (3613) (16620) (4697) (4697) 评价指标：财务净现值FNPV(i=8%): 财务内部收益率FIRR: 投资回收期（静态）（年）： 13450.10 7.5% 11.3 33.5% 3 年 年财务内部收益率 项目持有物业经营收入估算表 项目 工业品展示交易中心 租金月租金收入 可供出租面积（万平 米） 建设期 2 年 3 80 4 84 5 88 6 93 7 97 8 102 9 107 10 113 11 118 经营期 12 124 13 130 单位：万元 14 137 15 144 16 151 17 158 18 166 19 175 20 183 2 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 3 5 二 1 出租率 运营成本及费用 租金净收入（万元） 产业大厦 租金月租金收入 可供出租面积（万平 米） 出租率 运营成本及费用 租金净收入（万元） 科研大厦 平均月租金收入 出租面积 出租率 运营成本及费用 租金净收入（万元） 公共服务中心 平均月租金收入 出租面积 出租率 运营成本及费用 租金净收入（万元） 经营净收入合计 50% 576 50% 605 55% 699 60% 400 65% 455 70% 515 75% 579 80% 324 6160 40 85% 362 6872 40 90% 402 70 40 90% 422 8022 50 90% 443 8423 50 90% 465 8844 50 90% 4 9286 50 90% 513 9751 50 90% 539 10238 60 90% 566 10750 60 90% 594 11288 60 2304 2419 2794 3601 4096 4631 5210 30 30 30 30 30 40 40 2 3 5 三 1 2 3 5 四 1 2 3 4 5 五 2 50% 72 288 60 5 50% 360 2 50% 72 288 60 5 55% 396 2 55% 79 317 60 5 60% 432 2 60% 86 346 60 5 65% 468 2 65% 94 374 60 5 70% 504 2 70% 134 538 80 5 75% 720 2 75% 144 576 80 5 80% 768 2 80% 1 614 80 5 85% 816 32 40 2 90% 173 691 10729 2 85% 163 653 80 5 85% 816 32 40 2 90% 173 691 11480 2 90% 173 691 80 5 85% 816 32 40 2 90% 173 691 12286 2 90% 216 8 100 5 90% 1080 4320 50 2 90% 216 8 14070 2 90% 216 8 100 5 90% 1080 4320 50 2 90% 216 8 14471 2 90% 216 8 100 5 90% 1080 4320 50 2 90% 216 8 142 2 90% 216 8 100 5 90% 1080 4320 50 2 90% 216 8 15334 2 90% 216 8 100 5 90% 1080 4320 50 2 90% 216 8 15799 2 90% 259 1037 110 5 90% 1188 4752 60 2 90% 259 1037 170 2 90% 259 1037 110 5 90% 1188 4752 60 2 90% 259 1037 17576 2 90% 259 1037 110 5 90% 1188 4752 60 2 90% 259 1037 18113 1440 1584 1728 1872 2016 2880 3072 30 2 60% 86 346 30 2 70% 101 403 30 2 80% 115 461 30 2 90% 130 518 40 2 90% 173 691 40 2 90% 173 691 30 50% 0 0 4032 4637 5242 6279 7005 8740 99

持有物业全部现金流量表 单位：万元序号1 14 项目 建设期 3经营期 13 1.222.12.4 经营收入 现金流出 20220 15165 建设资金投入 20220 15165 现金流入租赁税金及附加 0 1 0 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 4032 15877 15165 4032712 4637 822 4637 5242 929 5242 6279 1141 6279 7005 1272 7005 8740 1207 8740 99 2047 99 10729 30 10729 11480 3469 11480 12286 3935 12286 14070 4813 14070 14471 5163 14471 142 5507 142 15334 5678 15334 15799 5857 15799 170 6348 170 17576 66 17576 18113 67 18113 822 929 1141 1272 1591 310 7502 1737 1092 7665 19722109 2.6 3 4 2257 2587 2660 2737 2817 2902 3135 3229 3327 所得税 0 0 0 0 (383) 1360 1678 2226 2503 2770 2860 2955 3213 3318 3428 净现金流量 (20220) (15165) (11845) 3814 4313 5138 5733 7533 8010 8352 9257 9308 9386 9657 9942 10715 11029 11359 累计净现金流量 (20220) (35385) (47230) (43415) (39102) (339) (28231) (20698) (13196) (5531) 2480 10832 200 29397 38783 48440 58381 69097 80126 91485 评价指标：财务净现值FNPV(i=8%): 12032.73 财务内部收益率FIRR: 10.9% 投资回收期（静态）（年）： 10.8 序号 1 2 收入 总成本费用 项目 建设期 3 4032 4032 5251 1076 4 4637 4637 5363 1076 5 5242 5242 82 1076 6 6279 6279 5607 1076 损益表 经营期 7 7005 7005 5628 1076 8 8740 8740 5307 1076 9 99 99 4934 1076 10 10729 10729 4391 1076 11 12 13 14 15 16 17 15799 15799 1076 1076 11480 12286 14070 14471 142 15334 11480 12286 14070 14471 142 15334 3930 1076 3318 1076 2242 2257 2257 6712 2579 1076 1503 2587 2587 05 1800 1076 724 2660 2660 1076 1076 1076 1076 18 19 20 1.1 经营物业净收入 2.1 经营物业折旧分摊 2.2 财务费用 3 税金 3.1 租赁税金及附加 4 5 6 7 利润总额 弥补亏损 所得税 税后利润 静态年均净利润 静态年均上缴税收 170 17576 18113 170 17576 18113 1076 1076 1076 1076 1076 1076 4175 712 712 (1931) 4288 822 822 (19) 4406 929 929 4532 1141 1141 4553 1272 1272 104 104 0 0 4232 1591 1591 1842 3375 (383) (1150) 3858 1737 1737 2879 1637 310 931 3315 1972 1972 4366 2855 2109 2109 40 2737 2737 2817 2817 2902 2902 11821 3135 3135 3229 3229 3327 3327 (1169) (469) 10012 11080 11442 12853 13272 13711 0 0 6307.1 0 0 0 0 0 0 1092 3275 1360 4080 1678 5034 2226 6678 2503 7509 2770 8310 2860 8581 2955 8866 3213 90 3318 99 3428 10283 静态年均投资净利润率 4812.8 14.01%