房地产经济学 ( 第3次 )

第3次作业

一、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分） 1. 房地产销售策略有（ ）。 A. 广告媒体策略 B. 产品策略 C. 价格策略 D. 渠道营销策略 E. 企业形象策略

2. 房地产开发项目建设监理的主要内容有（ ）。 A. 进度控制 B. 质量控制 C. 材料控制 D. 价格控制 E. 投资控制

3. 城市土地利用的功能分区中居住区一般要满足的条件有（ ）。 A. 环境优雅舒适

B. 文化教育设施齐备 C. 交通便利 D. 治安良好

E. 位于繁华街道两侧

4. 住宅的社会经济功能有（ ）。 A. 生活资料功能 B. 发展资料功能 C. 社交功能 D. 流通功能 E. 资产功能

5. 下列表述中正确的是（ ）。

A. 房地产业和建筑业都属于第二产业

B. 房地产业是一个先导性、基础性，并具有支柱产业特征的行业 C. 房地产经济学属于制度经济学范畴

D. 房地产需求具有普遍性，因此区位对房地产有极端的重要性 E. 房地产空间的固定性导致房地产市场是一个本地市场 6. 决定房地产供给的主要因素有（ ）。 A. 土地价格和城市土地的数量 B. 房地产市场价格 C. 税收

D. 建筑材料供应能力和建筑能力 E. 房地产开发商对未来的预期

7. 保险人承保的纯粹性风险要符合的条件有（ ）。 A. 偶然性 B. 意外性 C. 可测定性

D. 导致较大的经济损失

8. 国外房地产课税分为（ ）体系。

A. 房地产保有税制 B. 房地产转移税制 C. 房地产交易行为税制 D. 房地产管理税制

9. 房地产渠道营销策略主要有（ ）。 A. 自营销售 B. 材料商销售 C. 经销商销售 D. 代理商销售

10. 城市用地的特征有（ ）。 A. 位置的重要性

B. 经济效益的不均衡性 C. 土地使用功能的固定性 D. 开发经营的集约性

二、判断题（本大题共10分，共 10 小题，每小题 1 分）

1. 房地产市场为买方市场时，开发企业自营销售比较有利。 （ ） 2. 房地产抵押登记一般由申请,审查,核准登记,公告四部分组成。( ) 3. 城市规划是城市建设与发展的“龙头”。（ ）

4. 房地产营销的中心是实现商品的交换，完成销售。 （ ）

5. 采用银行按揭方式购房的，只有偿清贷款才能获得房屋所有权。（ ）

6. 中国住房公积金制度仅限于住房方面，而且只是职工住房的最低保障资金。 （ ）

7. 房地产经济学的研究对象是体现房地产业这一特定领域的特殊矛盾的经济关系、运行规律和房地产资源的合理利用与有效配置。（ ） 8. 房地产抵押贷款的现实性表明是一种未来责任。 （ ）

9. 在房地产开发的获取土地、土地开发和建设、经营房产三个阶段必须由同一个企业完成。 （ ）

10. 房地产价格的区域性差价实质属于级差地租收益。（ ） 三、名词解释题（本大题共10分，共 2 小题，每小题 5 分） 1. 先导指标

2. 房地产业可持续发展

四、问答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分） 1. 简述房地产投资的特征。

2. 简述选择居住用房地产微观区位的标准。

五、论述题（本大题共40分，共 4 小题，每小题 10 分）

1. 进行城市规划时，为什么要提倡合理用地，怎样才能做到合理用地？

2. 现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。

3. 城市的人口增长促进了房地产业的发展，但人口的规模过大或人口的过快增长也会对城市房地产业的发展产生巨大的制约作用，为什么？应采取何种措施加强对城市化过程中人口的宏观？

4. 我国目前的房地产开发投资企业主要投资于商用房地产和居住房地产，请分别阐述它们的微观区位选择标准。

答案：

一、多项选择题（20分，共 10 题，每小题 2 分）

1. ABCD 2. ABE 3. ABCD 4. ABCE 5. BE 6. ABCDE 7. ABCD 8. ABC 9. ACD 10. ABCD

二、判断题（10分，共 10 题，每小题 1 分）

1. √ 2. √ 3. √ 4. √ 5. √ 6. √ 7. √ 8. √ 9. × 10. √

三、名词解释题（10分，共 2 题，每小题 5 分） 1.

参：

先导指标（Leading Indicator），是指先于房地产经济（基准）周期波动而变化的指标，可以用于预测房地产周期波动的峰和谷。 解题方案：

评分标准： 2.

参：

房地产业可持续发展，是指既满足当代人对房地产及其附属产品的占有和需求，又不危害后代人对房地产占有和需求能力，既符合局部人口的利益，又不对其他人的需求利益造成损害和威胁。 解题方案：

评分标准：

四、问答题（20分，共 2 题，每小题 10 分） 1.

参：

房地产投资具有以下特征：（1）房地产是项很好的担保品；（2）对房地产的需求稳定；（3）房地产具有良好的抗通货膨胀的能力；（4）房地产流动性较差；（5）房地产的开发与转换使用成本高；（6）房地产的节税功效。 解题方案：

评分标准： 2.

参：

居住用房地产微观区位的选择标准：（1）周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好；（2）交通、通讯和人际交往要方便；（3）要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件；（4）便利的购物出行买卖条件；（5）具有尽可能大的增值潜力。 解题方案： 掌握知识点 评分标准：

答对一点给一分，或按比例计算点分

五、论述题（40分，共 4 题，每小题 10 分） 1.

参：

合理用地是城市规划的核心任务。 合理用地是城市规划中土地空间利用科学性的本质体现，是在综合研究经济、社会发展的基础上，对城市各类用地进行统筹安排、综合部署。其内容主要有六个方面： ⑴ 应能适应城市未来经济社会发展和居民健康安全对环境的种种要求，尽可能优化综合效益； ⑵促进城市社会化，尽可能多地提供社会效益，使城市居民生活方便、舒适、安宁，物质、精神生活条件不断完善； ⑶适应城市居民需求日益多元化、多层次化的发展趋势，使之各得其所，并且要关注城市中弱势群体，包括低收入者、老人、妇女、儿童、残疾者等等的特殊困难和需求； ⑷使城市土地空间效益保持良性循环，避免出现衰退或停滞； ⑸不断保持、加强和发挥城市集聚效应所形成的辐射力、吸引力，带动城市近郊、远郊、小城镇和广大农村协调发展； ⑹促进城市可持续发展，使土地空间利用能顺利地由当前向近期、远期直至远景发展过渡。

解题方案： 掌握知识点 评分标准：

原因和措施各占5分 2.

参：

⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。 ⑵操作步骤： ①搜集大量真实的交易实例； ②选取可比实例； ③建立价格可比基础； ④进行交易情况修正； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行房地产状况调整； ⑦求取比准价格。 解题方案： 掌握知识点 评分标准：

方法选择和操作步骤各占5分

3.

参：

人口的过快增长对城市房地产业产生巨大的制约作用是因为： 人口过快或过度增加会使城市的环境恶化，从而加重了城市房地产开发的难度； 人口过多或过度增加会加剧人地资源矛盾，提高土地价格； 增大了城市房地产开发成本，阻碍城市健康发展； 会影响人均公共设施投资量的增加，制约城市房地产的开发，阻碍了房地产业的迅速发展。 可以采取以下措施加强对城市化过程中人口的宏观： （1）宏观规划和管理全国及各级的人口和劳动力的流向、流量、结构和布局，对人口的迁移、农村人口和劳动力的转移、外省劳动力的适度引进等加强管理； （2）宏观管理和控制人口城镇化的规模和速度，结合我国控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城镇的方针，使人口城镇化的发展速度与城镇的发展速度相协调； （3）要根据城镇的发展所提供的就业岗位，控制和调节人口劳动力的需求，有计划地搞好城镇基础设施建设以及文教卫生等设施的建设，使之与城市经济、房地产业发展计划有机结合起来。 解题方案： 掌握知识点 评分标准：

原因和措施各占5分 4.

参：

1、选择商用房地产微观区位的标准为： （1）要处在商业区，以利于利用其外部经济效益； （2）临街或道路状况要好，最少也要一面临街； （3）通讯要方便； （4）要有足够的人口流量； （5）增值潜力要尽可能大。 2、选择居住用房地产微观区位的标准为： （1）周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场、绿地、海滩则更好； （2）交通、通讯和人际交往要方便； （3）要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件； （4）便利的购物出行买卖条件；（5）具有尽可能大的增值潜力。 3、购买商业用房地产和居住用房地产的消费者对其微观区位的选择标准，大体与房地产开发投资企业相同。因为开发投资者的标准只有与他们一致，才能实现最大的效益。 解题方案： 掌握知识点 评分标准：

1、2两点各4分，第3点2分