论城市房屋拆迁的法律问题

论城市房屋拆迁的法律问题

--------浅析我国城市房屋拆迁补偿范围

内容摘要：随着我国城市化进程的加快，城市大规模扩张和旧城区改造，随之而来的是拆迁工作量加大，难度提高，因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。其中，城市房屋拆迁补偿问题是拆迁工作中的重要组成部分，补偿范围的界定将对房屋拆迁纠纷的处理产生至关重要的影响，本文就房屋拆迁的补偿范围进行一个粗略的个人界定。 关键字：房屋拆迁、拆迁补偿、补偿范围

进入21世纪，我国经济迅速发展，城市化进程不断加快，与之相随的因城市大规模扩张和旧城区改造而导致的城市房屋拆迁成为一个矛盾频发的焦点，城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设，也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜，在很大程度上影响了社会的安定团结，也阻碍了和谐社会的构建。

引起城市房屋拆迁各种矛盾纠纷的原因多样，而在这其中，我认为关于房屋拆迁的补偿问题可说是最为重要的一个纠纷源头，可以说，绝大部分的房屋拆迁纠纷都是由于这个补偿问题而引起的。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议，导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。房屋拆迁补偿是一个由一系列程序组成的过程而非一个单纯的结果：补偿金。这其中涉及了拆迁许可，房屋评估，补偿范围的确定等一系列繁琐的程序，在此，仅对房屋拆迁补偿的范围进行一个简单的探讨，可以说，房屋拆迁的补偿范围的确定也是一个能够引起拆迁纠纷的重要争议焦点。 一、房屋拆迁的补偿范围

房屋拆迁的补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法》等法律、法规，笼统的说，房屋拆迁补偿的范围可以由四个部分包括房屋所有权，附属物所有权，院落空地补偿，收益权及其他经济损失组成。 1、 所有权补偿

房屋所有权的补偿主要是指对于房屋的主体部分，如建筑物、构筑物的补偿，人们只要实事求是的去界定便可，对于其属于补偿范围几乎没有太大的争议。实践中的争议主要是所有权人的确定，因为现实中的许多房屋产权并不是十分明晰，而这不属于我所要探究的范围，所以暂且不论。

2、 附属物所有权补偿

拆迁房屋附属物是指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施，鉴于附着物依附于房屋的特点，一旦拆迁，其应在房主的经济损失之内，故应在补偿范围之列。 3、 院落、空地补偿

对于在拆迁范围内的院落、空地是否应得到补偿存在两种不同的观点：一种观点认为，院落空地具有使用价值，应当予以适当的补偿。另一种观点认为，《城市房屋拆迁管理条例》中没有规定对院落、空地的补偿，所以不再补偿之列。而我认为，对于拆迁范围的界定不能单纯的扣法条，从字面理解补偿范围确定的标准，而应该扩大化理解，当前城市房屋拆迁大多数是为了公共利益收回土地或者为了实施旧城改造调整使用土地，那么在这两种情况下均应补偿土地使用权人因土地使用权遭到侵害而遭受的损失，所以说，院落、空地也在补偿范围之列。

4、 收益及其他经济损失

房屋拆迁补偿范围中的收益权是依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能，具有如下特点：a、收益权系合法地占有使用被拆迁房屋，其授权必须有合同或法律依据；b、收益本身应当合法；c、经济收益应当是有客观依据。在补偿范围内

的收益包括租金、生产经营预期收益以及各种费用。

从表面上看，这四个方面几乎涵盖了被拆迁人所遭受的所有损失，但是，若我国房屋拆迁补偿的范围能够弥补被拆迁人的一切现实的潜在的利益损失，所有被拆迁人都能获得相当于房屋被拆迁之前所能获得的现实的和预期的利益，在前后利益比较上相差无几，那么，又何来因补偿不合理而产生的各种纠纷呢，用通俗的话来说，既然前后都一样，犯得着费那个力气去争吗?但是现实往往不如人所愿，今年来因为房屋拆迁而引起的纠纷岑出不穷，很大一部分就是因为拆迁补偿范围的确定不合适，补偿金不合理，拆迁方和被拆迁方达不成合意而引发的，钉子户，静坐示威，等事件有愈演愈烈的趋势。从而，我们不得不反思，我过的拆迁管理真的是完美的，拆迁补偿范围真的是全面的吗？ 二、我国房屋拆迁补偿范围确定中的缺陷 1、土地使用权没有完全补偿

“根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定：对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制，个人不可能获得土地所有权，因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权，土地的所有权归国家或集体。我国房屋拆迁因征收土地而引起，但征收补偿却以房屋补偿的形式出现，也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定，按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿，但毕竟还是以房屋形式出现，法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定，单纯的土地无法补偿，房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米，还买不到一平方米房的现象。” 2、拆迁补偿范围狭窄，忽视潜在利益补偿

只补偿直接损失，对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。除了土地使用权的补偿外，被拆迁人还可能损失住宅用房的出租收益以及房屋拆迁导致的其他非财产的无形损失（如人文环境的破坏损失、感情寄托损失以及新居环境适应的损失）。有关拆迁的调查、评估和搬迁工作势必对被拆迁户的生活和工作产生影响，造成生活、工作和学习成本的增加；拆迁还可能造成营业损失、生产经营预期收益和解除合同赔偿无形损失。目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失，这种看不见的损失还没有被引起重视。总之，我国目前拆迁补偿的范围狭窄，无法满足被拆迁人因拆迁所遭受的财产损失。

三、与发达国家（德国）的补偿范围之比较

1、我国迁补偿范围可以说是房屋拆迁补偿的核心内容。 目前我国拆迁补偿的范围太窄,只补偿直接损失,对被拆除房屋占有范围内的土地使用权、预期收益以及无形利益却不予补偿。 在现代行政管理中,行政相对人的直接损失和间接损失往往相伴随,如果仅补偿直接失,不补偿间接损失,则难以达到补偿目的,实现公正。 2、德国房屋征收拆迁补偿范围

“《德国建设法》第 93 条第 2 项就明确规定对实体损失和其他财产损失应给与补偿。 此外,为避免因实施都市建设措施对人民之生活状况造成的经济损失, 从公平和社会国家的角度出发, 该法还特别规定了急难补偿。 所以，可以总结出当前德国房屋征收拆迁补偿的范围应包括以下几方面：①土地或其他标的物损失，其补偿标准为征用机关在裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；②营业损失, 其补偿标准为在其他土地投资可获得的同等收益；③征用标的物上的一切附带损失。”

3、从德国《联邦建筑法》于补偿种类的规定可以看到,对征收进行实体补偿已经突破了《基本法》规定的利益衡量标准,而特别不利补偿完全是福利国家理念下的产物,离《基本法》规定的原则与标准越来越远了。 其最终目的是为了避免因征收行为对人民的生活造成不利影响,从而给予被征收人最大限额的补偿。与德国的土地征收原则相比，我国的行政补偿原则并不能充分补偿被拆迁人的损失。 目前在中国征地拆迁赔偿中普遍实行的“以新换旧”的方法是否侵害了被拆迁者的利益，要看开发商在建筑部分给予的“以新换旧”的好处是否能抵销

被拆迁者在土地部分的损失。 由于征地拆迁后新建住宅的总面积大于原有住宅的总面积，若按原住户被拆建筑的面积计算赔偿或“以新换旧”，所有原住户的土地使用权比例都减少了，而房地产开发商则白白侵占了原住户的部分土地使用权。

因此应借鉴德国的房屋拆迁补偿原则，结合我国实际情况确立我国合理公平的房屋拆迁补偿原则，实行就地拆迁、就地安置，保证被拆迁人享有不低于原来的生活水平，或者说保证被拆迁人在拆迁前后的生活基本保持一致，最起码是从物质层面上来说相差无几， 这才符合物权法的精神，才符合公平、公开、公正的精神。 四、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平，则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平，拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则，进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规，制定统一的补偿标准，而我认为在制定统一补偿标准前的更重要的步骤就是确定全方位系统化的补偿范围，这是确定补偿标准的一个前提条件，若连范围都存在争议，标准之说就显得更加的苍白无力了。全面的补偿范围保障了被拆迁人最基本的利益，而补偿标准则是确定具体数额的手段，目的和手段孰轻孰重，显而易见。因此，我认为要想缓解因房屋拆迁引起的各种矛盾纠纷，尽可能减少示威等不和谐社会现象的发生，不妨可从确定一个令拆迁双方都相对满意的补偿范围着手。在拆迁中的双方，被拆迁一方明显处于弱势，因此该范围的确定应更加倾向于保护弱势一方，借鉴德国房屋征收拆迁补偿范围的规定，除直接损失、眼前损失外还应包括临街商店的营业损失、业主的再就业补助、店面区位变化导致的盈利差额等间接损失以及对新居环境适应等带来的精神和经济损失等。 只有这样才能切实保障被征收拆迁人的利益，减少因房屋拆迁导致的纠纷，保证社会的和谐与稳定。

注释：①《房屋拆迁、征地补偿全程操作》杨晓玲 王建宾 法律出版社

②《中、德房屋征收拆迁补偿制度之比较研究》何琳 周艳媚

③《我国城市房屋拆迁补偿问题》孙红梅 ④《浅析我国城市房屋拆迁补偿机制》李娜

⑤《中国土地权利研究》王卫国 中国大学出版社 ⑥《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林 法律出版社