赴内地考察报告

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赴 内 地 考 察 报 告

二〇一四年一月三日

考察摘要

1.1时间：2013年12月21日—12月28日（共计8天） 1.2考察地点：昆明、丽江、深圳、广州 1.3考察人员：

云南昆明市周边项目

1、嵩明县项目 1.1地块简介

该项目所在地嵩明县西山社区，距离嵩明县5.6公里，距离长水机场10公里（道路正在建设中）规划区内有弥良河水库、大冲河水库和大石头水库，有弥良河、大冲河，属于自然坡地，植被较好，有丰富的水资源和水景资源，周边方圆3公里内没有工业和其他污染行业。率先启动的一起生态居住区，位于弥良河水库正北部，大竹园村西北，总用地286亩，周边环境优美。该地块由云南华瑞房产取得开发权，并推出了“嵩塬国际文化旅游区”，作为嵩明县重点招商引资项目，项目一期的用地已经获得的规划审批，目前土地由于云南华瑞地产一直没有投入资金办理土地手续，多次催促而不能继续执行项目的开发，而土地办理期限即将截止，因此希望另寻有实力的合作者接手本项目的开发。

1.2合作方式

由合作投资咨询有限公司与融资平台协商，与“荣深”成立项目融资平台下面的发展事业部，本项目由本公司进行实际运用，在扣除融资成本及应付利息外，发展事业部与荣深公司进行项目收益分成。

1.3考察团意见

该地块属于别墅业态项目，地理位臵不理想，周围配套设施不成熟，目前达不到进驻要求，同时市场消费能力有待提升。建议短期内部不考虑此地块。

2、富民地块（溪水兰庭别墅项目）

2.1地块简介

本项目位于昆明市西北富民县西南的小西山上，距离富民县城中心500米。距离京昆高速公路富民出口1.5公里。距离昆明市约30公里，整个区域占地51亩，由14亩和37亩两块地组成，总建筑面积27000平方米。建造成本大约在6500元/㎡，当地可售价格为8500

元/㎡。

2.2合作方式

第一阶段：麒顺与程宇地产签订收购意向协议，由麒顺开始对程宇地产进行尽职调查，并根据尽职调查的结果、麒顺与程宇地产的协商，签订收购协议。

第二阶段：收购协议签订后，麒顺投入资金3000万，在入股程宇地产的同时，获取51%以上的股权，溪水兰庭项目的开发运作权，

组织项目施工单位招投标、并进行项目的营销推广工作。

第三阶段：收购协议签订后，麒顺整体开发运营管理的后，6个月内支付程宇地产原股东2000万，麒顺对程宇地产的控股比例达到90%。

第四阶段：收购协议签订后第12个月，乙方支付程宇地产的剩余股权投资款，约1500万，程宇地产股权转换全部完成。

2.3考察团意见

该项目地位于山体上，建设成本较高，同时也要考虑水土流失带来的建筑产品安全问题；交通道路年久失修，出行不便，没有交通优势；前期投入较大，收益性存在风险。建议不考虑此地块。

3、玉溪江川地块（旅游地产项目）

3.1地块简介

江川地处中国旅游圈、东南亚旅游圈的交汇地带，距离昆明市100公里，距离玉溪市20公里，拥有全国第二大深淡水湖抚仙湖，该项目地处抚仙湖边，占地1500亩，分两期开发，一期开发面积582亩，该项目已被列入云南省级旅游度假示范区。目前由林大福集团开发，一期酒店及部分别墅住宅已建设完毕，住宅已入住顾客，酒店因资金问题未装修。

已建成的酒店，未装修

在建的别墅

别墅沙盘

3.2合作方式

1、出资装修酒店，等额臵换土地，用于自主开发建设。 2、收购，该项目一期建设费用7亿。总评估价20亿。

3.3考察团意见

此项目属旅游地产，地理位臵优越，已有开发商在建设酒店及

别墅，部分别墅已入住，合作细节有待进一步洽谈，同时，前期投入过大，收益期过长，剩余合作地块位臵不理想。建议此地块在经过更深一步洽谈后再考虑。

4、虹桥地块（在昆明市三环路，城市综合体） 4.1地块简介

虹桥地块改造设计范围东至东三环，南至东连接线公路， 北至盘支186公路。改造范围总用地面积约： 5246.3平米(786.78亩)。首期开发面积约为30亩。

4.2合作方式

与土地所有者合作，出让土地自行开发或是对方出土地，我方

出资建设。具体分成要深入对接沟通。

4.3考察团意见

该地块位臵太偏，又在高速路旁，目前没有匝道直通，拆迁面积较大，建议不考虑此地块。

5．斗南国际花卉市场

5.1项目简介

昆明斗南花卉市场位于云南省昆明市呈贡县斗南镇迎宾大道，距离老花卉市场只有200米距离，呈贡县距离昆明市区只有18公里，距离昆明机场12公里，据南昆货运组装站仅5公里，交通运输条件十分方便。所有的花卉销售是以竞拍的方式进行。

5.2项目图片展示

云南丽江项目

1.瑞吉别墅

1.1项目简介

丽江瑞吉别墅源自纽约，1904。百年瑞吉，一直被视作优雅与精致的典范。从纽约到新加坡，从迈阿密到阿布扎比，全球臻藏瑞吉可持有物业，皆超越世人对顶级物业之期待。作为瑞吉大中华区唯一会所式物业，同时作为瑞吉全球第15座可持有物业——丽江瑞吉别墅。

丽江瑞吉别墅，喜达屋酒店管理集团旗下最高端品牌——瑞吉酒店大中华区唯一会所式物业，项目位于中国在世界唯一的“三遗”城市——丽江，总体规模约1,000亩，毗邻象山，直面最美玉龙雪山，独揽360亩国家一级水保护资源——清溪湖入怀，大研古镇与束河古镇左右环伺，黑龙潭与白沙壁画近在咫尺，聚合了丽江最优质的景观与人文资源。

瑞吉别墅内建有1000平米高端会所，有中餐、西餐、小型放映室、文化陈列馆等、会所顶楼配有休闲场所，可以远眺玉龙雪山。内臵陈列品多数为艺术品，并设有小型水景。

1.2项目图片展示

1.3考察团意见

此项目特点，产品布局合理、规格多样，多以宽景为主，结构科学，充分利用空间，以人性需求为主，内建小品精致独特，物业服务贴心到位，整体品质较高。

项目不足处：细节设计上略显粗糙，建筑主体私密性不高，排水不好。可作为别墅样板考察学习。

2.丽江项目 2.1地块简介

该地块位于丽江市城西，离古城景区20分钟，共计12亩，地

块平整无拆迁（农耕地），每亩价格120万。驻足能望见玉龙雪山，紧靠笔架山和马鞍山。

2.2合作方式

与丽江市招商局对接，土地招拍挂。

2.3考察团意见

此地块位臵较理想，属旅游地产项目，可建设产权式公寓，建设规划密度低、限高，地块面积大，土地出让金费用过高，前期投入资金过大，收益的季节性强，收益风险大。故短期内不考虑此地块。

深圳项目

1．龙华区项目 1．1地块简介

地块占地20000㎡，位于深圳市宝安龙华新区龙华清湖片区，地处梅龙路与清湖路交界（具体请看附图），现暂时用作混凝土搅拌站使用，地面附着约3000㎡的房屋，合作意向为和现土地持有者合作的旧改项目，容积率暂定8.0，可做商住。

后面是维也纳酒店，前面多层为需拆迁楼。

1.2地块合作方式

地块目前由土地持有方用于经营泥土搅拌站，并在该地块上修建了约3000㎡的建筑，根据，该项目可纳入龙华新区旧改项目（注：根据深圳最新显示，项目达10000㎡以上，就可申报旧改立项），据悉，该地块容积率可申报至8.0，即建筑面积达160000㎡。房屋由合作开发商承建并一同承担立项、补地价、报建、建设等所有建设及开发费用，土地持有方主要协助办理前期手续及协调关系等服务，不承担建设开发费用。完成建设后，开发商与土地持有方共分楼宇，各占比重为土地持有方占三成，即48000㎡；开发商占七成，即112000㎡。

1.3考察团意见

此地块土地转让费用较高，有拆迁且难度较大，地理位臵一般，

周围有未销售的尾楼较多。建议不考虑此地块。

2.观澜项目 2.1地块简介

地块位于深圳市宝安龙华新区观澜观平路边，属于和当地村委合作的旧改项目，占地10000㎡，可做商住。

地块交通及地理环境优越，拥有众多公交线途经，距离观澜最繁华商业街仅5分钟路程，观澜地铁通车目前还在建设阶段，在商业街新万达商场旁出口已建好，同时，地块与深圳宝安机场28公里，机场7线与658路直达该地块，总而言之，地块拥有成熟社区及完善的交通配套。

南侧为市政水渠

项目地块里有高压变电柜，也需拆迁。

2.2合作方式

地块上有四栋厂房，目前空臵，可纳入村委旧改项目（注：根据深圳最新显示，项目达10000㎡以上，就可申报旧改立项），根据目前现状，该地块容积率可申报至5.0，即建筑面积达50000㎡。房屋由开发商承建并一同承担立项、补地价、报建、建设等所有建设及开发费用，村委主要协助办理前期手续及协调关系等服务，不承担建设开发费用。完成建设后，开发商与村委共分楼宇，各占比重为村委占三成，即15000㎡；开发商占七成，即35000㎡。

2.3考察团意见

此地块拆迁难度较大，地块内有池塘、高压变电柜，多层厂房，周围生活环境较差，属于城乡结合部。建议不考虑此地块。

3．广东省惠东县项目（稔山镇亚婆角旅游度假区） 3.1地块简介

项目位于惠东县稔山镇亚婆角旅游度假区临海段，总面积105亩，土地总价1.75亿元，容积率1.4(可调），已办理土地证。该地与合正东部湾、莱蒙水榭湾、佳兆业项目紧邻，旁边是即将通车试运营的

惠州市第一座跨海大桥范和港大桥。该项目拥有近500米的海岸线，属于当地较稀缺的商业、住宅综合开发项目。项目周边房价临海户型均价8000-9000元/平方，精装修户型均价11000元/平方以上。地块通过深惠沿海高速进深圳市区需80分钟车程，通过范和港跨海大桥进深圳市区只需40分钟车程。

该区域是深圳东海岸重点打造的集商住、休闲旅游于一体的大型综合旅游度假项目。其拥有中国最优质、最原始的滨海资源，是广东省东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一。项目区域拥有珍贵的长白沙滩，众多亿万年礁岩共同形成优美的自然景观。周边的礁石公园、红树公园等旅游资源与穿项目而过的省2号绿道，共同演绎这份精彩的国际滨海度假的“低碳”生活。项目背依港深世界第三大都会圈，与深圳相距约40分钟车程，深汕高速、广惠高速延长线、东部沿海高速为其创造1.5小时的繁盛生活。现已开通的广深港高铁与武广高铁在深圳北站直接相连，深厦、广深港、武广高铁纵横飞驰接驳于深圳，中南、华南地区快速连成一片。

广东惠州亚婆角临海项目

范和港跨海大桥， 2014年底正式全面通车使用

项目地块

项目北侧临海

3.2合作方式

与土地所有者合作，出让土地自行开发或是对方出土地，我方出资建设。具体分成要深入对接沟通。

3.3考察团意见

地块紧邻海岸线，可开发高端海景房；该地块已办理手续齐全

的土地证，权属清晰，方便交易；该土地规划容积率可以适当提高，原所有人可以帮助办理相关手续；原土地所有人将以股权转让方式交付给买家该宗项目，可为买家节约2600万左右的税费。

目前，该片区居住环境及配套设施已逐步成熟。可以考虑对此地块进行进一步的考察和合作接洽。（重点推荐项目）

4.广东省惠东县项目（红石湾旅游度假项目） 4.1项目简介

该地块离惠东县15公里左右，离深圳80公里左右，属于海湾岛屿，占地18000亩，环境优美，濒海而立。

海湾内情况

4.2合作方式

与土地所有者合作，出让土地自行开发或是对方出土地，我方出资建设。具体分成要深入对接沟通。

4.3考察团意见

此地块环境优越，可开发性较强，但交通不便利，周围配套设施不成熟，市场运作能力不足。建议短期内不考虑此地块。

5.广东省惠州市项目

5.1地块简介

项目用地位于深圳市惠州市，距离深圳市约88公里。项目地块面积约400亩，目前地上可见为农民菜地、草莓地，地块较为规整，地块左侧有体育馆。据当地农民描述土地已征用，待补偿。项目地周

边有大量地产开发项目，项目有商业、住宅，还有别墅。项目地周边交通环境便利，但综合配套设施不完善。

5.2合作方式

与土地所有者合作，出让土地自行开发或是对方出土地，我方出资建设。具体分成要深入对接沟通。

5.3考察团意见

此地块交通便利，位于新城区，周围新建项目刚刚起步，市场前景较好，属较成熟地块，同时，市场消费能力较强。建议可以考虑此地块，需进一步对接洽谈。

6．广州白云万达广场

广州白云万达广场总投资50亿元，是万达集团目前已开业和在建的60多座万达广场中第一个A级旗舰店，更将被打造成广州商业地产中的NO.1。广州白云万达广场为万达第三代城市综合体项目，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、零售、文化、体育、娱乐等多种享受都可“一站式”完成。作为万达集团目前已开业和在建60多座万达广场中第一个A级旗舰店（目前全国只有四个A级店），广州白云万达广场建筑面积投资之大、设计理念之先进、引入品牌档次之高、将使其成为中国最好的商业中心。如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；三条同风格、不同主题的步行街以及华南地区第一个数字IMAX影厅等等。广州白云万达广场总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米，写字楼7.7万平米，酒店4.5万平米，室外步行街2.0万平米。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米，甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。

6.2 项目图片展示

7、深圳万象城项目 7.1项目简介

深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为人们带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

深圳万象城于2004年12月9日正式开业。万象城采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。4家主力店包括了第一次进入内地的RéEL时尚生活百货、华润万家新业态Olé超级市场、深圳最大的电影城——12厅橙天嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场；次主力店有ESPRIT、NO〃VO、I〃T、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、Deli City美乐汇等；此外，近300个国内外知名品牌专门店中有1/3品牌是首次进入内地或者深圳市场。“冰纷万象”真冰滑冰场在2005年1月开张，是亚洲最大的商业用途滑冰场。

7.2项目图片展示

美乐汇美食街