房屋买卖与租赁法律规定有哪些？

《民法典》规定房屋买卖不破租赁合同，承租人在出租房屋出售前享有优先购买权，出租人需提前通知承租人。如果出租人未通知或妨害承租人行使购买权，承租人可要求赔偿。租赁期限届满后，承租人应返还租赁物，但若继续使用且出租人未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租期变为不定期。承租人享有以同等条件优先承租的权利。房屋买卖涉及产权变更时，出租人应通知承租人，承租人可优先购买。

法律分析

一、房屋买卖不破租赁的相关规定是什么?

房屋买卖不破租赁的相关规定，是根据《民法典》(2021年1月1日起施行)规定：

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

二、《民法典》(2021年1月1日起施行)

第七百二十出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百三十二条承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

涉及到房屋在租赁期间变更了产权的，是需要通知承租人的，在司法实践中，出租人可以征求承租人是否存在购买的意向，如果承租人愿意购买的，那么在同等的条件下，承租人是可以优先购买的，具体情况下应当结合实际而定。

结语

根据《民法典》规定，房屋买卖不破租赁合同的相关规定包括：租赁物所有权变动不影响租赁合同效力，出租人出卖租赁房屋需通知承租人并给予优先购买权，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋也需通知承租人，承租人未参加拍卖视为放弃优先购买权。如果出租人未通知或妨害承租人行使优先购买权，承租人可要求出租人承担赔偿责任。此外，租赁物毁损或灭失由不可归责于承租人的事由引起时，承租人可请求减少租金或解除合同。另外，租赁期限届满后，承租人应返还租赁物，如继续使用需经出租人同意，且租赁期限变为不定期。承租人享有以同等条件优先承租的权利。在房屋产权变更时，出租人应通知承租人，承租人有优先购买权，具体情况需根据实际情况确定。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。