大连投资机会研究

1、GDP 连续六年涨幅保持 10%以上

2、第三产业产值逐渐加大 ,支柱产业仍以工业为主 3、基础设施建设发展迅速

4、人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高 5、小结

二）城市发展规划研究

1、功能布局

2、城市未来发展方向 2.1主城区“西拓北进” 2.2城市“北进”3、城市规划对房地产发展的影响

三）城市资源条件研究 四）对内及对外贸易研究 五）房地产相关及事件研究 六）城市宏观投资环境分析小结

、城市住宅物业市场总体发展及市场板块研究 一）房地产产业发展状况及走势

1、大连市房地产投资规模情况 2、开竣工面积

二）住宅物业价格走势、销售空置面积与供求关系变化趋势

1、量增价升，空置面积下降

2、近一年市内四区住宅销售和价格走势情

三）住宅物业类型主要板块分布及特征、各板块未来发展潜力分析

1、东港区 2、中心区 3、星海湾区 4、软件园区 5、虎滩区

6、西山水库区 7、机场新区 8、周水前区 9、中北区 10、泉水区 11、小平岛区域 12、开发区 13、旅顺片区 14、金州区

四）市内四区 06 年以来土地成交信息整理

五）大连房地产市场特点

1、房地产市场整体供需两旺

2、大连住房消费是外向型房地产市场 3、“中”户型房屋供应相对短缺 4、房价增长迅速

5、土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域6、区市县投资、开发、销售规模迅速扩大

1

第一部分投资机会研究

大连市地处欧亚东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛 隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈 的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东 北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、

技术的对流中起到了枢纽作用。

大连市现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市 ）、1个县（长海县）和6个区（中山 区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区

）。另外，还有 4个国家级对外开放先

先导区导区（开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区

旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大 连，距大连市区45公里，是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。境内 有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟 通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道” 。

、城市宏观投资环境分析

）。

2

（一）城市经济发展水平研究

1、GDP连续六年涨幅保持 10%以上

2001 — 2006年，大连市连续六年全市 GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.8%。2006 年大连全市实现地区生产总值 2569.7亿元，比上年增长 16.5%。人均GDP以459美元/年 的速度增长，大连市经济发展动

力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。

数据来源：大连统计公报

2、第三产业产值逐渐加大，支柱产业仍以工业为主

2006年大连市实现地区生产总值 2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长 16.5%，为1996 年以来的最快增

幅。其中，第一产业增加值 208.6亿元，增长10.9%;第二产业增加值 1229

亿元，增长20.3% ;第三产业增加值 1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为 8.1 : 47.8： 44.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、57%和37.4%。2006年大连完成工业投资 535.9亿元， 比上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增加值 566亿元，按可比价格计算比上年增长 26.3%。 其中，石化工业 216.9亿元，增长22.5% ;现代装备制造业 228.5亿元，增长27.9%;船舶制 造业50.9亿元，增长 36.1%;电子信息产品工业 69.7亿元，增长 25.7%。

3

产业结构比例

叵第一产业 ■第二产业 第三产业

数据来源：大连统计公报

3、基础设施建设发展迅速

131项，实现投资额261.3亿元，比上年增长30.3%。椒

金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等 10条中 心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、 201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路 建设快速推进。煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。香海热电厂二期 1号机组投入运营。 凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等 3座污水处理厂建设进展顺利。梭鱼湾、砬夏河综合

整治工程全面完成。中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加 快。完成煤气管网改

2006年，全市完成城建重点项目

21.3公里，新建煤气主干线 22.7公里；分别完成供水管网、排水 管网改造75公里 和30公里；改造城市二次加压泵站 182处；改造城市居民室内旧管网 5 万户；解决城市居民用水困难 8.7万户；新增供热面积 410万平方米。

2006年，大连国际航运中心建设取得重大进展。大窑湾保税港区申办成功。港口基础设 施建设全面推进，全年实施建设项目 4，完成投资72亿元，新增生产泊位 23个、年吞吐

能力5000万吨。我国最大的汽车物流码头一一大连汽车码头建成投产。大连湾通用杂货泊位 完工，航道改扩建工程竣工通航。大窑湾二、三期 6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴 岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长 兴岛铁路和铁路集装

造

箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与 丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。大连机场航线总数达到 别行政区通航城市

119

条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线 43条；与15个国家、90个国内外城市通航， 其中国际、特

36个。

4、人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高

2001 年〜2006 年大连户籍人口总数分别为 5.6、557.93、560.16、561.6、565.3、572.1 万人，人口稳步小幅增长。 2006年末比年初净增长 6.8万人，增长1.19% ;人口城镇化率为 57.5% ,同比增长1.3个百分点；自然增长减少0.04%。，人口增长的主导因素为机械人口增长。

2001年〜2006年间，大连居民生活水平稳步提高。全市年人均可支配收入不断增长， 平均年增长13.33%，

年人均消费性支出逐年增大，平均年增长 10.29%。2006年大连人均可支 配收入为13350元，涨幅11.31%，人均消费性支出为 10534元，增长5.38%，城市居民家庭 恩格尔系数39.9%,农村居民家庭恩格尔系数 39.8%。可支配收入和消费性支出的增加反映了

大连居民有着较强的消费能力。

4

数据来源：大连统计公报

5、小结

大连市GDP连续六年涨幅保持10%以上，经济正处于第二产业向第三产业加速转移阶段, 基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。随着“十一五”大连国 际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、 快速的发展阶段。

5

（二）城市发展规划研究

1、功能布局

按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组 团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和 普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把 甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、 保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区

通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。

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主城区功能定位为行政文化中心、商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功 能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进 的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技 术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。

2、城市未来发展方向 2.1主城区“西拓北进”

（1） 北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导 下，加快城市

基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区 相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修 复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。 （2）

西拓：旅顺口区是主城区 ”西拓”的延伸区，旅顺口区将按照 ”现代产业、历史名城、旅 游胜地”

的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建 设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型 农业、循环农业转型。

2.2城市“北进”

金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求， 调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展 以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为公司产业转移、城市企业 搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转 变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。

6

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3、城市规划对房地产发展的影响

大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发 展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。原有成熟的居住区、因 规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为 房地产开发的热点区域。

8

（三）城市资源条件研究

大连市地处欧亚东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，冬无严寒， 夏无酷暑，四季分明，作为全国著名的旅游城市，不仅气候宜人，而且有着美丽的山海风情。 大连具有良好的港口资源优势，经济发展迅速，城市建设、基础设施建设日趋国际化。大连 港是东北三省和内蒙古东部地区的进出口门户，也是联结华北、华中、华东等地区水陆联运 的枢纽。大连国际机场是环渤海地区重要的门户枢纽机场。

大连先后获得联合国环境 “全球500佳”、中国“人居环境奖”、“环境保护模范城市”

等荣誉称号。2004年，大连荣获CCTV中国最具经济活力城市；2005年，入选中国特色魅力 城市200强，连续第五年荣获全国畅通工程评比第一名，城市绿化覆盖率达到 42.3%，被喻 为最适合人类居住的城市之一。

2003年，关于实施东北老工业基地振兴战略中，明确提

出把大连建设成东北亚重要的国际航运中心，这将促经大连经济的进一步发展。

总的来说，大连地理位置优越，交通方便，气候条件优越，适宜居住。

（四）对内及对外贸易研究

2003年因为“非典”社会消费品零

售总额有所调整，2005年因为统计口径的变化实际利用外资额表面有所下降，如果按原口径 是30.04亿美元（根据

大连城市内需及外资发展一直保持强劲的增长势头，

国家统计局统一要求，统计公报按经济普查数据和新的核算口径计算， 并作为下一年度的基数）。

2001-2006大连社会消费品零售总额平均增长幅度为 11%,说明居民有效的购买力拉动了 内需的增长。2006年前三季度大连实际利用外资为 12.4亿美元，其中房地产业实际利用外资

2.9亿美元，同比增长 46.8倍。说明外资看好大连房地产市场未来的发展前景，同时外资雄厚 的资金实力和资本运

作也会对大连现有的房地产市场产生冲击。

社会消费品零售总额（亿）

数据来源：大连统计公报

9

实际利用外资金额

数据来源：大连统计公报

（五）房地产相关及事件研究

2006年是房地产年，2007年也延续了的趋势， 国家出台的主要从土地、 规划、房地产交易、

税收、利率等几个方面进行，由于是全国统一执行的就不再深 入的研究，下面重点对大连市相关的房地产进行一下梳理。

大连提高了户口迁入的门槛，主城区

80万住宅方可落户，旅顺 30万落户；提高了拆迁

安置的费用额度；提高了住房公积金贷款的额度；按照国家要求，提高了土地使用税；对建 筑工程的管理提出了一些规范意见。从总体上说，以上颁布的目的是为了是大连房地产 市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响（具体内容见附件）

日期 名称 大连市关于调整城镇土地使用税有关的通知 大连市个人住房性贷款额度上调 大连市关于加强市内四区建筑围挡广告管理的通告 大连市建筑工程安全生产监督管理办法 大连市关于修改《大连市城市房屋拆迁管理办法》的决疋 大连市关于印发《大连市建筑工程施工许可管理规定》的通知 大连市关于印发《大连市建设工程合同担保实施办法》的通知 大连市关于进一步加强房地产市场稳定住房价格的通知 大连市印发《大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》的通知 20070629 20070508 20070508 20070226 20070226 20070130 20060927 20060602 20060630 10

六）城市宏观投资环境分析小结

1、大连城市经济发展态势良好，工业基础雄厚，人民生活水平不断提高；

2、随着经济的发展大连城市“西拓北进”有力的促进了甘井子区、旅顺口区、金州区、 先导区的房地产市场快

速发展；

3、大连作为国内著名的宜居城市，地理位置优越，气候、环境得天独厚；

4、近两年外地大开发商和外资房地产企业纷纷进入大连及旅顺市场，说明大家看好大连 房地产市场未来的发展

前景，但这些企业雄厚的资金实力和资本运作也会对大连现有 的房地产市场产生冲击。

5、2006－2007 年大连颁布了有关户口、住房公积金贷款、稳定房价、建筑工程管理等方 面，目的是为了

使大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快 带来的社会影响。

11

、城市住宅物业市场总体发展及市场板块研究

（一）房地产产业发展状况及走势

1、大连市房地产投资规模情况

在振兴东北老工业基地的推动下， 年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达

大连市房地产开发投资逐年高速增长。

2000〜2006

38.2%、

21.58%，特别是近三年，分别以年增长

27.1%和27.1%的高速度运行；房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从 39.8%下降到 22.95%。2006年，大连房地产开发投资额为 337.2亿元，比上年增长27.1% ;占固定资产投资 额的22.95%。比上年下降了 0.95个百分点。

400 300 200 100 n 4 r J f - 2000 1房地产投资额 （亿兀） 106.9 房地产投资占固定 资产投资比39.8 重 （％） 2001 115.5 37.9 2002 125.2 34 2003 151.1 29.8 2004 208.8 29.2 2005 265.3 2006 337.2 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 [ 23.9 22.95

数据来源：大连统计公报 2、开竣工面积

2001 — 2006年大连房地产开发新开工面积平均每年为 657万怦，施工面积为1517万怦，

2

竣工面积为502万血;前三年供应量比较平稳， 2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应 求，2006年供应量有较大增加。2006年，房地产开发情况整体水平好于 2005年，新开工面

积为1126.3万怦，比上年增长 76.6% ;施工面积为 2196.1万怦，比上年增长 39.9%;竣工面 积为537.8怦，比上年增长 37.7%。

12

2500

数据来源：大连统计公报

（二）住宅物业价格走势、销售空置面积与供求关系变化趋势

1、量增价升，空置面积下降

销售量逐年增长，从 2004年的486.2万怦增加到2006年的628.8万怦，增长了 29.3% ; 商品房销售额同比也大幅攀升，从 2004年的151.5亿元增加至2006年的284.5亿元，增长了 0.88倍。2006年，商品房销售面积为 628.8万心 比上年增长了 24.6%，销售额为284.5亿元, 增长了 51.8%，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。

同时商品房空置面积逐年下降，环比下降

17%、7%,住宅空置面积环比逐年下降 28%、

6%。

13

销售额（亿元）

数据来源：大连统计公报

商品房房价逐年增长，从2004年的3116元/怦增加到2006年的4524元/怦，增长了 45.2%; 住宅销售价格也大幅攀升，从 2004年的2973元加增加至2006年的4256元加，增长了 0.43 倍。

二商品房均价口住宅均价

数据来源：大连统计公报

从以上数据看，大连房地产市场属于供需两旺，态势良好，但价格飙升过快。

2、近一年市内四区住宅销售和价格走势情况

住宅成交面积06年相对平稳07年波动较大，成交均价一年上涨了近 三区（中山、西岗、沙河口）以外的地方，逐步出现城区“空心化”趋 势。

1100元。以下数据

说明消费者对房地产市场的态度是有所波动和调整的，均价的大幅上涨导致消费者购房压力 增大，被迫转向市内

14

2006年1月至2007年6月住宅成交面积情况

数据来源：大连地产典型指数

2006年6月至2007年6月住宅成交均价情况

数据来源：大连地产典型指数

15

（三）住宅物业类型主要板块分布及特征、各板块未来发展潜力分析

按照大连房地产典型指数样本的选择，大连房地产分为

14个板块，分别为东港区、中

心区、星海湾区、软件园区、虎滩区、西山水库区、机场新区、周水前区、中北区、小平岛 区域、开发区、旅顺片区、金州区。

臬水区

(10)

开发区

｛打机场新区

小平 （6）西dj水库区

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■ /星海湾区

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1、东港区

从2005年底对东港区域进行搬迁起，东港规划进入了实质性阶段。新东港将以水 景、花园两大要素作为景观规划设计的主题，吸纳 绿地、13.2公顷沿海休闲绿带和

30.82公顷中高档住宅区、7.公顷公园

10.42公顷文化娱乐用地，拥有扩展后长度达3公里的人民

旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商 务区。代表楼盘有

路，4公里长滨海亲水岸线，跨海大桥，游艇港、景观台、景观防波堤坝和人工海水浴场岸 线等。改造后的东港将成为一个集商贸、

名仕财富中心、运达嘉洲阳光、金广东海岸、万隆托斯卡纳、宏都嘉园、 嘉和花样年华等。

特征：为响应大连市东港改造的需要和进度，

本都突破10000元5。

发展潜力：东港区域不可替代的地段和海景优势决定了此区域楼盘的持续走高，

所看好。

为市场

东港区域项目都定位中高档，

项目卖

点主要是东港未来的发展潜力和得天独厚的地段和海景优势， 房价日趋上扬，基

2、中心区

中心区的楼盘价格一直处于高位，该片区处于大连市的市中心区域，主要包括人民广场、

16

中山广场、 西安路。 该区域为大连的市中心区域， 拥有繁荣的商业氛围，良好的基础设施和 旺盛的物流人气，价格居高不下，而且随着市内土地供应的日益紧缺， 价格将持续高涨。代 表楼盘有尚品南山、 海派优座、 香榭里街区、 裕景中心、 颐和香榭、 远洋风景、 宝发金钻等。

特征：中心区以复合型建筑为主， 业态组合包含住宅、 写字楼、 公寓、商业、 酒店等， 价格是居高不下，

基本在

8000兀/m以上，并稳步上涨。

2

发展潜力： 中心区基本无地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及传统的繁华商业区，项 目多为综合体，看涨不看

跌。

3、星海湾区

以亚洲最大的公共广场——大连星海广场为核心的星海湾区，

凭借其优厚的地理位置和

良好的自然环境，该片区能集中体现“住在大连”所具备的宜居环境、气候条件、建筑品质 等丰富内涵， 拥有亚洲最大的广场、 两座国际化的会展中心以及众多商务金融机构， 因而该 地段集中着众多的高档楼盘。作为大连市规划中的集金融、商务、商业、旅游、休闲娱 乐于一身的代表区域，目前该区域旅游、餐饮娱乐业已非常发达，而商务氛围仍有待发展， 因此该地段楼盘除了用于居住的功用以外， 用于商业、 金融等写字楼办公用的楼盘升值前景 也十分看好。代表楼盘有大连明珠、壹品星海三期、百年汇、裕景中心、大华御庭、宏都筑 景、沿海绿色家园等。

特征：高档房、高价楼盘云集，几乎囊括了大连市高价值、高价位所有的楼盘，价位

基本在10000元/m以上，达12000元/m左右，楼盘销售情况也不错。

发展潜力：由于其独特的地理区位和高质量的配套设施和相当一部分境内外消费群体， 星海湾一带的商品住宅在

未来几年内仍将呈现十分旺盛的趋势，

而随着星海

湾东侧的十座专业大厦组成的“ CBD ”的建成，其房价还有升高的空间和 潜力。

4、软件园区

软件园区域是近几年成长起来的高知人群聚集的区域， 它是依托大连建设国际软件名城 的机遇和发展高新技术产业尤其是软件产业的利好而迅速崛起的大连人向往的人文居 住高地。 高素质高品质企业的聚集带来的高知人群密度、 世界知名企业分布的单平方公里高 密集量、 突出的国际化色彩不仅给区域市场提供了更好的承接， 更赋予了软件园与市内其他

区域在人群、 市场容量方面的多重竞争优势。 代表楼盘有宅语原、 东方圣荷西、 斯坦福院落、 壹品漫谷、柏林水郡等。

特征：高知人群聚集的区域，中高档楼盘扎堆，宅语原、东方圣荷西价格都在

元/ m左右。

发展潜力： 高新产业聚集带动了新经济中心崛起， 从而牵动区域价值不断跃升。 该区域 土地储备丰富，同时

就业高收入人口逐年增多，该区域集中了大连

10000

80％以

上的软件产业、 产品研发人才， 所居住、 办公人群绝大多数为有着高学历甚 至海外教育背景的高知人群。 庞大的消费人群支撑起该区域房地产市场的新 发展。

5、虎滩区

该片区位于大连南部海滨中部， 拥有风光迷人的滨海路、 虎滩乐园、 鸟语林、 水下世界。 代表楼盘有帝柏湾等。

特征：房地产开发也以旅游投资型为主、住宅主要是低密度的豪宅。 发展潜力：低密度豪宅属于稀缺产品，长期看涨。

17

6、西山水库区

随着“大大连”概念的提出， “两城三星”和“西拓北进”的空间发展模式令大连宜居 空间不断拓展。 西山水库周边区域， 随着西郊生态森林公园则成为城市的新宜居住宅聚集带。 位于大连市西部，有大连市后花园之称的西部山系则拥有山、水、林、自然与人文、教育优 势，交通和配套的升级也令选择该区域的居民不断享受新兴住区升值的实惠。 代表楼盘有万 科假日风景、西山阳光水岸、长鹭晶品缘林、观山满庭芳等。

特征：开发量大， 2005 年万科与其余六家开发商联合拿下占地 37.29 万平方米的土地， 同时还有至少 6.75

万平方米土地被摘牌，巨大的潜在供应量预示着该地段将成 为具有景观优势的成熟型黄金开发热土； 销售情况良好， 大体量的入市并未影响 到产品的销售速度； 产品多样化，整体区域居住品质抬升；客源的高端化， 西山 区域的客户群大多为高知人士， 属于社会中坚， 对品牌、 产品品质及居住品质的 要求较高。

发展潜力： 自然资源优越，西山水库是大连市区内最大的水系，西侧连接素有“大连城 市后花园”之称的西部

山系，生态住宅规划提升区域居住品质，该区域具有 良好的发展潜质。目前西山区域的住宅均价为

7500 元 /平方米，随着“西部

快速路”的开通，该区域交通将不断改善，其他配套也将同步升级，后续价 格预计还将持续上涨。

7、机场新区

机场新区约十平方公里的启动区以商务、 居住、 产业为三大主体， 其中居住区拟建设成 中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区。代表楼盘有第五郡、新星绿城等。

特征：房价涨势惊人，一年内涨幅在

2000—3000 之间，区域最低均价（已定价）是姚

家的祥和花园4350元/怦，最高均价唯美品格 8000— 9000元/怦，区域内均价在

6000 元以上；基本为大规模成片开发，但生活和社会配套的完善还需要一段时 间。

发展潜力：伴随着机场新区的大手笔、高起点规划、多功能布局、高规格的设计实施， 机场新区一带的楼市房价

还将继续保持强劲、 稳步上扬的发展势头； 特别是 张前路周边“四大功能区”的实施， “第五郡”、“沁合苑”等大型住宅小区 的开发、 区的进入、 沃尔玛带入一批商业大家的加入， 其房价走势将呈 现强势上扬趋势的发展态势。 但这种强劲上扬的走势， 一般不会长时期的维 持，会随着机场新区城市副中心各种项目的建成， 商品住宅的不断放量、 上 市、消化，而会逐步走向稳中有升日趋平缓态势。

8、周水前区

随着大连楼市的节节高涨， 在居住热门地段开发商适时推出经济实用的高效户型， 以相 对较低的总价倍受青睐。 周水前区作为成熟的商业居住区， 周边公交线路密布， 是连接国际 空港与市中心的通道。代表楼盘有鼎新鼎云都等 特征：延续了浓郁的住宅氛围和无限的发展空间——西安路、 刘家桥、 周水前，汇聚了 大连老都市的居住传统和新城市的生活要素， 几代人居住的历史造就了成熟的氛 围和厚重的文化，新与旧的交融之处，形成一片大连独有的新主流住宅区

发展潜力： 随着华北路的改造， 这里已经逐步成为新城市的中心地带， 带动更旺盛的人 流与商机。

9、中北区

近年来， 大连房地产市场的快速发展， 不断伴随着旧城改造与企业搬迁。 而作为大连市 区中北部的传统工业区———甘井子区中南部， 也不断焕发生机与活力。 大连中北部近年来 屡屡有新盘上市，取的都是该地段出行便利、闹中取静之势。代表楼盘有林语家话等。

特征：属于成熟的居住区， 楼盘一般为中档， 因为林语家话的带动周边房价也节节高升，

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林语家话2006年底已经清盘，均价 6500元/mo 发展潜力：成熟生活区域，目前基本没有土地供应，现有楼盘长期看涨。

2

10、泉水区

泉水区位于大连的北部地区， 虽然在交通便利性上相对大连市区还有较大差距， 目前价 格相对较低，但空气清新，环境宁静，适合中老年购房者等。代表楼盘有龙畔金泉等。

特征：主要是中低档楼盘，有很多经济适用房，但价格上涨很快，

盘平均增长1000--2000元之间。

发展潜力：随着交通和配套的不断发展，该区价格有较大增长潜力。

2006 年泉水地区楼

11、 小平岛区域

小平岛位于旅顺南路大连城市轻轨的终点站， 距市中心 17 公里， 距机场 18公里， 距旅 顺28公里，是大连市规划的信息产业带的龙头地段。

特征：小平岛环山临海，空气质量极佳，经过填海改造后，拥有地势微缓、线条优美的

人工海岸线，成为大连西部和西南海岸线上房地产和旅游开发的又一个重镇。 年安达圣岛集团以二十二亿元地价摘牌小平岛开发项目，这个大型复合地产项目 备受期待。项目规划多种物业形式，按区域划分分别为：居住区（

2004 CLD ）、中

央别墅区（CVD ）、旅游休闲区（CED ）o其居住区包含多层住宅组团和 高层住宅组团；别墅区包含别墅、花园洋房、联排别墅等；旅游休 闲区包含小平岛中心商业广场、小平岛海鲜餐饮广场、五星级酒店等。

趋势：规划中将要兴建的中国北方最大的游艇港，填补大连市旅游与商业格局的空白， 给予项目极强的国际化色

彩； 高科技、 高节能、 高品质的建筑产品， 与深度开掘、 科学规划、 精心设计的滨海环境， 使小平岛项目具有极强的人口吸纳力和极高的 商业辐射力，成为前沿的品质生活领航标志。

12、 开发区

开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山） ，与金州区接壤；南濒黄海，与 长山列岛隔海相望； 东与金州区登沙河镇相连；西接金州，与甘井子区大连湾镇毗邻。 目前 开发区已发展成为大连市新市区的主体和新增工业企业布局的主要空间。 开发区房地产市场 同样蓬勃发展，成为市内需求向周边区域“外溢”的主要地点。

特征： 该片区经过数年的城市发展， 房地产市场已经进入了有质量的增长阶段， 优美自 然环境和高速发展的

步伐吸引着开发商和消费者的目光。随着外地人口的大量涌 入、投资额的持续升高、就业机会的增加以及交通等基础配套的健全，作为旅游 区、双 D 港、保税区、众多日韩企业的开发区楼盘不断热销。 随着土地放量、房 源上市、开发商们也在项目的规划设计、配套设施、小区环境以及房屋内在质量 上进行了改造，使得品质有了更高层次的提升。而在品质提升的同时，价格也在 逐渐攀升， 4000 元/平方米以下的楼盘很难找到，大多数楼盘起价都在

平方米左右。高档公寓、写字楼的价位更是突破了

5000 元/

8000 元/ 平方米

趋势：根据大连开发区城区规划，预计到规划期末开发区整体建设用地将达到 94.6 平方公里，其中包括 3.0

平方公里的已填海区和 13.3 平方公里的拟填海区，已 建成区面积 53 万平方公里。目前在传统的热点区域开发区滨海路沿线、金马路 沿线的基础上，增加了乾豪 160 万平方米的红星村改造项目、鲁能金石滩 300 平方米的优山美地项目， 华润、金广、中粮集团联合打造的 338 万平方米的填海 工程以及小孤山一带以水御兰庭等 9 个项目居住用地明显放量增大外， 开发区的 居住空间开发建设正向外延伸。 加上英特尔等大型企业的进驻将对开发区的 房地产企业有深远的影响。从今年上半年开始，开

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发区将有大量房源集中上市， 目前正在销售的楼盘有乾豪•东城天下、生辉第一城、宏城•金棕榈等

普通住宅、公寓、写字楼项目，有的开始推出二期、三期项目。

30多个

13、旅顺片区

旅顺片区拥有良好的产业环境和交通体系， 以及优秀的自然环境， 在住宅均价上， 又相 对较低廉。 特征：旅顺目前商品住宅均价仍处于相对较低的潜力发展区， 然而随着旅顺居民的收入 水平和消费水平将得到提高， 以及大量就业人口的新增， 区域房价发展潜力较大。 趋势：南部旅顺开发建设加速，烟大火车轮渡、土羊高速、轻轨的修建、诸多大学的迁 移，特别是大大低于市内四区的房价和宜居舒适的生态区， 吸引了二十多家境内 外开发商前往开发， 也带来了该区域房价的逐步上涨。 一种是旅顺南路的软件园、 龙王塘、塔河湾直至大学城；一种是旅顺中北路的辛寨子、革镇堡、营城子三镇 周边， 因其高科技、 大学经济和工业园区、生态园区，特别是紧邻市内四区的辐 射影响以及市政机构、 交通设施的完善， 这一带的房价还有较大的上升空间。 而 除此以外的其他区域和楼盘， 对象大多以退休养老、 休闲需求为主， 其涨幅空间 和潜力有限，房价基本维持现有水平或少量波动。但旅顺短短几年超过

1200 公

顷的土地集中放量， 加上大量的 “军产房”、“地产房” 的冲击， 将在一定时期内， 面临较大的消化压力。

14、金州区

金州位于规划中的大连新市区中心位置， 作为大连主城区的功能延伸地， 是大连市农业 现代化先行区和东北地区区域性物流集散地。

特征：从性引导来说，金州是处于城市“西拓北进”规划中“北进”的枢纽和结点 上；其次，素有“百年大连，千年金州”之称的金州区文化底蕴深厚，在教育、 文化、体育等很多方面都有极强的优势；同时，金州区的经济发展具备了城市发 展的基础。

趋势：金州区随着新型集团百万平方米的金润花园开发，

300 多万平方米的商业、住宅

项目以及占地 31.4 平方公里的滨海旅游新区，大公司总部经济区等超大项目将 在未来几年诞生。土地的集中放量、 大楼盘的集中上市， 市场在未来三、四年内 将达到一种饱和状态。

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四）市内四区 06 年以来土地成交信息整理

土地供应面积中甘井子区放量最大，沙河口区其次，中山区和西岗区基本上放量很小，

2006 年由于拆迁改造有大幅增加。从各区所占比例来看，甘井子份额最大，随着大连“西 拓北进”战略的实施，可

以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从 2007 年上半年土地 放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局 体明细见附件 ）。

按照大连土地供应计划，土地供应面积、建筑面积绝对数逐年上涨，

（土地成交具 2006 年按照

21

要求控制了土地供应面积上涨幅度； 土地出让平均价格节节走高（由于大连目前土地资

平均地价可能会受土地用途性质的影响而

料中商业和住宅用途的土地没有分列及单独计价，

有所偏差）；楼面地价也是水涨船高；容积率逐年增大，土地利用率也在提高。

数据来源：大连土地储备交易中心

7%

10%

中山区 匚沙河口区 |西岗区 匚甘井子区

年度 用途 区域 市内四区: 中山区 面积（m） 建面（m） 2地价（元/ m） 楼面价格（兀/ m） 223497437 229780 457660 3458 24449 22277 5916133 758123 12055 503028 3449418 3010697 3007 9203 7263 4258 1463 2912 1777 27 2757 2925 1045 2180 2692 2570 2072 2006 住宅及公建 商业及办公 沙河口区 西岗区: 甘井子区 市内四区 2007 上 半年（7 月底） 住宅及公建 商业及办公 中山区 沙河口区 西岗区: 甘井子区 241510 14950 1997817 491288 40030 2479379 76 6882 2572 2006 土地供应分布图

2006可供应建筑面积分布图

13%

20%

58%

I中山区 * I沙河口区

L西岗区 -甘井子区

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（五）大连房地产市场特点

1、房地产市场整体供需两旺

近年，大连市房地产市场整体呈现供需两旺态势。 力和购房能力的增强以及外来购房人员的突增， 求。从下表可知：近五年，商品房市场整体吸纳率达

近两年随着经济的发展，居民消费能

大连房地产市场呈供需两旺态势甚至供不应

97.3%,市场供需基本平衡。而近两年，

商品房市场吸纳率高达 129.2%和116.92%，市场要依靠一定的存量市场才能满足日益增长 的需求量。

2001-2006大连房地产市场吸纳率统计

竣工面积 年份 （万m2交易面积 （万m2年度市场吸 纳累计竣工面积 率 （万m2累计交易面积 （万m2累计市场 吸纳率 ） ） ） ） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 537.9 6.2 579.2 421 390.5 537.8 392.4 419.9 498 486.2 504.6 628.8 73.0% 76.9% 86.0% 115.5% 129.2% 116.92% 537.9 1084.1 1663.3 2084.3 2474.8 3012.6 392.4 812.3 1310.3 1796.5 2301.1 2929.9 73.0% 74.9% 78.8% 86.2% 93.0% 97.3% 数据来源：大连统计公报 2、 大连住房消费是外向型房地产市场

按照国际惯例分析大连的住房消费与家庭可支配收入的比值， 可支配收入来购买普通商品住宅需要多少年。大连市房价收入比相对较高， 左右，房价与居民的可支配收入较不成配比， 动，属于外向型房地产市场。

从商品住宅交易情况来看，本地购买住宅占整个市场的 据调研，外地购买能力明显高于本地，

以中高价位住宅为主，

也就是讲居民用家庭总的

2006年约为10

表明了大连住房消费是由于区域外的消费所拉

75%左右，外地占25%左右。

是大连市中高档楼盘的主要购

一方面与本地

买群体。目前，大连市本、外地购买住宅平均单价之间的差距正在逐渐变小，

购买能力提高有关，另一方面主要是因为大连市房地产市场中低价位住宅供给严重不足。

从商业房地产的交易情况来看， 相比2004年，2005年外来人员购买商业物业呈 “缩水” 现象，比例从25.8%下降到17%。由于外地购买商用项目主要是以投资为主，

的下降，说明大连商业项目投资价值的下降，对外地投资者的吸引力正逐步降低。

外地购买比重

3、 “中”户型房屋供应相对短缺

据市国土资源和房屋局统计资料显示，

2006年，市内商品住宅供应套数从户型面积上

看：60平方米以下房屋增长 21.5%、60-100平方米房屋下降 22.7%、100-120平方米房屋增 长18.5%、120-144平方米房屋增长 55.9%、144平方米以上房屋增幅达 1.5倍，“大”、“小” 户型供应量相对比较充足，而

“中”户型房屋供应相对短缺。

4、 房价增长迅速

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商品房房价逐年增长， 2006 年比 2004 年增长了 45.2%；住宅销售价格也大幅攀升， 从 2004 年至 2006 年，增长了 0.43 倍。。涨幅如此高，主要由以下三个方面拉动了房价高速增 长：一是大量的东北区域及其他区域富裕人群到大连置业；二是“振兴东北” 和大连投 资环境进一步改善，拉动了外来投资商置业；三是市民投资置业和追涨行为的推动。

5、土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域

“大大连”战略思想的“西拓北进”的实施，甘井子区地处“西拓北进”的必经之地， 一定程度上讲是主城区“西拓北进”首当其冲发展起来的区域。

2004 年至 2007 年上半年，

甘井子区成为了大连市土地供应的主力， 众多开发商将开始在大连的“北伐”战役，甘井子 区域必将成为大连市土地供应的聚集地。

从目前全市存量土地区域分布来看， 可以预见大连未来一段时间房地产的发展方向， 甘 井子北部及西部区域，沙河口区南部、西部区域将会成为大连市下一轮的开发重点。

6、区市县投资、开发、销售规模迅速扩大

2006 年，大连市房地产开发重心由市内四区向区市县转移，区市县房地产开发规模迅 速扩大，比重上升。

截止 2006年年末，区市县房地产施工规模达 730多万平方米，增长 65.5%， 增幅快于市内四区 35.7 个百分点。区市县房地产开发投资占全市比重由上年的

市县的住房供应结构和价格走势对全市房地产市场形势和宏观的影响越来越 大。

19.3%上升

到 25.1％,施工面积比重由上年的 28.1％上升到 33.3％ ,销售面积比重由上年的 38.8％上升到 46.1％。区

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