关于营改增后转让房屋或出租房屋个人所得税计税依据问题明确

关于营改增后转让房屋或出租房屋 个人所得税计税依据问题明确

一、个人转让房屋

个人转让房屋，实施房地产一体化管理，在房屋产权过户前需先完税。营业税改之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）据实征收

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人转让房屋应纳个人所得税，以转让收入减去房屋原值和转让过程中发生的合理费用为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳。即：

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 1．转让收入：为个人转让房屋不含的收入。 2．房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时上一道环节缴纳的。

3．合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让房屋时缴纳的。

（二）核定征收

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人无法提供房屋原值凭证、不能正确计算原值的，税务机关可以根据转

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让收入的1%—3%的范围内核定应纳个人所得税额。即：

个人所得税＝转让收入×核定征收率 其中：

1．转让收入：为个人转让住房不含的收入。 2．核定征收率：省局豫地税函〔2006〕第215号在转发总局文件贯彻意见中明确：我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

二、个人出租房屋

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人出租房屋，以一个月内取得的收入为一次。具体计税时，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳（对个人出租住房取得的所得，暂按 10%的税率征收个人所得税 ）。个人出租房屋，营业税改之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）个人直接出租自有房屋

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含收入。 2．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人出租房屋按以下顺序扣除费用：

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（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含）； （2）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用； （3）税法规定的费用扣除标准。

①每次租金收入（不含）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

（二）个人转租房屋

应纳个人所得税＝[转租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方缴纳的）]－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方缴纳的：即转租方向房主支付租金收入时缴纳的。

4．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人转租房屋按以下顺序扣除费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含） （2）向出租方支付的租金

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用

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（4）税法规定的费用扣除标准

①每次租金收入（不含）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

三、注意事项

1、免征的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减额。

2、个人转让房屋或出租房屋在营业税改前，纳税人如已取得营业税、但尚未缴纳个人所得税的，仍按原含营业税的成交价格计征个人所得税。

所得税处 2016年4月28日

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