物业知识竞赛题库(1060)

吉林市物业服务行业“万人千题” 知识竞赛题库（1060题） ■ 目录

■ 一、综合类复习题（5题）

（一） 消防管理 174题 （二） 维修管理 27题 （三）给排水管理 50题 （四） 供配电管理 163题 （五）电梯管理 100题 （六）智能化管理 31题 （七）清洁、绿化管理 44题

二、综合类题型题（417题）

（一）多选题 95题 （二）判断题 75题 （三）简答题 73题

（四）案例分析 33题 （五）、单选题 141题

第一部分：综合类复习题

001物业管理公司消防管理队伍的原则是：每个管理处的员工都是公司的义务消防员。

002消防管理人员的具体工作内容是：负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识

教育，落实防火岗位责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨

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干力量。

003消防工作的方针是：“预防为主，防消结合”。 004消防工作包括防火与灭火两个方面。

005消防安全工作的基本措施是：行政、技术和法制措施。 006 “防火责任人制度”是：“谁主管，谁负责”。

007我国最高消防行规是：《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》

008消防监督的三要素是：监督者，被监督者和监督标准。 009消防监督最可靠的保证是：组织。

010消防重点部位的确定：火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技术设备，财富集中部位，人员集中部位。

011重点防火单位的防火责任人是：单位正职领导。

012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是：对本岗位的消防安全负责。 013室内装修应使用：不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。 014重点单位消防工作的重点是：制定消防应急预案，并定期组织消防演练。 015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：组织，引导在场群众疏散。 016物业管理单位的消防管理职责是：建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材；落实值班巡查制度；建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散。 017燃烧的四个特征是：放热，发光，火焰和发烟。 018可燃物的着火方式是：引燃和自燃。 019大多数火灾是由引燃方式引起的。

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020由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源三个条件。 021火源主要是明火和高温物体两种。 022发热的导线属于火源。

023火灾的主要助燃物是：空气（氧）。 024防止火灾发生的最重要措施是：消除火源。 025一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。

026火灾中导致人员死亡最多的原因是：烟毒气致死50％以上。

027灭火的原理是：断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。 028火灾分为：A类固体，B类油脂及液体，C类气体，D类可燃金属。 029常用的灭火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 030对一般固体火灾适用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 031对贵重设备适用：二氧化碳灭火器。 032对档案材料应用：二氧化碳灭火器。 033对可燃液体适用：泡沫灭火器。

034干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。 035干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。

036在配电房应配置：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。 037电气线路火灾的原因是：短路，过负荷和接触电阻过大。 038电气线路的安装必须由合格电工负责。 039电线绝缘必须合乎电压要求。

040在重点防火部位动用电焊、气焊必须办理动火审批手续。 041在扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。

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042发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。

043为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意：尽量增大喷和带电体的距 离。

044气焊使用的危险气体是：乙炔。

045仓库内物品摆放应做到分类、分堆并符合防火间距要求。 046仓库不可设置移动式照明灯具。 047仓库的电源开关必须安装在：仓库外。

048在消防安全责任上，建筑设计部门实行“谁设计，谁负责”原则。 049经消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。050扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后5－7分钟 051在组织灭火自救工作中，应坚持救人重于救火的原则。 052对建筑物的安全防火管理必须制定消防应急预案。 053对消防管理人员任职要求：先培训，后上岗。 0在疏散中首先要了解：火场内的人员有无被困。 055疏散的首要次序是：疏散着火层以上人员。 056在疏散中如何稳定群众情绪：喊话宣传。

057疏散中人员较多或能见度较低时，应采用：鱼贯队列式的方法。 058对脱险人员管理的首要任务是：阻止其重返火场。

059对物资疏散的第一任务是：疏散可能扩大火势和引起爆炸的物资。 060物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。 061地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有：2个。

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062在疏散中对伤病员和行动不便的人员应：使用消防电梯。

063由于中性平面效应，打开着火层以下的门窗时应注意：不要过多打开门窗。 0动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。

065最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足，因此消防管理工作要切实做好宣传、教育方面工作。

066作为承建商，应对物业消防系统的安全负责。 067消防控制中心是整个消防系统的中心枢纽部分。

068自动报警系统包括：烟感、温感、警铃、手动按纽、联动设备。 069消防水不能借用它途。

070排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。 071气体灭火系统一般安装在：电气设备房。 072设备房门都是防火门。

073消防通道的防火门要保持关闭状态：保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。

074消防通道的指示灯应常亮。 075防火门不应为防盗而上锁。 076消防通道不可临时堆放货物。

077温感一般安装在：停车场和某些设备间。 078引起烟感误报的主要原因是：烟雾和灰尘过大。 079报警时，警铃和紧急广播会向报警层和上下两层报警。 080风阀开动的形式是：报警层和上下两层同时开动。

081消防设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态

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会令消防联动失效。

082火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。

083消防系统是系统，但需要其它设备部门支持和配合。

084消防监控系统应该与安保系统，楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。 085地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有：换气，降低废气浓度的作用。 086当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。

087火灾发生时，当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。

088消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，喷淋接合器。

0启动喷淋系统喷头动作的温度：65－71℃。 090喷淋水泵靠压力开关启动。

091维护人员平时检查喷淋系统主要看：管道是否有水，总阀门是否常开。 092发生火灾时正确使用消防栓的步骤：拉开水带，套在消防栓口上。装上水，打开阀门，对准火焰底部喷射。

093使用消防栓时，最少要2个人操作。

094当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭，排水．维修处理。 095维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。

096气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。 097发现火灾，但烟感未动作，应立即打破手动按纽报警。 098发现火灾，身边又无通讯设备．应立即打破手动按纽报警。

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099手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。 100一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。

101一只消防报警的保护面积是当6m＞H≥2m时为60平方米；当12m＞H≥6m时为80平方米。

102消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。 103喷淋系统的信号阀是常开。

104所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。 105疏散指示灯安装在消防通道内的指定位置。 106疏散指示灯的电源不能关闭。

107消防系统现场设备平时处于自动状态。 108消防供电是双回路。

109发电机发出的电应供应急照明、消防电梯和其它消防设备使用。 110应急照明应安装在消防通道，设备房等位置。

111应急照明日常检查采用切断正常电源，看能否动作的方法。 112发生火灾时，送风阀要打开，打开后采取现场手动关闭。

113消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。 114消防中心的控制电源平时保持开启。

115消防中心控制电源有2路（警铃电源和控制电源）。 116消防栓和喷淋系统要稳压。

117消防供水系统每套有2个水泵（一用一备）。

118消防水的供水方式为先使用水箱供水，后启动水泵抽水。

119消防接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。

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120室外消防栓的作用：专供消防车取水。 121防火门的性质：是一种活动的防火分隔物。 122防火门通常安装在防火墙、前室、过道、楼梯间。

123防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时，材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室 及消防电梯前室门洞口处；丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。 124防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器；安装防火门开启固定装置；安装电磁门锁（常闭疏散通道防火门）；设置双扇关闭前后步骤顺序器；安 装推杆式门锁；防止地毯或其他物品卡住防火门问题。 125低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。

126消防水泵的技术要求是：一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故障时，其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则 应各有的吸水管；消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应敷设在水泵房的地面上，其阀门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志；消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径；消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水；消防水泵与动力机械应直接连接；固定消防水泵一般应设置备用泵；消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。

127高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火？因为水是非绝缘体，而气体是绝缘体（靠排除氧气而灭火）。

128释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。 129消防栓箱内有水、水带（有的还另带卷盘）、报警按钮装置。

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130消防栓栓口离地面高度是1.10m。（允许误差2cm。）

131火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。 132火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。 133火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题：严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装；传输线路与 强电电缆分开敷设，导线线芯（铜线）截面不小于0.75mm2，多芯电缆，单根线芯（铜线）截面不小于0.2 mm2，供电电源使用消防专用电源；由经过专门训练人员负责使用、管理和维护；维修由专业维修人员维修。

134火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是：主电源故障，检查输入

电源是否完好，断路器是否完好并断开、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置、电池有无损坏，连线有无短路；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的线路是否完好；误报火警，应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。

135火灾事故照明和疏散指导标准有：在疏散楼梯、过道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明；在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备 发电机房等设事故照明；疏散指示标志应设于过道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型过道中，其间距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，应写有“EXIT”的字样，且为红色；采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于0.5勒克斯。

136住宅发生火灾的可能性有：液化石油器具（管道燃气）火灾；厨房油锅起火；煲粥干锅起火；家用电器火灾；儿童玩火火灾，烟头未熄引起火灾等。

137扑救住宅火灾时应注意的问题：发现室内起火时，切忌打开门窗，以免空气对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃；嗅到液化气气味，切忌用明火检查，禁忌开电灯，勿使用泄露点处电话，应关

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紧相关阀门断绝气源及泄露点电源，开窗通风；发现起火，应通知疏散邻居。 138人员密集场所发生火灾时的扑救对策有：首先切断电源，关闭可燃气阀门，打开送风设备，关闭通风设施，打开所有出入口疏散人员，启动灭火设备，将起火点 的未燃物资搬走或隔离。

139人员密集场所发生火灾时应注意的问题：当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒；利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按 疏散计划撤出被困人员，防止人群过挤造成踏、压伤亡事故，制止脱险者重返火场；灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落物压伤人员。

140火场上主要的有害气体可能有：一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物硫 化氢、氰化氢、光气等。

141火灾现场对人的危害主要有：缺氧、高温、毒性气体、尘害。 142人在火灾中主要的心理反映是：惊慌和群聚。 143激发人在火灾现场的积极心理的办法是：教育、训练。 144火场逃生的主要方法有：自救、互救

145自救的主要方法有：熟悉所处环境；选择逃生路线和逃生方法。

146火场可选择的逃生方法有：立即离开危险区域，选择简便、安全的通道和疏散设备，准备简易的防护器材，自制简易救生绳索，创造避难场所，切勿跳楼。 147火场逃生应注意的事项：逃生动作要迅速；注意随手关闭通道上的门窗；若身上衣服着火，应迅速将衣服脱下；不要轻易乘坐普通电梯；并迅速报警。 148寻找火场被困人员的方法有：询问知情人、主动呼喊、搜寻。

149对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的地

方。

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150火场急救的基本要求是：抢救伤员必须争分夺秒；坚持救人重于灭火的原则；

掌握正确的施救方法。

151高层建筑火灾扑救的对策有：尽量利用建筑物内已有的设施，如：消防电梯、消防通道、疏散层、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生屋面等进行安全疏散；利用广播对建筑物内人员进行广播，告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等；当某一层某一部位起火且火势不大时，应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散，若火势有发展，则应通知着火层以上人员疏散；先救人后救物资。

152对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取：固定的大型机器设备，用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却，不能用水冷却的，也可用不燃或难燃材料予以遮盖；对于易燃液体，可喷射泡沫予以覆盖；对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资，应用蓬布 等进行遮盖的措施进行保护。

153高层建筑的火灾危险性突出表现在：蔓延快，燃烧猛，难逃生。 1高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。 155高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。 156高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖消防部门。 157高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。 158高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。 159高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。 160高层建筑应配置防火专职干部。

161高层建筑内不可储存易燃，易爆和化学物品。

162高层建筑消防管理“三严格”的对象是：吸烟，用火，用电。

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163高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉，电烫斗等电热器具。 1高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被迅速扑灭。 165扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。 166高层建筑火灾发生后的首要任务是报警。 167高层建筑必须配备专职或义务消防队。

168高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是：建立以消防控制中心为中心，能监控、 组织指挥整个灭火流程的消防系统。 169高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。

170对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。 171高层建筑发生火灾后，值班的领导和管理员应亲临一线。

172高层消防水箱储存量的技术参数要求是：一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高

度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。

173旋转电动机着火时，应用：喷雾水、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。

174电梯电气灭火的注意事项有：1、当电气设备发生火警时，要尽快断开总电源开关，切断电源，以防止火势蔓延和灭火时造成的触电事故；2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、四氯化碳、1211和干粉等不导电灭火器材，既可防止触电危险，又不

会损坏电器设备；3、灭火时，灭火人员不可使身体以及手持的灭火工具触及导线 和电气设备，以防触电。

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二.维修服务管理

001房屋维修的涵义是：狭义的房屋维修仅指物业服务公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常 保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。

002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉 影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。 003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。 004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。 005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

006房屋维修主要有以下特点：只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用； 人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

007房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。

008房屋维修主要有：按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

009主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不 留隐患。

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010楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。

011屋面工程维修标准是：确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。 012墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。 013水、电、卫等设备工程维修标准是：保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。

014金属构件维修标准是：牢固、安全、不锈蚀。

015房屋维修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类型。

016物业翻新工程的涵义是：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

017物业小修工程的涵义是：及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。 018物业中修工程的涵义是：牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。

019物业大修工程的涵义是：牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。 020共用设施维修范围是：消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车棚、园 林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等共用设施的维修。

021房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常 使用；最有效的合理使用维修资金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。 022房屋养护的主要内容是：包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。 023房屋的日常养护的来源是：一、住用户临时发生报修的零星养护工程（包括对

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业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

024房屋的季节性预防养护的来源是：主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。 025房屋养护服务中存在的问题来源是：开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引 发的问题。

026设备管理的对象是：给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备（电梯、自动扶梯）、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、 清洁设备、娱乐设备、景观设备。

027设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投诉。

三.给排水管理

001给排水系统操作、保养和维修管理的基础是：建立正常用水、供水、排水的管理制度；制定操作规程，并严格执行。

002确保给排水系统正常运行的基础工作是：对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全正常。 003要对排水管道进行定期养护、清理：防止其阻塞。

004对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒：防止二次供水污染。 005制定跑、冒、滴、漏处理预案的目的是：当发生该类事故时，能及时处理，防

止事故范围的扩大。

006限水、停水需要提前通知。非管辖范围原因停水，要最快时间了解原因，及时

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通告用户并跟进解决情况。

007水泵房在给排水系统中处于：关键部位。

008对水泵房、水池、消防系统的全部机电设备需要专业机电人员定期监控、检查、 保养、维修、清洁。

009专业机电人员主要了解给排水设备的运转情况，及时发现故障苗头并及时处理。 010水泵房设备运转情况需要记录。

011与给排水工作无关的人员不可以进入水泵房。

012消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择开关位置一般打在：自动位置。 013消防泵每隔一个月试运行一次（每次试运转10分钟）。 014消防泵“自动、手动”操作检查一般每半年进行一次。 015水泵房卫生每周清洁一次。

016操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等）要注意：必须带好安全帽， 扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

017水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水，此现象正常。（轴封填料不宜过紧，渗水量大约5～20g／min为宜）

018水泵轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂过多，将导致轴承过热。 019水泵联轴器每隔一个月检查一次，检查时注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过0.2mm。

020减压阀组每隔一个月检查一次，检查时注意记录好减压阀组上下压力。 021水泵轴承温度达到90℃是不正常现象，正常温度在90℃以下。

022水锤现象是指：水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间，管网发生强烈的震动及响声，这种现象叫水锤。

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023水箱泄水管与溢流管的区别：泄水管安装在水箱底部，水箱放空时用；溢流管安装在水箱较上方，当水箱内浮球阀或水位感应器失灵时，水将从溢流管流走。 024溢流管与废水管为防止虹吸现象不直接相连，而用大小头断开。（即防止废水倒 流）。

025闸阀与蝶阀明显的区别是：闸阀阀体厚重，便于调节流量；蝶阀阀体轻薄，便于开关及安装。

026止回阀的作用：止回阀使流体只能单向流动（因此又叫单向阀）。 027稳压系统的主要设备：稳压泵和气压罐。 028管网中最高或最远处压力最小的点叫最不利点。

029自动喷淋系统中最不利点的静水压力不少于10mH2O来水柱。

030喷淋系统的水流指示器的作用：管网有水流动时，水流指示器发出火警信号，并自动启动消防水泵。

031大厦每层楼喷淋主横管上安装信号蝶阀能将开关状况反馈到消防中心。 032给排水系统中安全阀的作用：保护管网作用。（管网压力过大时，为防止管道爆裂，安全阀自动泄水）

033新建楼房由施工用水转为正式用水，需要重新办理手续。

034禁止用消防栓水浇花、洗地（消防用水不得用于非消防用途，非法使用消防用水的处以应交水费三倍的罚款）。

035消防水表前的总闸间上锁，是防止非法使用消防水。

036水泵接合器处包括闸阀、安全阀（防止管网压力过大）、止回阀（防止水倒流）。 037消防栓栓口漏水，应关闭栓口阀，并维修。

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038喷淋头被损坏，应采取的应急措施：关闭该层的信号蝶阀（安装位置消防中心有显示），并打开该层管网末端泄水口闸阀。

039水箱爆裂或漏水较大？应采取的应急措施：打开水箱下的泄水阀，作紧急泄水，并维修。

040水泵轴出现冒烟，关闭该水泵电源，将水泵轴填塞物两边的螺丝拧松，等轴冷却后，再开泵检修。

041听到水泵运行声音特别刺耳时，关闭水泵电源，检查联轴器是否变形或者填料是否过紧。

042如何人为打开快速泄压阀？关闭泄压阀上的导阀。

043水泵不吸水，压力表及真空表的指针剧烈跳动的故障原因是：驻入水泵的水不够，水管与仪表漏气。解决办法：再往泵内注水，拧紧堵塞漏气处。

044水泵不吸水，真空表表示高度真空的故障原因是：底阀没有打开，或已经堵塞。

吸水管阻力太大，吸水高度太高。解决方法：校正或更改底阀外框。或更改吸水管，降低吸水高度。

045压力表有压力而水泵不出水的故障原因是：出水管阻力太大。旋转方向不对。

叶轮堵塞。水泵转数不够。解决方法：检查或缩短水管及检查电机。取下水管接头。清洗叶轮增加水泵轴转数。

046流量低于设计要求的原因是：水泵堵塞。密封环磨损过多，转数不足。解决方

法：清洗水泵及管道。更换密封环。增加水泵轴转数。

047水泵消耗功率过大的原因是：填料压盖太紧，填料环发热，叶轮磨损，水泵供

水量增加。解决方法：放松填料盖，更换叶轮，增加出水管阻力来降低流量。

048水泵内部声音反常，水泵不上水的原因是：流量太大，吸水管内阻力过大。在

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吸水处有空气渗入。所吸送液体温度过高。解决方法：增加出水管内阻力减少流量。检查泵吸水管。检查底阀，减少吸水高度，堵塞漏气处，降低吸水高度。

049水泵运行时震动的原因是：泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决方法：加油。

把轴中心线对准，检查并清洗轴承体。

050水泵轴承过热的原因是：轴承内没有油。泵轴与电机轴不在同一中心线上。解

决方法：加油。对准轴中心线，检查并清洗轴承体。

四.供配电管理

001供电系统操作、保养和维修管理的基础是：建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

002对负责供电运作的维修技术人员的要求：上岗前必须进行业务培训，按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。

003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统：熟悉所有完整的供电网络资料，对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。 004供电系统要求24小时值班。

005限电、停电要提前出安民告示，以便住用户合理安排生活，避免造成经济损失

和人员伤亡。

006需要编制紧急情况下及时切断电源的预案。遇火灾、地震、水灾等灾害时， 有必要紧急切断电源。

007配电房管理的基础是：配电房是供电的中心，为加强这方面的管理，需要制定管理规定。

008配电房的全部机电设备由机电技术人员负责管理和值班。

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009送停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。

010配电房运行巡查规定：建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。

011配电房巡视的主要内容是：每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声是否正常；房内有无异味；室内照明、通风良好。 012配电房室温应控制在摄氏40℃以下。

013供电回路操作开关的规定：供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修

停要挂标志牌，非有关人员绝不能动；应严格保持各开关状态与模拟盘相一致．不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。

014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定：严格遵守交制度和安全、防火、

清洁卫生制度。严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。

015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求：操作及检修时必须按规定使用

电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

016维修电工的操作应遵守的规定：必须按照供电部门高低压管理操作规定， 进

行安装和操作。

017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作，或在上、下夹层工作时应注意：都要先切断电源．不能停电时，至少应有两人在场一起工作。

018停电维修时应注意的问题：应先通知有关部门及时悬挂标志牌，以免发生危险。 019维修电工离开地面，在空中操作时应注意的问题：上梯工作时，梯子应放稳靠妥；高空作业时，应系好安全带。

020清扫配电箱时应注意：所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。

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021拆线路时应注意：包扎好线头。

022开闭开关时应注意：尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。

023大厦接零的目的是：大厦采用接零保护，任何机器设备都必须有良好的接零保护，绝对不得疏忽，以确保安全。

024哪些设备采用双回路供电，末端自动切换：消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。 025漏电开关额定漏电动作电流是30mA，不动作电流是15mA。 026供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。 027电路：电流通过的路径称为电路。

028电路分两种类型：一种是进行能量的转换、传输、分配；一种是进行信息处理。 029电路具有三种状态：通路、短路和断路。

030按电路中流过的电流类型可把电路分为直流电路和交流电路两种。 031基本电路的连接方式有：有串联电路、并联电路和混联电路。

032串联电路：两个或两个以上的电阻首尾相连，各电阻流过同一个电流的电路称为串联电路。

033并联电路：两个或两个以上电阻一端接在一起，另一端也接在一起的连接方式叫并联电路。

034混联电路：既有串联又有并联的连接方式称为混联电路。 035交流电：大小与方向均随时间变化的电流（电压）叫交流电。

036正弦交流电：大小与方向随时间按正弦规律变化的交流电称为正弦交流电。 037正弦交流电的三要素指的是：电压（电流）的最大值、初相位和相位角。 038三相交流电：三个频率相同，最大值相同，相位依次相差120o的交流电。

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039电路由：由电源、负载、连接导线组成。

040常用在工程上的导电材料是是铜和铝，特点是：（1）导电性好；（2）有足够的机械强度；（3）耐腐蚀；（4）容易加工和焊接；（5）价格便宜。 041一般导线由：线芯、绝缘层和保护层组成。

042电缆：在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。 043常用电工测量仪表按用途分有：电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。

044电流表、电压表的使用应注意：（1）电流表必须串联接入电路；（2）电压表必须并联接入电路；（3）注意量程的选择避免烧毁仪表；（4）直流仪表注意极性的选择，避免指针反转，打坏指针。

045绝缘栓表的功能是：进行绝缘电阻测量。 046接地摇表的功能是：进行接地电阻的测量。

047自动空气开关在电路中的作用：它能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载和严重电压降低时，能自动切断电源。

048电缆的敷设方式有哪：直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。

049电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求？

答：电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于2.5mm2。 050裸导线主要有：铜导线、铝导线、钢芯铝导线。 051母线的作用是：汇集、分配、输送电能。 052母线一般分为硬母线和软母线两种。

053日光灯由：镇流器、灯管、启动器、电容器组成。 0镇流器的作用是：点燃灯管、限流。

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055整流：把交流电转换为直流电的过程叫整流。

056一般钳形表是由：一个电流互感器和一个交流电流表或一个万用表组成的。 057一般的整流元件是由：硅制成的。

058隔离开关的主要作用是：断开无负荷电路。 059变压器要退出运行，应先断开：低压侧所有负荷。

060如果触电者心跳停止而呼吸尚存，应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。 062如果线路上有人工作，停电作业时应在开关上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。

062 10KV以下带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是0.4米。 063常用万用表能进行交、直流电压，交直流电流和电阻参数的测量，比较高级的万用表还可以测量电容、电感、功率及晶体管直流放大倍数。

0常见的变压器有：电力变压器、特殊用途变压器。仪器用变压器、试验变压器和控制变压器。

065互感器：将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。 066电压互感器：将高电压变为低电压的互感器叫电压互感器。 067电流互感器：将大电流变为小电流的互感器叫电流互感器。

068互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是：防高低压线圈绝缘损坏时，低压线圈和测量仪表产生一个高电压，危及工作人员的人身安全。

069电动机的额定功率指的是：表示电机额定工作时轴上允许输出的机械功率。 070三相电动机的定子绕组有星形接法和三角形接法两种连接方式。 071温升：用电设备允许发热的限度。

072高压断路器的作用是：在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。

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073高压断路器分为：油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。 074多油断路器中油的作用是：灭弧和绝缘。

075高压开关柜内有高压电器、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。 076负荷开关与隔离开关的相似之处是：都有明显的触头断点。

077高压熔断器的作用是：当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应 使客体熔化，从而达到分段电流保护电器设备的目的。 078闸刀开关的作用是：隔离电源。

079自动空气开关的作用是：能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。

080什么是反时限特性：流过熔断器的电流越大，熔断时间越短。 081接触器的主要作用是：用来远距离频繁通断交直流主电路。 082接触器按控制电流的种类分为：直流接触器和交流接触器。 083电缆一般分为：电力电缆和控制电缆。

084电缆的检查包括：电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。

085用电设备的工作制是如何分类的：根据用电设备的工作情况、温升特点，可分为长期工作制、反复短时工作制、短时工作制。

086什么是用电设备的计算负荷：指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。 087确定计算负荷的方法有：需要系数法、二项系数法、利用系数法。 088电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。 0熔断器的选择有：一是熔体的选择，二是熔管的选择。

090属于电量的继电器有：电压继电器、电流继电器、中间继电器、时间继电器和

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信号继电器。

091属于非电量的继电器有：气体继电器、瓦斯继电器和温度继电器等。 092继电保护装置：电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时（断线、短路、接地等）及不正常的运行时（如过载、过热）时及时发出信号，并使断路器自动跳闸，切断故障通路的一种自动装置。

093电力系统对继电保护的一般要求是：良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、可靠性及投资维护的经济性。

094常用继电保护按工作原理分为：过电流保护，电流速断保护、过（欠）电压保护、差动保护、瓦斯保护、单相接地保护等。 095过电流保护分为：定时限和反时限两种。

096差动保护广泛用于大容量的变压器、变电所母线、高压电动机等设备。 097单相接地保护分为：大电流系统的接地保护和小电流系统的接地保护。 098对电力系统的基本要求有：（1）保证供电的可靠性；（2）保证良好的电能质量；（3）降低供发电成本；（4）保证电力系统安全运行。

099一级负荷：突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政治影响规定为一级负荷。

100二级负荷：突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵塞等规定为二级负荷。

101对一级负荷的供电要求：有两个的电源供电。（如两个发电厂、一个发电厂和一个地区电网、两个地区变电所等）。

102对二级负荷的供电要求：尽量有两回路供电，且两回路引自不同的变电站或母线段，在有困难时允许由一回路供电。

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103三级负荷的供电要求：三级负荷属于一般电力用户，可用单回路供电。 104电力网的经济运行应注意：尽量选用高压线路深入负荷中心，而且应避免曲折迂回供电。

105地方电力网常用放射形接线，树干形接线和环行接线接线方式。

106地方电网通常用电压损失条件选择导线截面，然后按机械强度和发热条件进行校验。

107短路时导体发热的特点：短路电流通过导体的时间很短，导体升温可认为是一个绝热过程，既短路电流在导体中产生的热量全部用来加热导体。

108断路器和隔离开关配合使用时应如何操作：合闸送电时，应先合上隔离开关，然后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器，然后拉开隔离开关。

109自动开关带有哪些自动装置：带有作为短路保护的电流脱扣器，作为过负荷保护的热继电器脱扣器，作为欠电压保护的低电压保护装置。 110电力系统的过电压有：大气过电压和谐振过电压两种。

111什么是大气过电压：由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。 112什么是谐振过电压：由于电感电容等参数在特殊情况下发生谐振而引起的过电压称做谐振过电压。

113什么是雷电现象：当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时，周围的正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象，称之为雷电现象。 114雷电常见有直击雷和感应雷两种形式.

115防雷通常采用的措施：避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。

116载流母线产生震动和发响的原因：当电流流过时，母线周围将产生磁场，母线 之间将产生吸引力，故产生震动和发响。

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117配电装置中为何采用裸导体母线：裸导体母线散热条件好，容许电流增加，安装容易，维护简单，成本较低。

118铜和铝母线不能直接连接，应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。

119铜的导电性比锡好，为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”，在铜线头上镀锡。 120市电突然停电，值班电工应：首先检查发电机是否启动正常，然后向供电部门询问停电原因，最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。 121有的触头在融片外加钢板，有何作用：该钢板起到磁封锁作用。

122更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外，还要断开低压侧的开关，

主要是为了防止网络反电压。

123在控制电路中启动按纽，应使用带常开点的按纽。 124在控制电路中停止按纽，应使用带常闭点的按纽。 125在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。

126电动机的调速有（1）调节电源电压；（2）改变转差率；（3）改变磁极对数：（4）

变频调速等方法。

127常见的电气事故有：触电事故；雷电事故；静电事故；电磁伤害事故；电路故障等。

128有关接地应注意：1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零；2、地线不准接开关或熔断器；3、接地设备必须单独与接地干线直接连接；4、1KV以下 中性点接地系统中，电器设备外壳应保护接地。

129电器设备做交流耐压实验的目的是：为了电力系统的安全运行，考核设备的绝缘情况，以便发现电器设备的绝缘缺陷、薄弱环节、受潮、裂纹等。

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130什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装置的接地电阻。

131接地电阻可用：1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2电流表--电压表测量法进行测量；3、电流表--功率表测量法进行测量；4、电桥测量法进行测量；5、三点测量法进行测量。

132什么叫重复接地：在变压器中性点直接接地的电力系统中，将零线一处或多处接地称为重复接地。

133什么叫试验周期：为保证电器设备长期使用不发生事故，必须经常检测设备的绝缘水平，为此规定对设备的绝缘进行间断定期性检查，这个间断的时间周期叫做试验周期。

134隔离开关的试验包括：1、测量绝缘电阻；2、交流耐压试验；3、检查操作机构的最低动作电压；4、检查触头接触情况及弹簧压力。 135隔离开关的试验周期是：l－3年。

136多油断路器中的油的作用：一方面作为灭弧介质，另一方面作为断路器内导电部分之间和导电部分对地的绝缘介质。

137高压断路器的操作机构有：电磁式、弹簧式和液压式。

138真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用：起到真空封闭和双重绝缘的作用。 139断路器的跳台闸位置监视灯串联一个电阻的目的是：防止因灯短路造成断路器误动作。

140电器设备从出厂到投入运行要进行：1、电器设备出厂时进行的出厂试验；2、电器设备新安装后的交接试验；3、电器设备运行后按规定的周期进行的预防试验。 141新安装的变压器要进行：5次冲击台闸试验。

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142安装变压器的母线时，如果母线过长应用涨缩的方法连接。

143变压器运行性能的主要指标是：1、变压器一侧端电压的变化;2、变压器的效率。 144如果变压器带感性负载，从轻载到满载输出电压如何变化：输出电压将会降低。 145当1000KVA以上油浸变压器外部发生短路时，应是过流保护先动作。 146过流保护的动作电流是如何规定的：是按躲过最大负荷电流规定的。 147电力变压器的短路电压是如何规定的：一般规定为额定电压的4.5%--6%。 148什么叫连接组别：电力变压器一、二绕组对应电压之间的相位关系称为连接组别。

149电动系仪表采用改变附加电阻的方法改变电压量程？ 150 10KV线路首端短路时，速断保护动作继电器先跳闸。

151当高压设备发生接地时，为防止跨步电压触电，室外不得接近故障点：8米。 152常用的相序测量方法有：1、使用相序测试仪；2、使用相序指示灯。 153什么叫接地：将电器设备、配电装置或电力系统中的某一点与大地作良好连接称为接地。

1什么叫工作接地：为了使电力系统或电器设备安全可靠的运行，将系统中的某一点或经某些设备间接或直接接地，称为工作接地。 155纯电阻性负载的功率数是：1。 156双臂电桥的用途：用于测量小电阻。

157什么是普通用电：低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用电为普通用电。

158什么是大量用电：10千伏及以上电压供电，容量在101千伏安以上至3000千伏安之间的用电为大量用电。

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159什么是高需求用电：10千伏及以上电压供电，最大容量为3001千伏安及以上容量的用电为高需求用电。

160用户受电工程竣工后应报的资料：用户受电工程施工，试验完工后，应向企业提出工程竣工报告，报告应包括；1）工程竣工图及说明；2）电气试验及保护整定调试记录：3）安全用电的试验报告；4）隐蔽工程的施工及试验记录；5）运行管理的有关规定和制度；6）值班人员名单及资格；7）供电企业认为必须的其它资料或记录。

161如何办理更换电表手续：用户更换电表，须按如下规定办理：l）用户向供电企业提出申请，说明更换电表原因；2）供电企业派员到现场勘察，提出换表实施方案；3）用户交纳由换表引起的工程费用；4）更换电表，登记新表信息，用户结清旧表尾数电费。

162电量是：本次抄表读数与上次抄表读数之差乘以倍率所得。 163触电急救的方法有：1、人工呼吸法；2、胸外心脏挤压法。

五.电梯管理

001电梯操作、保养和维修管理的基础是：根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度。

002对电梯运行人员和维修人员的基本要求是：对电梯运行人员和维修人员进行业

务培训，坚持技术监督部门的资质审查、持证上岗制度。

003电梯每年要进行一次定期安全检验。

004对电梯维修技术人员的要求：除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由经技术监督部门审查认可的单位和人员承担。 005每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。

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006要健全电梯设备档案及修理记录。

007电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。 008电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。

009对电梯保洁的规定：保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑等。

010电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。

011对电梯机房卫生的要求：电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消

防器材。

012对曳引电动机的卫生要求：曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油， 底盘无积油。

013对电梯控制屏的卫生要求：电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘

结吸住不放，造成电动机继续运转。

014对电梯井道底坑的卫生要求：井道底坑如有积水．必须首先断电．然后排除。有漏水、渗水情况．一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物．保持底

坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。

015对轿厢的卫生要求：轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要

定期油漆，保持清洁美观。

016对各层站厅门及地坎槽的卫生要求：各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。

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017电梯检修或保养首先要注意的问题：电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机。

018在轿厢顶维修和保养时应注意：在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止开快车。工作时必须带安全帽。

019电梯井井底作业应注意：禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

020电梯传动机件保养应注意：电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

021电梯维修保养工作完成后，应注意：必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

022机房、井道因工作需要动火，应注意：必须遵守动火规定．办好动火证，指定专人操作和监视，事后清理火种。

023电梯工作制度的主要内容有：严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位，值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作．必要时可设置专梯以适应客流量的需要。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。

024电梯的定义：用电力拖动，有载人或载物轿厢，夹在钢性轨道间垂直运行；其倾斜角度不超过15度的运输设备。

025电梯有四大空间，机房、轿厢、层门、井道。 026电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。

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027非电梯工不可以进入电梯井道，特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。 028乘客进入轿厢后应遵守的规定：不打闹、蹦跳，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强行扒开门，不在轿厢吸烟。

029呼梯的要求是怎样的：必须用手指触按欲去方向呼梯按钮，灯亮即松。 030阻止电梯轿门关闭的可行办法有：按住开门按钮，按住电梯前行方向外呼按钮， 按住安全触板，挡住光电眼。

031清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框，禁止让水流入井道，禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。

032电梯终端安全保护装置有6个，安装在井道顶部装有3个，井道底部有3个。 033电梯有哪两种安全保护装置：保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。

034电梯正常运行的三个基本条件是：1、必须选择好楼层；2、必须要关闭好所有厅、轿门，门联锁电路被接通；3、必须要确定好电梯的运行方向，定向电路被接通。

035电梯在发生下述三种严重情况时，须经有关部门严格检查，鉴定合格后方可使用：

l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时；2、当发生地震时；3、当发生火灾时。 036常用的排除电梯电路故障的方法有：工作程序法；分段、分区法；电压法；短接法。

037维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间

的检修工作：门区是电梯最危险的地方之一，电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长

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时间的检修工作，万一其它人员误操纵电梯或电梯失控，则会躲避不及而发生伤亡事故。

038曳引钢丝绳的报废标准是：l、当曳引钢丝绳上出现断股时，应立即报废：2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤，应予以报废；3、曳引钢丝绳磨损后，其直径小于等于原直径的90％时则应报废；4、当曳引钢丝绳出现断丝，断丝在绳内均匀分布，在一个捻距内的最大断丝数超过32条时（以8x19为例），应予以报废。

039按下关门按钮后，门不能关闭的原因是：关门按钮接点接触不良或损坏；关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点，关门继电器不能吸合；关门继电器损坏；门电机限流电阻烧断；门电机电路熔断器烧断；门电机传动皮带过松或磨断。

040按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法：修复或更换关门按钮；用导线短接法将关门电路中的断点找出，然后修复或更换选层开关；更换关门继电器；更换限流电阻；更换熔断器；断带则换新皮带；过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。 041关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的原因是：关门速

度过慢而没有力量，以致不能带动厅门关闭好，门锁开关未接通，门锁继电器未吸合，所以电梯不能启动运行；门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门；关门限位行程开关未接通；关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。

042关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的故障排除方法：

调整门电机限流电阻及分流电阻；重新调整门锁开关并对好门刀；调整关门限位行程开关的位置；修复或更换关门继电器；修复或更换运行继电器。

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043厅门未关闭电梯却能运行的原因是：门锁继电器触点粘死；门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。

044厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法：调整或更换门锁继电器；修复或更换门锁开关；排除短路点。

045电梯开门速度过慢的原因是：门电机限流电阻过大；开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死；门电机传动皮带打滑。

046电梯开门速度过慢的故障排除方法：拧紧或更换开门限位开关；修复或更换开门限位开关；排除电路继电器；更换开门继电器。

047制动器不能张开的原因是：制动器调整弹簧过紧；眼位螺栓间隙调整过小；电磁铁线圈烧毁；制动器电路有断点。

048制动器不能张开的故障排除方法：重新调整弹簧力；增大眼位螺栓与支架间隙， 正常为0.25-0.35毫米；更换电磁铁线圈；排除电路断点。

049制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是：制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨：制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小；制动器调整弹簧过紧。

050制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法：调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙，使之均匀并在0.25-0.35毫米之间；放松制动器调整弹簧至规

定范围。

051制动器不能制停电梯的原因是：制动器调整弹簧过松；闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大；制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。

052制动器不能制停电梯的故障排除方法：收紧制动器调整弹簧至规定范围；调整闸瓦与制动轮鼓间隙，使之均匀并在0.5-0.7毫米之间；清洗油污。

053减速轴过热的原因是：轴向游隙过小；箱体润滑油过少；润滑油粘度低或质量

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差；环境温度过高。

0减速轴过热的故障排除方法：调整轴向游隙，添加润滑油至油镜中线位置；更换合格的润滑油；加强通风，降低环境温度。

055按下选层按钮后没有选层信号的原因是：选层继电器失灵；选层按钮触点接触不良；信号灯接触不良或烧毁；选层回路出现断点。

056按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法：修复或更换选层继电器；修复或更换选层按钮；上紧或更换灯泡；排除回路上的断点。

057选层后，运行方向指示灯不亮的原因是：自动定向电路有断点；定向继电器损坏；定向指示灯泡烧毁或接触不良。

058选层后，运行方向指示灯不亮的故障排除方法：用电压法或导线短接法排除电路断点；修复或更换定向继电路；更换灯泡或修复灯口。

059电梯上行平层高而下行时平层低的原因是：制动器调整弹簧过松；制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。

060电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法：按规定调紧弹簧压力；按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙；调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮同心。 061电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧；闸瓦与制动轮鼓间隙过小。

062电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法：按规定调松弹簧压力；调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。

063平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的原因是：对重部份过重；换速电路选点不合适；平层器与遮磁板位置不当。

0平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的故障排除方法：用电流表测量电

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梯上下行的电流值来调整（减小）对重重量；调整换速点，一般是换速后4-6秒平层为宜；调整遮磁板位置。

065平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的原因是：对重部份过轻；平层器与遮磁板位置不当。

066平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的故障排除方法：加重对重部份至合适范围；调整遮磁板位置。

067电梯在运行中突然停车的原因有：外电网停电或断相供电；总开关保险丝熔断或跳闸；超速闸车；门刀在运行时碰门锁开关滚轮，从而使门联锁电路断开，电梯会突然停车。

068电梯在运行中突然停车的故障排除方法：如果停电时间长，则需要盘车至平层位置，让乘客离去，找出原因后更换保险丝或重新合上总开关，找出电源总开关，并挂上井道有人工作标记然后向上盘车，使安全钳脱离导轨。然后查明超速原因并修复正常才使用；调整门刀与门锁开关两滚轮的位置，使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过，而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。

069电梯自动溜车的原因是：制动器失灵；曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象；轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊；曳引钢丝绳张力不均。 070电梯自动溜车的故障排除方法：调整制动器，使之恢复正常工作；检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮；按规定调整好重量差；电梯轿厢不能超载运行；调整全部曳引钢丝绳所受张力，通过调节绳头组合弹簧的压紧程度，使各钢丝绳受力均衡。

071电梯预选层站不停车的原因是：轿内选层继电器触点接触不良；快速运行继电器被脏物粘死，使快车电路不能断开换速，电梯不能停车。

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072电梯预选层站不停车的故障排除方法：修复或更换选层继电器；修复或更换快车运行接触器。

073电梯关门时夹人的原因是：安全触板的保护电路接线短路；安全触板传动机构失灵；安全触板的微动开关被压死。

074电梯关门时夹人的故障排除方法：检查电路，排除短路点；调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等，使之动作灵活、可靠；修复或更换微动开关。

075局部保险丝经常烧断的原因是：该回路元件或导线碰地；继电器绝缘垫片击穿； 保险丝容量过小。

076局部保险丝经常烧断的故障排除方法：检查出碰地点酌情处理；加强绝缘或更换继电器；按额定电流选择合适的保险丝。

077电梯大修后要进行哪些项目的试验：电梯在大修后，一般要进行下面几个项目的试验：1、静载试验；2、运行试验；3、超载试验；4、安全钳试验；5、油压缓冲器的复位试验。

078电梯的静载试验：电梯的静载试验应符合下列要求：将轿厢位于底层，陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯，载以额定起重量的200％，其他各类电梯载以额定重量的150%，历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏，曳引绳在槽内应无滑移，制动器应可靠刹紧。

079电梯的超载试验：电梯的超载试验应符合下列要求：轿厢应载以额定起重量的110％，在通电持续率40%的情况下，历时30分钟，电梯应能安全地起动和运行，制动器作用应可靠，曳引机工作应正常。

080第一台电梯是由：美国奥的斯电梯公司于18年制造的。

081快速电梯的分类标准是：电梯按速度分类，额定速度1.75m／s以上的电梯称

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为快速电梯。

082电梯发生故障时，维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。

083电梯、自动扶梯发生安全事故时，物业公司应向技术监督部门报告；发生重大人员伤亡事故的，物业公司还应在24小时内向机关、检查机关报告。 084电梯系统的限位开关应采用：自动复位开关。

085电梯开门时有什么情况发生：当电梯门开至1/2时，门机进行减速。 086当电梯上行方向超速时，能起保护作用的开关是：限速器开关。 087电梯不启动的原因有：电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。

088电梯上行时突然停车，可能的原因有：厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、 断电。

0电梯在平层位置只能开门不能关门，可能的原因有：1、关门限位开关断开不能复位；2、关门断电器触点损坏。

090电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。 091电梯速度明显下降的原因可能是：电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良。

092曳引钢丝绳打滑的原因是：平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。 093电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。

094电梯冲顶或蹲底的原因是：可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、 制动器不能抢闸。

095轿顶设置的条件包括：1、至少能支撑两个人；2、设有安全窗；3、设置急停开关；4、设置检修开关；5、对重侧设护栏。

096发生火警时，拨动消防开关，电梯运行状态应符合的条件：切除厅外召唤信号、

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上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。

097电梯进入检修状态应拨下的开关：电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。

098哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾：泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。 099一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识：一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。

100对重的作用有：改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。

六.智能化管理

001智能化：就是通过各种技术手段，对楼宇进行监控以及提供网络、通讯服务，最终目的是为楼宇提供高效、便捷的管理手段和服务。

002智能化包含的内容：楼宇自动化（BA）、保安监控自动化（SA）、办公自动化（OA）．通 讯自动化（CA）、消防自动化（FA）等内容。

003楼宇自动化的概念：就是通过对楼内主要设备的监控，实现对设备的自动化管理，达到及时高效管理楼宇的目的，同时可以通过对耗能设备的管理，达到节能目的。

004楼宇自动化主要包括：空调系统监控，供配电系统的监控，共用照明系统监控， 消防系统监控，给排水系统监控，电梯系统监控等。

005楼宇自动化系统的工作程序：正常情况下根据实际设定的程序进行工作，当发生异常情况时，发出报警信号，提醒值班人员进行相应处理。

006监控计算机故障特点是：所有指令失效或者干脆计算机工作不正常。 007指令失效的可能原因是：最可能的原因是软件故障。 008发生监控计算机故障应立即通知维修维护部门进行处理。

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009发生总线故障的现象是：部分设备状态显示不正常或部分设备指令无效。 010发生总线故障的特点是：总线上故障点后所有设备状态显示不正常，故障点后指令无效。

011发生总线故障应马上查看系统图，找到故障点，进行相应线路维护，或者通知维护承包商进行处理。

012何谓DDC 直接总线控制器。（Direct Data Controller）

013 DDC故障特点是：该DDC控制的设备状态显示不正常或相应设备指令不正常。 014 DDC故障的处理：发生DDC故障，应首先确认供电是否正常，如果供电正常，则应更换DDC或通知厂家进行处理。

015传感器故障的特点是：相应点数据不正常或长时间没有变化。 016传感器故障的处理：应立刻通知厂家进行处理。 017执行器故障的特点是：相应设备不能进行指令动作。

018执行器故障的处理：应该请维护部门确认故障，再通知执行器厂家进行处理。 019消防系统监控的内容：一般包括消防泵状态监测和消防水管压力检测，一般只监不控。

020电梯系统监控的内容：电梯系统监控一般包括垂直梯状态监测和手扶梯监控。 021保安监控自动化包括的内容：保安监控系统主要包括闭路摄像系统和门禁巡更系统。

022闭路摄像系统的作用：通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设置摄像机，使得监控中心人员可以随时监视公共区域的情况，同时可以进行常规录像和报警录像。

023门禁巡更系统包括的内容：门禁系统、巡更系统、门磁、红外幕帘、红外对射

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等。

024红外对射系统的意义：主要设置在围墙上，起到防止攀爬的作用。

025办公自动化主要包括的内容：办公自动化主要通过设置邮件系统和定义公文自动流转程序实现无纸化办公。

026办公自动化怎样实现：实现办公自动化首先要建立网络平台和服务器平台，在平台上建立一个办公自动化应用系统，通过设置内部WWW服务器和邮件服务器，定义公文流转模块，实现无纸化办公。

027 WWW服务器作用是：为用户上互联网提供服务，同时为公司内部用户提供WWW网络服务。

028综合应用平台服务器能提供的服务：综合应用平台服务器能提供办公自动化服务，虚拟主机服务，虚拟专网服务，网络安全服务，记费服务等。

029通讯自动化包括的内容：电话、上网、数据专线、有线电视、卫星电视等内容。 030消防自动化的概念：消防自动化就是通过各种消防探头和控制设备，实现楼宇的消防自动报警，以及自动采取各种紧急措施。 031智能化物业的主要支撑技术是：计算机网络技术。

七.清洁保障、绿化管理

001物业管理清洁保障的涵义是：物业服务公司对物业服务区域内进行定点、定时、定人的日常清扫及废弃物的收集和清运，并依照合同约定对业主和使用人进行宣传教育、服务和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生，以提高环境效益。

002物业管理清洁保障的范围是：可以分为狭义的和广义的两大类。狭义指楼宇周围即物业服务区域内的道路、场地、绿化等所有公共区域（这是一个平面的概念）；

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楼宇上下空间的公共部位即楼宇底层到顶层屋面，包括扶梯、电梯、大厅、裙房、天台等（这是一个垂直的概念）；还包括物业服务区域范围内日常生活垃圾的收集、归类、袋装和清运。广义的是指物业环境周围“废气、噪声、污水”的处理即“三废”处理。

003清洁保障不能靠物业服务公司一家来维护。清洁保障具有一定的约束性。优良的物业环境要靠服务提供者和服务接受者共同创造和扶植。物业服务公司应该依照小区管理规约和服务合同约定、相关法律法规，进行宣传教育，使业主或使用人能自觉遵守管理规约，杜绝不良卫生习惯．防止“脏、乱、差”现象发生。 004物业大堂清洁的主要操作程序是：大堂保洁的原则是以夜间操作为基础，白天进行日常保洁。夜间定期对大堂进行彻底清洗、抛光、上蜡。操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跌。日常保洁要求每天对地面尘推数次，大堂内的其它部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净。操作过程中．根据实际情况．适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后，再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦．并增加拖擦次数。遇下雪或下雨天．要在大堂进出口处放置伞袋、脚垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跌及将雨水带进大楼。 005物业大堂清洁的标准是：保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。大堂内的其它部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，保持光亮、整洁，无灰尘。玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。大堂内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、无痰迹。

006走廊清洁的主要操作程序是：定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫。白天定时清扫走廊，不停地循环依次清扫地面，保持地面干净。用抹布擦灰，依次从

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左到右，由上到下。楼内地面上不准有垃圾过夜。

007茶水间清洁的主要操作程序是：茶水间卫生工作，保证地面的干燥、清洁。每日工作结束前把楼内地面上垃圾集中后，带到指定地点。茶水间内不准有垃圾过夜。 008扶梯清洁的主要操作程序是：用拖布把扶梯擦干净，若拖布拖不到．要用抹布擦干净。将扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面、做到无灰尘、无手印。扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时擦净。每层楼地面的楼梯进出口处，要保持干净、整洁。

009电梯（电梯厅）清洁的主要操作程序是：每日对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，如梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及对地毯吸尘等。循环对电梯厅的地面进行保洁，保持电梯干净、整洁。经常清理电梯门外垃圾桶烟灰缸内的烟头及垃圾。定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。（写字楼、大厦等应在夜间进行清洁作业）

010商业大厦场地清洁的主要操作程序是：清扫地面的灰尘和垃圾。每星期进行两次大面积的冲洗（星期日或7:30时前），冲洗后及时扫干净，保证无积水。不停地循环清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。所有垃圾集中到垃圾箱里。保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁。保待室外场地上的下水道干净、畅通。

011商业大厦场地清洁的主要卫生标准是：地面保持清洁、光亮，无污迹、无水迹。通道四角及踢脚线保持干净，无垃圾。烟灰缸保持清洁，无污迹，烟蒂不得超过6个。茶水间保持清洁、整齐，保证饮用水的卫生，注意安全用电．防止烫伤。楼面垃圾间内垃圾箱放置整齐把垃圾袋套在垃圾箱，四周无散落垃圾，无异味。墙面及

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走道设施、门框、通风口、灯管，保持干净，无积灰。安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾；扶杆上保持光亮，无积灰。保持电梯梯门光洁、明亮，轿箱及四壁地面干净、整洁。室外场地的地面，做到无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑，使人感到宽广，舒畅。

012卫生间清洁的主要规则是：该区域要求每日清扫四次。每天第一次保洁工作必须在8:00时前做好。先用清洁剂清洗小便池，并喷上除臭剂。按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。墙面要用清洁剂清洁。地面用拖布拖干，保持地面干燥、干净。配备好卷筒纸和洗手液。检查皂液器、烘手器等设备的完好情况。喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新，无异昧。检查是否有遗漏处，不要遗忘清洁工具。

013卫生间清洁的主要标准是：卫生洁具做到清洁，无水迹、无头发、无异味。墙面四角保持干燥。无蛛网，地面无脚印、无杂物。镜子保持明净，无灰尘、无污痕、无手印、无水迹。金属器具保持光亮，无浮灰、无水迹、无锈斑。卫生用品保证齐全，无破损。保持卫生间内空气清新。

014车库清洁的主要规则是：定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉。及时清除地下室进出口处的垃圾，以避免下水道堵塞。经常查看车库内的卫生情况、不允许在地下车库堆放物品及垃圾。经常用湿拖布拖去灰尘保持场地清洁。

015车库清洁的主要标准是：保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品。保持地面无灰尘、无垃圾。保持地下车库空气流畅。无异味、无毒昧。定期喷洒药水。 016玻璃及不锈钢清洁的主要规则是：工作前，准备好所有工具、如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶、揩布等。用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在

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玻璃表面，用刮窗器按45度从上到下、从左到右及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水迹揩干。如遇玻璃表面较脏，则在进行第二步操作前，先用水涂在玻璃上，用刀片轻轻地刮去表面污垢。不锈钢应用绒布揩，并用不锈钢光亮剂定期上光。

017玻璃及不锈钢清洁的主要规则：玻璃无灰尘、无水迹，保持干净、光亮。玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。要防止玻璃因清洁不当而发毛。爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。不锈钢无灰尘、无水迹、无污迹、无手印。

018垃圾清理、收集主要注意的问题：垃圾桶要按垃圾种类和性质配备；垃圾桶要按垃圾的产生量放置在各个场所；垃圾桶要易存放、易倾倒、易搬运、易清洗；有些场所的垃圾桶应加盖，以防异味散发；垃圾桶及垃圾桶周围（地面、墙面）要保持清洁，要有良好的排风（如果密闭）、排水设施。

019清洁服务监督检查的主要方法是：“三查”制度及“四个结合”。三查：员工检查；领班检查；部门经理抽查。四个结合：检查与教育、培训相结合；检查与奖励、惩罚相结合；检查与测定、考核相结合；检查与改进、提高相结合。

020物业绿化的主要作用是：防护和改善生态环境；美化环境；陶冶人的情操，修身养心。

021花卉栽培的主要内容有：施肥；松土；剪枝；浇水；除虫；换苗。

022草坪的主要种类：混合草坪；游憩草坪；缀花草坪；观赏草坪；花坛草坪；运动场草坪。

023草坪栽培的主要内容有：平整土地；深翻；轧剪；锄杂草；施肥浇水。 024绿化养护的主要内容是：浇水；施肥；除杂草、松土；修剪整形；除病虫；药

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剂防治。

025绿化管理的主要内容是：涂白；立支柱；围护；禁止在树干上挂绳晾晒衣物；防止人为损坏；洗尘。

026进行园林绿化最可靠的植物是：选择乡土树种和经长期引种证明生长正常的树种。

027靠近工厂污染源的地区，土壤多数被有毒物质毒化，一般植物难于生长，应选用：抗污染能力强的植物栽植。

028怎样选择植物，才能使植物生长良好：应强调适地适树。

029绿篱树种按观赏部位可分为：常绿篱、落叶篱、花篱、彩叶篱、观果篱、刺篱和编篱。

030园林绿化多用大苗栽植，一般胸径5-6cm的苗木，栽植穴长宽深应为：0.8m×0.8m×0.6 m 。

031带土球栽植的穴应比土球直径：稍大一点，深度略深，并先在穴内垫些松土，然后再放入土球，将土球与穴壁之间的空隙用土填满，捣实，栽植深度与原来略深2、3cm。

032树皮皮孔较大和蒸腾量大的树种，通常栽植后：用草绳缠绕树干约1m高左右，以减少失水。

033绿篱栽植，苗木的行距株距依绿篱的宽度、苗木的生长速度、苗木大小而定：矮篱株距一般为15--20cm，绿篱宽度15--40cm，单行或双行栽植。双行栽植苗木呈品字形排列。

034树木栽培如采用大苗时，应尽量注意：选种和适时栽种，少伤根、多带土，是保证成活的两个原则。

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035百菌清在农科药中属于杀菌剂类。

036缺磷肥可引起：植株暗绿色，茎叶带紫红色，后叶子黄化，易脱落，叶片细瘦。 037人行道树的株距一般为6--8m。生长快，冠幅大的树种可为8--10 m；冠幅小的可为5--6m。

038植物剪口保护剂中的保护蜡是由：松香、黄蜡、动物油配制而成。

039一年内植物生长历经不同的物候期是：根系活动、萌芽抽梢、开花结果、落叶休眠。

040草坪打孔是：通气的一种形式，可通过这一手段来改善土壤透气性。 041露地花卉土壤消毒一般使用： ，杀菌力强。

042钾肥能使花卉茎、叶、根生长健壮，花色鲜艳，不易倒伏，提高光合作用，担高抗病能力。

043在草花培育中早期摘心或截断主茎，可以矮化花形，促进侧枝萌发，形成丛生的丰满树冠。

044园林植物整形修剪的目的是：1、控制树木的体量不使生长过大；2、促使树木多开花结果；3、使衰老的植株或枝条更新复壮；4、改善透光条件，提高抗逆能力。

第二部分：综合类题型题

一、法规（30题）

1．在物权法中，下列（ ）事项由业主共同决定： A 改建、重建建筑物及其附属设施；

B 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； C 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； D 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； E 制定和修改业主大会议事规则。

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2．首次业主大会会议筹备组由下列（ ）代表组成。

A 业主代表 B 建设单位代表 C 物业公司代表 D 事处、乡镇代表和居民委员会代表 3．管理规约对以下（ ）具有法律效力。 A 全体业主 B 物业管理从业人员 C 物业使用人 D 物业的继受人

4．依据筹备成立业主大会的相关规定，下面说法正确的是( )

A 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或事处、乡镇应当在收到业主大会书面申请后90日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组

B 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、事处、乡镇代表和居民委员会代表组成

C 筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数一半 D 筹备组中业主代表的产生，由事处、乡镇或者居民委员会组织业主推荐

5．业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和事处(乡镇)的指导下，由( )组成业主大会筹备组。

A 业主代表 B 房地产主管部门 C 物业服务企业 D 建设单位

6．下列哪些属于业主在物业管理活动中应履行的义务：( ) A 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 B 及时审查物业服务企业的财务报表和凭证并向全体业主报告 C 按照国家有关规定交纳专项维修资金 D 按时交纳物业服务费用

7．二级资质物业管理企业可以承接（ ）物业管理业务。 A 30万m2以下住宅项目 B 20万m2以下非住宅项目 C 8万m2以下非住宅项目 D 20万m2以下住宅项目

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8．法规规定的业主委员会委员的资格终止条件：( ) A 因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B 其他原因不宜再担任业主委员会委员的 C 依法被人身自由的 D 丧失民事行为能力的

9．物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理

实施行业管理。其实质是国家通过( )规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。

A 法律手段 B 行政手段 C 经济手段 D 制度手段 10．通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标工作（ ）

A 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成

B 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 C 预售商品房项目应当在入住前90日之前完成 D 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

11．按照有关规定，直辖市房地产主管部门负责（ ）物业管理

企业资质证书的颁发和管理。

A 一级 B 二级 C 三级 D 四级

12．二级资质物业管理企业可以承接（ ）物业管理业务。 A 30万m2以下住宅项目 B 20万m2以下非住宅项目 C 8万m2以下非住宅项目 D 20万m2以下住宅项目

13．下列属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用有：（ ）。 A 依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和

改造费用

B 依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C 人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D 根据物业服务合同约定，应当由专项维修资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

50

14．住宅专项维修资金的使用，应当遵循（ ）的原则，任何单位和个

人不得挪作它用

A 公开透明 B 资金使用量小 C 受益人和负担人相一致 D 方便快捷

15．物业管理师的执业范围有：（ ）。 A 维护物业管理区域内环境卫生和秩序

B 查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料 C 审定并监督执行物业管理财务预算 D 具有丰富的公关经验

16．物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务应承当的法律责任是：（ ）。

A 由县级以上地方房地产主管部门予以警告，责令限期改正 B 处1万元以上3万元以下罚款 C 由资质审批部门责令其限期改正 D 吊销其资质等级证书

17．参与投标的物业管理企业应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当包括以下内容：（ ）

A 物业管理方案 B 投标报价 C 邀请函 D 招标文件要求提供的其他材料

18．物业服务用房包括：（ ）

A 门卫室 B 储藏间 C 物业服务办公用房 D监控室

19．无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由下列（ ）人员担任监护人：

A 父母 B 配偶 C 所在单位 D其他近亲属

20．在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（ ）

A 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 B 物业质量保修文件和物业使用说明文件

C 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图

51

等

D 建设单位代收的物业专项维修资金代的明细资料 21．物业服务合同应当对（ ）等内容进行约定。

A 社区管理用房 B 服务质量 C 双方的权利义务 D 专项维修资金的管理与使用

22．市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的管理工作。其主要职责是：（ ）

A 负责划分物业管理区域

B 协调指导物业交付使用的资料查验工作

C 负责受理物业管理信访，调解处理纠纷，查处物业管理违法行为

D 负责物业服务企业资质、物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理工作

23．市物业管理协会是物业管理行业自律组织，接受市物业管理行政主管部门的指导。主要工作是：（ ） A 制定物业服务行业行为准则 B 调解物业服务行业内部的纠纷

C 负责受理物业管理投诉，查处物业管理违法行为 D 调解物业管理活动纠纷

24．物业服务企业享有下列（ ）权利： A 选聘专营企业承担专项服务 B 改建、重建建筑物及其附属设施

C 对损害物业共用部位、共用设施设备的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等

D 接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，并向接受服务的业主收取约定的费用

25．保安员不得有下列（ ）行为： A 扣押、没收他人证件、财物

B 删改或者按扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录 C 查验出入服务区域人员的证件

52

D 他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人 26．一级资质物业服务企业的条件（ ）。

A.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；

B.注册资本人民币500万元以上；

C.建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩； D.中级以上职称的人员不少于20人；

27．物业管理师应当具备（ ）执业能力。 A 丰富的物业管理实践经验完整 B 制定并组织实施物业管方案

C 具有一定的经济学、管理学等相关学科的知识 D 能够熟练运用物业管理相关法律、法规； 28．物业管理专业人员是指（ ）

A 部门经理 B 财务经理 C 项目经理 D 企业经理 29．物业服务定价成本应当遵循（ ）原则： A 对应性 B 相关性 C 合法性 D 合理性

30．市、县（市）区物业行政主管部门对下列（ ）投诉不予受理： A 投诉人要求财产和人身损害赔偿的 B 未缴纳物业服务费的 C 违反物业管理法律法规行为的 D 投诉要求不明确的

正确答案：

1 ABCD；2 ABD；3 ACD；4 BCD；5 AD；6 ACD；7 ACD；8 ACD；9 AB；10 ABD；11 BC；12 ACD；13 ABC；14 ACD；15 ABC；16 AB；17 ABD；18 ABCD；19 ABD；20 ABC；21 BCD；22 BCD；23 AB；24 ACD；25 ABD；26 BCD；27 ACD；28 ACD；29 ABCD；30 ABD

53

二、设施设备（25道题）

1、物业设施设备主要分为：（ ABCD ）

A强电系统 B电梯升降系统 C给排水系统 D房屋设施设备 2、物业物业设施设备档案包括哪些（ ABC ）

A设备原始档案B设备技术资料C设备使用、维修养护、修理、改造资料D业主档案

3、物业设施设备的运行管理包括( AB )

A物业设备技术运行管理B物业设备经济运行管理C物业设备人员管理D设备间管理

4、物业设备维修养护方式（ABCD） A清扫B紧固C润滑D调整

5、设备保养分三级，一般为（BCD） A三级保养B二级保养C一级保养D日常保养

6、设施设备故障处理：是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障，常见的处理方法有（ABCD ） A重复性故障—采用项目修理、改装、改造的方法； B多发性故障—采用大修，更新或报废的方法；

C对于先天性不足造成的故障—采用技术改造或更换元器件的方法 D因操作不良造成的故障—应通过员工技术培训来解决 7、设施设备出现事故遵循（ ACB ）原则

A事故原因分析不清不放过B多发性事故不放过C事故责任者和群众未受到教育不放过D没有预防措施不放过

8、物业设备更新改造的特点（ABD） A针对性强B经济型好C符合节能D现实性大 9、物业设施设备大中修的依据（ABC） A《建筑电气工程质量验收规范》（GB50303）

B《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150） C《供配电系统设计规范》（GB50052） D《设施设备使用管理规定》 10、低压配电系统的运行特点（ACD）

A负荷变化大B容量大C工作环境差D备用回路少

11、强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循（ABC）三项要求。 A根据工作内容和需要，填写工作票

B除特殊情况外，原则上应有两人以上在一起工作 C应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施 D应对员工进行教育和考核

12、设备电机的防范措施有（ABCD ）

A测控绝缘B检查进线绝缘是否完好C检查三相电流D做好各项记录 13、物业区域内公共照明检查方式（ABCD）

A清扫配电盘B紧固配电盘所有螺丝C检查手动、自动切换是否完好D做好各项记录签名

14、柴油发电机（ABCD）系统构成

A曲柄连接机构B配气机构C柴油供给系统D润滑和冷却系统 15、电梯设备的（ AC ）要持证上岗。

A.运行人员 B.使用人员 C.维修人员 D.乘坐人员

16、物业服务公司制定的房屋附属设备设施日常维修服务标准中应包括（ ABCD ）等内容。

A.预约维修时间 B.完成维修时间 C.提供材料要求 D.服务态度要求 17、电梯设备使用管理的服务规范包括（ ABC ）。

A.服务公约 B.乘电梯须知 C.电梯服务标识 D.经常打扫轿厢卫生 18、电梯故障的种类分为（ABC ）

A门系统故障B冲顶或撞底事故C其他故障D坠梯故障

19、在对机械设备的危险状态进行系统评价时，首先要识别在使用阶段可能产生的各种危险，应该考虑到机器（ABCD）状态，以便采用针对性的安全措施加以防护。 A．执行预定功能正常作业 B．设备失灵的非正常 C．人员的误用导致 D．维修保养作业

20、供水系统根据用途主要有（ABC）三种类型 A生活供水B消防供水C生产供水D绿化供水

21、生活水系统可分为（ABC ）的管线、控制阀门进行检查。要求达到冲洗、试压、使用标准。 A高B中C低D超高

22、按所排除的污、废水性质，建筑排水系统可分为一下（ABCD ）类。 A生活污水排水系统B生活废水排水系统C生产废水排水系统D屋面雨水排水系统

23、常见的消防灭火械具（ ABCD ） A水袋B水C消火栓D水泵结合器 24、电子巡更系统主要由（ABCD）组成

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A信息钮B巡查棒C通讯座D系统软件 25、停车场管理软件系统特点（ABCD）

A全面、准确监控停车场车位使用状态，并对车位进行实时控制管理，指引停发车辆。

B大型LED显示屏，实时显示停车场状态和剩余车位数量。 C采用超声波检测器检测车辆准确、可靠的停放 D功能强大的软件，提升停车场得管理水平 三、综合（共计30题）

1、消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，按照（ ）的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。

A、统一领导 B、部门依法监管 C、单位全面负责 D、公民积极参与 2、火灾扑灭后，发生火灾的单位和相关人员应当按照机关消防机构的要求（ ）。

A、保护现场 B、如实提供与火灾有关的情况 C、协助调查火灾原因 D、接受事故调查

3、负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持（ ）等公共消防设施的完好有效。

A、消防车通道 B、消防供水 C、疏散通道 D、消防通信 4、物业服务服务收费包括（ ）项目。

A、管理费 B、房屋设备运行费 C、保安保洁费 D、物业公司办公费E、大、中维修费

5、（ ）属于物业使用中禁止行为。

A、乱停放车辆 B、乱设摊 C、排放有毒、有害物质 D、擅自设置公告 6、住宅装修的禁止行为有（ ）等几个方面。

A、不得损坏房屋承重结构 B、不得破坏或拆改厨房、厕所的地面防水层 C、不得大量使用易燃装饰材料 D、不得随意增加楼地面静荷载

7、按实际的居住条件，大体可分为三个层次，即（ ) 。

A、普通住宅小区B、高层住宅小区 C、高档别墅小区 D、高尚住宅小区

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8、坐姿礼仪包括（ ）。

A、坐姿要端正，入座要轻缓，上身要挺直，身体重心要稳，要挺腰双手自然平方，双膝并拢，两眼 平视前方，面带笑容。B、不允许前俯后仰，摆脚摇腿。C、不允许跷着二郎腿，抱前胸。D、不允许把脚防在工作太上或趴在工作台上，不允许晃动

9、客户投诉处理原则（ ）。

A、仔细聆听 B、表示同情和理解并表达歉意 C、采取主动解决问题 D、跟进并确认客户满意

10、对出入小区的车辆凭证对号管理，确认是业主的即刻放行并善意提醒业主办理车辆通行卡，通知巡逻人员跟进确认，同时在《车辆进出登记表》中记录 ( )。

A 车牌号 B 单元号 C 进入时间 D 登记人 11、在小区巡逻过程中应做到 （ ）。

A 看有无可疑人员、公共设施设备、标识、防盗门等是否关好等 B 听是否有不正常流水声、房屋内异声，小区内发出的异声、超时装修声等 C 注意是否有异常气味、焦味、臭味、煤气味 D 每隔半小时向队长汇报有有无异常情况。

12、客户施工装修时,下列描述正确的是( ) 。

A、施工现场地面发现有烟头,同时有使用明火的痕迹、；B、每日要按时对施工现场进行巡视检查, 发现问题立即下发整改通知, 督促改正、；C、施工现场要求设备,工具,材料摆放整齐,有序；D、施工人员着装规范,不得妨碍其它公司正常办公。

13、为客户服务的原则（ ）。

A、客户为先、客户为尊、客户第一； B、客户总是对的；C、 坚持原则或许就是维护客户真正的利益； D、与客户成为朋友，让客户成为老师；E、善于站在客户的角度思考问题（换位思维法）。

14、良好倾听有如下方法（ ）。

A、善用移情。B、适当的重复，用自己的话来反馈对方的意思，不要过早地下

57

结论C、关注对方的情绪，确定你感受到对方的情绪是否准确。D、说出自己的感受。E、询问信息或进一步明确对方的意思。

15、对于进入小区的大件物品、 厢式货车及可疑车辆， 门岗秩序维护员需 （ ） A 询问检查 B 填写《_____岗位执勤情况记录》

C 填写《车辆进出登记表》 D 通知区域秩序员进行跟踪。 16、物业管理人员应具备的个人素质包括（ ）。

A、语言表达能力 B、端庄的仪表仪容 C、良好的心理素质 D、 掌握各种设备的维修技能 17、下列行为哪些是不允许的（ ）

A、上班时间不允许吃零食 B、玩弄个人物品或做与工作无关的事情。 C、到业主家工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿业主的东西或礼物。D、上班统一佩戴工作牌，并端正地带在左胸前。

18、行走礼仪中注意事项（ ）

A、行走是不允许随意与业主抢道穿行；B、手推货物行走时不应遮住自己的视线，以免造成危险。C、走路时应尽量靠左行驶。D行走时要迅速，但不得跑步，不得两人并肩行走、搭肩、挽手，与业主相遇或碰到上司应靠边行走，不得从二人中间穿行，请让路要讲“对不起”，不得横冲直撞、粗俗无礼。

19、员工服务十要点是：（ ）

A、礼节多一点，动作快一点。B、脑筋活一点，互敬多一点。C、快乐多一点，尊重多一点。 D、做事勤一点，微笑甜一点，E效率高一点。 D、笑容多一点，礼貌多一点。

20、所有非本小区车辆进入时，必须登记在( )上。

A 《_____岗位执勤情况记录》 B《来人来访记录表》 C《车辆进出登记表》 21、心理学家认为，第一印象主要是由性别、（ ）面部表情“外部特征”来决定。

58

A、年齡 B、衣着 C、姿势 D、仪容

22、物业服务礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，应思想集中、（ ）端庄、整洁，热情问候、一视同仁、依次接待、做到百问不厌，有问必答。

A、精神饱满 B真诚 C、微笑 D、着装整齐 E、仪容仪表 23、工作中要做到： “眼勤、（ ）勤。 A、手 B、腿 C、嘴 D、沟通

24、消防喷淋系统有以下部分组成：喷头、（ ）、湿式报警阀，喷淋接合器。

A、管道B、信号阀C、水流指示器D、水泵

25、发生火灾时正确使用消防栓的步骤： 拉开（ ）打开阀门，对准火焰底部喷射。

A、消防栓 B、消防带 C、套在消防栓口上 D、装上水 26、物业大堂清洁的标准是： 保持地面大理石无（ ）无垃圾。 A、脚印 B、污渍 C、烟蒂 D、痰迹 E、杂物

27、白天（ ）对电梯厅的地面进行保洁，保持电梯干净整洁。经常清理电梯门外垃圾桶烟灰缸内的烟头及垃圾。

A、巡视 B、循环 C、检查 D、经常 28、仪态的具体要求有：（ ）、步姿。 A、表情 B、站姿 C、坐姿 D、手势 29、上班时间必须（ ）。

A、穿工装 B、戴工牌 C、盘发髻 D、化浓妆

30、秩序维护员巡逻工作的主要方法有：采取（ ）相结合的巡逻线路，采取点与线结合的方法。

A、定线巡逻 B、不定线巡逻 C、定时巡逻 D、不定时巡逻

正确答案：

59

1、ABCD；2、ABD；3、ABD；4、ABCD；5、ABCD；6、ABCD ；7、ABC；8、ABCD；9、ABCD ；10、ABCD；11、ABC ；12、BCD；13、ABCDE； 14、ABCDE；15、ABD；16、ABC；17、ABC；18、ABD；19、ABCDE；20、AC；21、ABCD；22、ABCD；23、ABC；24、ABCD；25、BCD；26、ABCD；27、AB；28、BCD；29、AB；30、ABCD

多选题(10个)

1.《物业承接查验办法》第16条中规定的共用设施，一般包括道路、绿地、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、( )、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等 A休闲娱乐设施；B垃圾；C路灯；D人造景观

2. 《物业承接查验办法》第16条中规定的共用设备，一般包括、水泵、水箱、避雷设施、、楼道灯、电视天线、给排水管线、( )、电线、供暖及空调设备等；

A变配电设备明；B消防设备；C发电机；D电梯 3. 吉林市住宅专项维修资金收缴标准是：( )

A总房款的2.5%；B高层住宅按1300元建安成本的8%收取；C小高层住宅按1000元建安成本的7%收取；D多层住宅按800元建安成本的6%收取。

4. 业主进行室内装修时严禁改动房屋的（ ） A.承重墙 B.入户门 C.梁 D.柱 5.业户意见/建议的收集方式有（ ）。

A、前台服务热线 B、业户意见收集箱 C、总经理信箱 D、业户讨论 E、业户满意度调查

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6.物业服务收费应当遵循（ ）的原则？

A、合理 B、公开 C、诚信 D、平等 E、费用与服务水平相适应

7.《物权法》第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照( ) A有利生产；B方便生活；C团结互助；D公平合理的原则；E正确处理相邻关系

8. 物业管理人员应具备的个人素质包括（ ）。

A.语言表达能力 B.端庄的仪表仪容 C.良好的心理素质 D.掌握各种设备的维修技能

9. 法人是具有( )，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。 A.民事能力；B.民事权利能力；C.民事行为能力；D民事权利和民事行为

10.《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循( ) 的原则 A.自愿；B.公平；C.等价有偿；D.诚实信用

1 ABCD；2 ABCD；3 BCD；4 ABCD；5 ABCE；6 ABE；7 ABCDE；8 ABC；9 BC；10 ABCD

判断题（共75题） 一、法规（30题）

1．《保安服务管理条例》第二条所称的“自行招用保安员的单位”是指机关、团体、企业、事业单位，不包括物业服务企业。( )

2. 自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级机关备案( )

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3. 曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的人员也可以担任保安员。( )

4. 现行的《吉林市物业管理条例》是2009年1月1日起施行的。( )

5. 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于部分业主共同所有，不得擅自处分：

（一）物业服务用房；

（二）按规划配建的非机动车车库；

（三）绿地、道路（含停车位）、场地、水景、文体设施等； （四）地面架空层、共用走廊；

（五）公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。 ( )

6. 物业服务企业应当参考物业服务合同的约定，提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。( )

7. 《吉林市物业管理条例》规定：开发建设单位确定中标或者协议选聘的物业服务企业后30日内应当持下列资料到县（市）、区物业行政主管部门办理实施物业管理证明。

（一）《协议选聘物业服务企业批准书》； （二）前期物业服务合同。 ( )

8. 物业服务用房的所有权依法属于全体业主。未经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，不得改变物业服务用房的用途。( )

9. 《吉林市物业管理条例》规定：前期物业管理是指新建住宅物业尚未召开首次业主大会会议之前，由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。 10. 《吉林市物业管理条例》第三十七条规定：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的20日前，提交以下材料报物业项目所在地的市、县（市）物业行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。 ( )

11. 《吉林市物业管理条例》条规定：业主入住达到50%以上时，事处（乡镇）应当及时组织召开首次业主大会会议。( )

12. 《吉林市物业管理条例》规定：分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50％以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时，应当重新组织召开业主大会会议。( )

13. 《吉林市物业管理条例》第五条规定：建设行政主管部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理。

城市管理行政执法部门负责违法建（构）筑物、棚、亭、厦、弃置垃圾、破坏市政

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公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。( )

14. 《吉林市物业管理条例》第六条规定：区物业行政主管部门负责物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金使用的监督管理工作。( )

15. 《吉林市物业管理条例》第七条规定：事处（乡镇）对辖区物业管理活动负有全面管理的责任。应当明确专门机构，配备专职人员，负责下列物业管理工作：

（一）组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作； （二）调解物业管理活动纠纷。 ( )

16. 《吉林市物业管理条例》规定：开发建设单位在物业交付使用前，应当按照当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2％的标准，向市、县（市）物业行政主管部门交纳物业维修保证金，存入指定银行，作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证，保修期满后按规定返还本息。 ( )

17. 《吉林市物业管理条例》第四十三条规定：新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业交付使用前，县（市）、区物业行政主管部门应当对下列资料进行查验：

（一）质量监督、规划、消防、水、电、气、暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施及验收合格文件；

（二）水、电、气、暖、通讯、有线电视等专业管理单位移交协议； （三）物业专项维修资金全额交存证明； （四）物业维修保证金交存证明。 ( )

18. 吉林市规定商品房买受人应按当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价一定比例交存物业专项维修资金。标准为：多层物业项目6%，小高层物业项目7%，高层物业项目8%。每平方米造价行：多层800元，小高层1000元，高层1300元。( )

19.《吉林市市容和环境卫生管理条例》规定：单位、个体业户的生活、生产、营业垃圾及居民因维修建筑产生的垃圾，要自行清运排放。( )

20.《吉林省物业管理办法》经2009年2月2日省第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年3月1日起实施。( )

21.《吉林省物业管理办法》规定：物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的，可以作为该物业管理区域业主委员会成员。( )

22.《吉林省物业管理办法》第五十条规定：业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。

房屋具备入住、使用条件，建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知，业主应当在接到书面通知后六十日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的，其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。 ( )

23. 供水、供电、供气、供热、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：

63

（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；

（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；

（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备； （四） 业主户外分户阀及以外的供热设施设备； （五） 业主楼外排水井及以外的排水设施设备。 ( )

24.《吉林市城市生活垃圾处理费征收使用管理办法》规定：城市居民、企业（含服务、餐饮、娱乐业）的城市生活垃圾处理费委托城市供水单位代征。 ( )

25.《吉林市物业管理条例实施细则》规定：市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为1年。

26.《吉林市物业管理条例实施细则》经2011年9月22日吉林市14届62次会议讨论通过，2011年10月1日执行。( )

27. 《吉林市物业管理条例实施细则》规定：有电梯的房屋，业主还应缴纳每平方米30元的电梯专项维修资金。( ) 28.《吉林省物业维修资金管理办法》规定：物业维修资金由开发建设单位代缴代收。( )

29.《吉林市犬类管理办法》规定：遛犬时间为夏季7时前，19时后，冬季8时前，18时后

30.《吉林市住宅区物业综合管理规定》规定：凡未通过综合验收，且已经向业主办理入住手续的物业项目，在交付使用验收前，物业服务企业所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。

1×；2√；3×；4√；5×；6×；7×；8√；9×；10×；11√；12√；13√；14√；15×；16√；17√；18√；19 ×；20×；21×；22×；23√；24√； 25×；26×；27×；28√；29×；30√。

二、设施设备（25道题）

1. 维修人员上门服务必备条件：检修工具和备件、工作牌、维修用垫布、随意着

装。 (×)

2. 设备部应对设备状态定期进行观察和检查，以防止因设备误操作造成人员伤害

和设备损坏。(√)

3. 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当

立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即合上低压配电柜上电源开关。 (×)

4. 楼宇维护保养按工作量的大小可分为大修、中修、小修等内容。 (√)

5. 变压器高压操作人员应穿绝缘鞋,戴线手套进行。(×)

6. 配电房检查维修工作中应悬挂“有人工作、禁止合闸 ”的标示牌。(√) 7. 闸阀维修保养时，应检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫 (√) 8. 值班人员必须对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其外观，检查方

法，控制范围及运行状况 (×)

9. 空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，外观装饰合理，不漏水。

管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。 (×)

10. 对空调、变配电、压力表、安全阀、减压阀等，必须不定期送有关单位进

行校验。(×)

11. 重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入

内。 (√)

12. 值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助信号后，应当立即通知本

单位专业人员到现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。(√)

13. 停电后立即通知设备部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在未查出确定

的原因后方可恢复部分或全部供电。 (×)

14. 检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则

应更换同型号规格轴承。(√)

15. 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电、后灭火”原则；如油路发

生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。(√)

16. 排水管故障，先将该区域的供电管线关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流

入机房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。(×)

17. 电梯若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与客服中心联系，等待救援。

(×)

18. 各楼层应急灯、疏散指示灯可以私自拆除、移位和取用。(×)

19. 自动空气开关应检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,不得修

锉触头,也可以轻轻擦拭。 (√)

20. 止回阀维修保养时，不用检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换。(×) 21. 上门维修服务时不得使用“我们不管”、“跟我们没关系”、“没办法解决”

等用语 。(√)

22. 在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。 (√)

23. 禁止带负荷拉刀闸，停电时，必须先停各分柜转换开关，然后拉刀闸；先停高

压， 再停低压，送电合闸顺序与此相反。(×)

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24. 对一切停电或备用电气设备，在未经验明其无电前，均视为有电，高压应保持

0．7 米的安全距离，低压不准用手触及。(×)

25. 如遇电气设备着火，应立即断开其电源，然后用四氯化碳或二氧化碳灭火器 灭

火，可以用水灭火。 (×) 三、综合（共计20题，）

（ ）1、任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。 （ ）2、任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。

（ ）3、电梯的日常保养维护和故障修理，必须由经劳动部门审查认可的单位和人员 承担。

（ ）4、业主装修房屋，应遵照小区的整体规划，保持外立面的统一。 （ ）5、业主装修给相邻房屋造成渗漏的，应给与修复或赔偿。 （ ）6、物业公司要求装修工人进出登记，业主应当给予配合和支持、 （ ）7、施工人员进入小区需登记；如果该施工人员需要长期施工，则要求其办 理长期出入证，如是一天以内的，可不办理。

（ ）8、出租车接送小区住户的可以进入，但下客后必须马上驶离，不得停留；大货车、集装箱车、工程车等载重车辆可以进入小区。

（ ）9、时，发生的各类事件由人负责，可由交接双方共同处理，事件未处理完毕，人员不得离岗。

（ ）10、对于保姆、钟点工等家政服务人员及装修施工人员携带东西离开小区，须填 写《物品放行条》后予以放行并记录在《岗位执勤情况记录》上。

（ ）11、在办公区域，可以随意谈笑大声说话，叫喊，乱丢乱碰物品。 （ ）12、客户服务应注重心灵的沟通而不仅仅是表面的形式。

（ ）13、有效沟通的黄金定律你希望别人怎样对你，你就怎样对待别人。白金定律用别人喜欢的方式来对待别人。

（ ） 14、在清扫垃圾时，垃圾袋要封闭好，可以放在每层的电梯口，与业主同乘电梯。

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（ ） 15、使用酸性洗剂时，作业人员应戴好胶手套、口罩，注意安全。 （ ）16、住宅小区生活饮水二次供水及其卫生管理，由市政管理部门负责。 （ ）17、物业管理公司可以在物业管理区域内规划建设停车场

（ ）18、秩序维护员要协助装修管理员对责任区域内的装修现场进行监督管理。

（ ）19、消防设施检查中发现情况，检查人员应填写在《岗位执勤情况记录》《灭火器检查记录表》《消防设施检查表》 并按照规定要求有关人员在记录上签名。 （ ）20、放纵员工就等于蔑视客户，企业可以给员工机会，但是客户不会给企业机会。

正确答案：

1、√2、√3、√4、√5、√6、√7、×8、×9、√10、×11、×12、√13、√14、×15、√16、×17、×18、√19、√20、√

简答题：（共73题） 一、法规（10题）

1．招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交哪些材料报物业项目所在地备案？

答：1、与物业管理有关的物业项目开发建设的批件； 2、招标公告或者招标邀请书； 3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料；

2．开发建设单位确定中标的物业服务企业后与中标单位签订前期物业服务合同三十日内，持哪些资料到当地所管辖区备案？ 答；1、评标委员会的评标报告； 2、中标人的投标文件等资料； 3、前期物业服务合同； 4、临时管理规约； 5、招标代理委托合同；

6、物业服务保证金交纳证明；

7物业专项维修资金代交代收保证书； 8；法律、法规规定的其他材料。

3．开发建设单位与物业服务企业承接验收后，向物业服务企业移交哪些资料？

答：1、物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、开发建设单位代收的专项维修资金的明细资料。 4．物业使用禁止哪些行为？

答1、改变原建筑设计损坏房屋承重结构；

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2、违法搭建建筑物、构筑物；

3、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品； 4、油烟无组织排放；

5法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 5．物业服务支出构成主要内容是什么？

答：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、治安秩序维护费用； 4办公费用；

5、物业服务企业固定资产折旧；

6物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 7、经业主同意的其他费用。

6．物业管理条例中所称共用部位和共用设施设备是哪些？

答；共用部位包括；住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。 7．首次业主大会筹备组应负责哪些工作？

答：1、确定首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；

2、确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权； 3拟定业主委员会侯选人推荐办法并组织推荐候选人； 4、拟定《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》； 5、其他准备工作。

8．业主委员会成员在什么惰况下终止资格？ 答：1、丧失履行职责能力的；

2、无故连续缺席业主委员会会议三次以上的； 3、提出辞职的；

4、不再是本物业管理区域业主的； 5、违章搭建的；

6、无正当理由拒付物业服务费的；

7、不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的； 8、业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。

9．选聘物业服务企业或其他管理人的物业管理区域应当哪些规定？ 答：1、成立一个业主大会、业主委员会；

2、选聘一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理； 3、订立一个管理规约；

4、业主和物业服务企业和其他管理人签订物业服务合同。

10．业主大会成立后，实行业主自治管理的，业主委员会当在事处的组织、监督下要履行哪些管理职责？

答：1、组织小区环境卫生清扫保洁工作； 2、维护小区环境秩序； 3、负责小区绿化养护；

4、负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修； 5、负责接待业主报修，受理业主投诉；

6、对存在安全隐患的物业，及时向有关部门报告；

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7、负责小区管理服务费用的收缴、管理、使用。

二、设施设备（40道题）

1、 操作直流柜、应急直流电源柜平时浮充电压一般是多少？

答：23.5V-25.5V 2、 低压配电设备管理要求？

答： 1）动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配

电设备接地电阻值小于4欧姆。

2）室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途标识；各出线

电缆应悬挂出线标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。 3） 对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）必须上锁管理，钥匙应编号，在控制中心留存 备用钥匙。 4）配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内，配电柜断路器的整定值

及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报专业管理部门备案确定。

5） 物业服务中心应对公共照明进行有效节能管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。

6） 每年对防雷系统应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接 地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。

3、高低压配电周检内容是什么？

1）配电室室内清洁，低压配电柜及环网柜外表除尘； 2）应急指示灯、灭火器和室内通风正常；

3）检查控制柜的指示灯、按钮、仪表工作状态是否正常；

4）接线端子的连接牢固、无发热变色，测温试纸正常；连接螺栓无松动，各

类标识清晰；

5）功率因数不小于０.９，补偿接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏；补偿控制柜手动、自动控制正常； 补偿电容壳体无膨胀，测温试纸正常。

6）检查大电流（200A以上）设备的插接件处、母排连接处、联络开关、交

流接触器等是否有异常。

4、请根据您的工作经验写出配电设备倒闸操作规范。

1）倒闸操作由两人进行，一人唱票监护，另一人操作。

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2）操作前，应在操作模拟板上根据操作票进行核对性操作。 3）发生疑问时须搞清楚后再操作，不得擅自更改操作票。

4）禁止在本单位不能控制的送电线路（供电局衔接处第一断路器隔离开关至

引入线路）上接用任何临时用电设备及临时性地线。

5、发电机一级检查维护要求发电机多长时间运行一次？每次运行多少分钟？

答：发电机每月试运行一次，每次运行8—12分钟（当月已经正常运行超过12

分钟的可不做试运行）

6、设备设施维修养护原则

1）、重在预防性保养。即平时进行设备养护和定期检查，做好维修准备，进行有针对性的预防性保养工作，以提高维修质量。

2）、定人定机保养。做到责、权明确，加强员工工作责任心，以提高维修质量。 3）、及时排除故障。即通过采取定期检查，日常保养，定人定机等措施，及时排除设备的隐患和故障，延长设备的使用寿命。

4）、严守操作规程。严格按照设备的操作规程进行操作是减少设备故障，提高设备性能的基础。

7、电梯轿厢设备维护标准是什么？

1）轿厢内张贴电梯有效年检合格证、安全乘梯须知。

2）轿厢内照明良好，应急照明灯、报警功能应正常，轿厢通风风机无异常噪音，按钮面板整洁，字迹清晰。

3）紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。监控探头确保画面能分辨乘客面孔。

4）轿厢平层误差在正负10mm以内。

5）电梯运行、增速、减速平稳。从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。行驶过程中轿厢无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。

8、设备设施操作坚持四项要求，指的是什么？

整齐、清洁、润滑、安全。“四项要求”是要保持设备的清洁，并整齐排放，定时润滑，保证设备的安全运行。

9、电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业持证人员在多长时间内到达现场实施救助（或按合同约定），非专业持证人员能否实施救助？

答：电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业持证人员在15分钟内（或按合同约定）到场实施救助，非专业持证人员禁止实施救助。

10、每年至少对吊钩作一次全面技术鉴定，此时将吊钩拆开卸下作详细检查，如发现什么情况时，吊钩应立即更换。

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a. 表面有裂纹或破口;

b. 钩的危险断面磨损高度达10-12%；

c. 钩的危险断面及钩颈处有永久变形（弯曲）； d. 钩的尾部或螺帽的螺纹有变形；

e.在尾部有螺纹部分和没有螺纹部分过渡处圆角上有疲劳裂纹。 11、电梯维修、保养工作结束后维修、保养工作人员应做的工作。 1）将所有开关恢复到原来状态，检查工器具、材料有无遗落在设备上。 2）清点工作、材料打扫工作现场，撤除告示牌。

3）送电试运行、观察电梯运行情况，发现异常及时停梯检查。 12、电梯工程师职责

1、接受部门经理领导与工作安排,主管电梯设备。

2、负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。 3、负责电梯设备维修、保养计划的审批,制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。

4、负责编制本专业IBO9002 IBO14001文件,电梯维修、养护供方评审,合同会签。

5、定期对各管理处电梯进行检查,指

导。 6、编制本专业技工考试题库。

7、遵守公司规章制度,勤奋工作,努力提高业务水平,完成本职工作,有所创新

13、、共用设施设备维修养护原则是什么？

答：以养为先、预防为主。

14、、在什么情况下，不管齿轮磨损情况如何，须立即更换和修理齿轮：

a. 齿根处有一处出现象疲劳裂纹；

b. 因疲劳剥落而损坏的轮齿工作面积超过轮齿工作面的30%，以及剥落的坑沟深度超过齿厚的10%

15、设备设施巡检维修职责要求是什么？

答：1）通过查阅日常记录及现场验证，了解设备责任人定期巡检及维护职责的落实

情况，包括维护内容及频次是否达到文件要求，设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。

2）根据外部环境（包括自然环境的变化、行业舆情），相关部门要求应采取的

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重点预防性养护工作是否落实。

3）对于检查发现的问题，应分析原因，制定纠正措施，并逐一验证，直至问题关闭。

16、、消防控制室的温湿度范围。

答：室温不超过40℃，湿度不超过80％.

17、涂刷油漆作业主要工具应准备什么？

答：铲刀（油灰刀）、手砂轮、砂纸、砂布、钢丝刷、油漆小桶、刷子、附

件等

18、油漆涂刷应注意事项是什么？

1）涂刷作业气温应在5—38℃之间为宜，当天气温度低于5℃时，应选用相应的低温涂层材料施涂。

2）当气温高于40℃时，应停止涂层作业，因为温度超过40℃时，在钢材表面涂刷油漆会产生气泡，降低漆膜的附着力。

3）当空气湿度大于85％，或构件表面有结露是，不宜进行涂刷作业。 4）铁制品更换部件时，应对构件隐蔽部位、结构夹层难以除锈的部位，提前除锈，提前涂刷。

5）油漆、稀释剂等物品的管理、保管须按危险品管理流程操作。 6）涂刷油漆时，要做好现场保护，防止油漆污染周边设施。 19、重要设备房配电柜及设备每季度检查接地几次？ 重要设备房配电柜及设备每季度检查接地1次。 20、氧气、乙炔使用注意事项。

1）氧气瓶、乙炔瓶必须分库储存，且放置稳固。

2）氧气表、乙炔表及氧气乙炔胶管不得与油类物品混放，不得使用含油的棉纱或布清洁氧气表、乙炔表及胶管。

3）使用气焊是，氧气瓶、乙炔瓶与工作地点之间的距离大于15米，乙炔瓶要立放，不能横放。

21、水箱清洗的目的。

答：维护业主的利益，保证用水的质量。 22、丝锥使用注意事项。

1）攻丝前，应根据丝孔的尺寸和材质，选用合适的钻头，钻出攻丝底孔。 2）攻丝时，要使丝锥垂直工作平面，否则易折断丝锥。 3）攻丝过程中，要经常讲丝锥倒转，以便断屑和倒屑。 4）为防止丝锥过热，应使用冷却液。 23、升降机使用注意事项。

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1）部门配置升降机的必须编制《升降机管理制度》，必须有设备责任人操作。 2）升降机使用时，必须保证底座平衡稳固。 3）操作人员必须严格遵守《升降机管理制度》要求。 4）升降机使用完毕，必须放回原处，妥善保管。

24、为了保证设备安全、正常运行，必须做好一系列的安全防范措施，主要有什么？

1、严守岗位职 2、加强安全意识 3、严格交接制度 4、定期安全检查 5、严格防火防盗 25、设备房管理规范。

1）明确设备责任人，无人值守是必须加锁。

2）设备外观清洁、无油污、无油漆脱落，无跑、冒、滴、漏现象。

3）易被人体接触到的转动部位要有防护罩，设备原有的防护装置应维护齐全。 4）设备完好、运行正常，各类仪表完好、使用正常、检定合格有效。 5）设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。 26、凡有裸露橡胶、塑料凳绝缘材质的电缆、电器设备的设备房以及给水设备房应设置不低于多少厘米的防鼠板？ 答：不低于50厘米高的防鼠板。 27、设备房定期巡检及维护要求。

答：1）无人值守的设备房责任人应对设备房每日巡检1次。 2）设备房每月清洁1次。

3）重要设备房配电柜及设备每季度检查接地1次。 4）上述工作内容应填写《设备/设施保养维修记录表》。

28、配电柜前后应铺设不少于多少厘米宽与配电柜等长的绝缘胶垫？

答：配电柜前后应铺设不少于60厘米宽与配电柜等长的绝缘胶垫，边缘划有警示标线。

29、用板牙套丝是圆杆直径比螺纹达径小多少？

答：用板牙套丝时，圆杆直径比螺纹大径小0.2—0.4mm。 30、灭火器配置标准？

答：每15平方米配置1具2KG灭火器，一个设备房内不少于2具； 31、水池（水箱）管理规定。

(1) 水池(水箱)结构完整,加盖、加锁,出水口干净,并申办二次供水卫生合格证。

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(2) 由专业公司定期做水池(水箱)的清洁工作,并提供水质化验报告,经防疫站认可。

(3) 清洗水池(水箱)人员须持健康证等有关证件,并经防疫站认可。 (4) 水池(水箱)的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。 (5) 水池(水箱)清洗时如需停水应至少提前24小时通知受影响的用户。 (6) 定期检查水池(水箱)的状况,防止溢漏、渗漏。 (7) 开启水池(水箱)盖须主管工程师同意。 32、消防控制室门开启方向。 答：消防控制室的门应向疏散方向开启 33、干粉灭火器应在多长时间内检查一次？ 答：干粉灭火器应每半年检查一次。

34、吊机的卷筒及滑轮在什么情况时需要更换？

答：1）滑轮槽壁较原厚度减少10%,卷筒壁厚较原厚度减少15-20%； 2） 在滑轮的经向之槽面磨损超过钢丝绳直径约25%； 3） 发现滑轮及卷筒柱面上或壳上有裂纹； 4） 轮缘部分损伤。

35、设备设施操作实行四定制度指的是什么？

定人使用、定人检修、定点运行、定时保养。“四定制度”是指专业的设备必须由专门的技术人员进行操作，并检修，而且必须在规定时间范围内，周期性地进行保养和运行。以延长设备的使用寿命。

36、设备设施维修养护管理日常性维修养护的概念。

设备的日常保养是一种养护性质的工作，其目的在于及时处理在运行过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见的问题，随时改善设备的使用条件与状况，延长设备的使用寿命。日常维修养护侧重于易出现故障的部位和薄弱环节。 37、设备设施维修养护的类型

1、日常性维修养护 2、定期检查保养

38、台钻、手提电钻和电锤使用注意事项。 1）使用时严禁戴手套。

2）在铸件上钻孔或钻深孔是，必须经常提起钻头，进行排屑、断屑，以防止钻头损坏。

3）使用时不得用力过猛，发现异常现象，必须立即停止工作，查清原因，采取措施。 4）钻头的轴线方向应垂直于工作面，控制钻头不要四周摆动，以防止钻头损坏。 39、高压配电装置投入运行前的检查工作。

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1）检查高压指示是否正常。

2）检查操作机构的灵活性、联锁机构的可靠性、各种器件动作的准确性。 3）断路器、隔离开关及操作机构是否灵活可靠。 4）各种指针仪表及二次元件动作的正确性。 5）电气设备全部合格后，才能投入运行 40、低压带电作业安全注意事项。 1）非特殊情况下严禁带电操作。

2）严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业。

3）检修人员应向维修负责人回避带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。

4）作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。

5）维修负责人必须指定一名现场监护人。 三、综合（8题）

1、沟通中最需要什么？

（1）尊重：每个人都希望得到他人的尊重，每个人都在维护自尊。

（2）爱：得到爱就拥有一种归属感，就不会孤独。当你满足了对方被爱的需要，对方同样也会以爱为回报。

（3）理解：理解包括理解他人和被人理解 。理解为沟通增加了信任，掌握了理解，实际上就掌握了人际沟通的核心部分。

（4）欣赏：自我欣赏和被他人欣赏，满足人们对荣誉感和成就感的需要。对别人真诚的 赞赏，可以缩短双方的距离，对于改善、加深 人际关系有着重要的作用。因为人们喜欢那些为自己带来褒奖的人，而排斥那些给自己带来斥责的人。

2、出入口控制系统有哪些功能？

（1）设定卡片权限。进出口控制系统可以设定每个读卡机的位置，指定可以接受哪些通行卡的使用，编制每张卡的权限，即每张卡可进入哪道门，何时进入，需不需要密码，系统可跟踪任何一张卡，并在读卡机上读到该卡时就发出报 警信号。

（2）设定每个电动锁的开启时间。

（3）能实时收到所有读卡的记录。当读卡进入后，假如出门时不读卡（在 双向读卡情况下），再使用该卡读卡进入时，软件将视为警报，并备有记录。

（4）通过设置磁簧开关检测门状况。在读卡机读到卡后，电动锁将开启，则开锁为正常。如门在设定时间内没有关上，则系统会发出警报信号。在读卡机 没有读到卡的情况下或没有接到开门键信号， 磁簧开关检测到门被打开的信号则 会发出报警信号。

（5）当接到消防报警信号时，系统能自动开启电动锁，保障人员疏散。

3、物业服务费的构成是什么？

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（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）、物业管理区域清洁卫生费用； （4）、物业管理区域绿化费用； （5）、物业管理区域秩序维护费用 ； （6）、办公费用 ；

（7）、物业管理企业固定资产折旧 ；

（8）、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用； （9）、经业主同意的其他费用。

4、住宅物业服务的主要内容有那些？

（1）房屋管理。 （2）违章建筑的管理。 （3）环境卫生。（4）绿化维护管理。（5）公共秩序维护与治安管理。 （6）公用市政设施的维护管理。 （7）车辆交通管理。 （8）消防管理。 （9）物业租赁管理。 （10）收费管理。 （11）提供各种服务。 （12）居住关系的管理。

5、物业管理中常见的突发事件有哪些？

物业管理中常见的突发事件有：

（1）治安事件——盗窃、抢劫、斗殴、纵火等。 （2）紧急医疗事件——急病、事故受伤急救等。 （3）自然灾害——火灾、水灾、地震等。 （4）其他特殊事件——楼宇坍塌、坠楼等。

6、案例分析：业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业服务企业，要求进行检测和维修。物业服务企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。

正确答案：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服 务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的 质量问题、我们已向开发商和物业服务企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业 均不给予答复。开发商与物业服务企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为 抗辩的理由是合理合法的。说明理由。判决结果：小区物业服务企业与业主林某之间的物业服务合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。 理由：《物业服务条例》第三十一条规定： “建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。 ”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业服务服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。

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7、案例分析：某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六千多元。 被抢后，该业主要求物业服务公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要求，物业服务 公司能赔偿吗？请说明理由？

正确答案：某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。

理由：因为物业服务的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业服务公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业服务公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工）装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到和道德的谴责，物业服务公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为、抵制的正气，倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。

8、案例分析：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答 复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为 物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求 索赔？

案情分析： 1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关， 不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水 致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经 构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。 4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物 业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

简答题(15个)

1.责任投诉：指客户投诉情况经调查属实，并确实属于物业服务范围或职责范围内的问题；

2.无责任投诉：指对责任范围内的投诉经查实与事实不符，或超出物业管理服务范畴（相关法规、合同、方案规定内容）；

3.协助处理投诉：指客户对因发展商、外部环境及本物业服务范围以外公共配套设施等原因而产生的小区客户日常居住的不良因素，希望由物业公司协助处理的投诉。 4.首问责任制：第一接待人全程负责顾客来电来访的接待及内容的记录、传达、处理。

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5. 接待处理投诉所注重的几个关键环节：

①接待投诉：注重的是热情 ②聆听与记录：注重的是陈恳 ③判断处理：注重的是主动、及时 ④回访：注重的是细腻

6. 业主来电来访，怎样答复

能马上答复的要立即给予答复，不能马上答复的要对客户表示歉意，并与客户约定答复时间，由受理人咨询相关人员后，无论是否有结果，都要按约定时间答复客户。 7.处理投诉的基本原则：

①真心诚意的帮助顾客解决问题的原则 ②把“对”让给顾客的原则 ③不损害公司利益的原则 ④不轻易承诺的原则 ⑤注重交流的原则 8.如何正确理解投诉：

①投诉是提升与完善自我的一个重要环节。

②投诉是顾客给予我们再度提供改善服务，使有意见的人重新认识、理解、接受我们的机会。

③投诉是我们了解顾客需求，建立感情的机会。

9.处理顾客投诉的程序：接诉—聆听—判断处理—回访—总结。

10.回访应就顾客对投诉 受理过程 、 处理措施 、 结果的意见 进行征询。 11.服务态度投诉具体分为：职业道德、敬业精神、服务礼仪、服务心态等。 12.回访的形式包括：电话、上门访谈、网上回函和问卷调查等。 13.顾客投诉的目的：被关心、被倾听、服务人员专业化、迅速反应。

14.顾客投诉的类型：求助型顾客、咨询型顾客、建议型顾客、求尊重心里的顾客、求平衡心里的顾客。

15.客服人员面对顾客抱怨的心理准备包括：理解顾客、承担责任、处理准备。

案例分析题（共33题）

案例一 设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

判决：顾某在判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

依据：《吉林市物业管理条例》第六十五条规定：“业主或者物业使用人应当按

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照批准的规划用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或车库的使用用途。业主确需改变使用用途的，须经有关部门比准后依法办理有关手续。”

房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。

案例二 外墙开一窗 大楼留一疤

案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

判决：卫某在判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：《吉林市物业管理条例》第六十三条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）改变原设计损坏房屋承重结构；第六十四条第四款规定：人为损坏物业共用部位、共用设施设备的，由责任人自行承担维修、赔偿责任。”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。

案例三 巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。 依据：《吉林市物业管理条例》第六十三条：第一款第三项规定“存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品；” 长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他益为前提，否则应加以必要的。

案例四 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？

案情：去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。

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管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来 。

案例五 空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？ 律师分析：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：

第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保》的相关规定 ，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。 第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民提起诉讼，维护自身的合法权益。

案例六 ××市物业管理第一案？没有交电费，供电部门停供电……

2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。

电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。 为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成

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堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。

××市中区民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。

这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。

案例七 住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费……

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。 维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。 谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。

案例八 封家电全家住宾馆

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁判决生效后，他依然拒不执行。上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。 案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求判令业主缴纳物业管理费12319

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元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例九 欠租2000 元被拘一整天

百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。判决生效后，面对工作人员，她依然如故。只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到，但按规定该户主依然被拘留24小时。

一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％ 案件回顾

原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。 被告（某户主）———未答辩。

判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。 公告见报端欠款送上门

判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到，结果该业主立刻把钱送来

案例十 拒缴物业管理费，业主被推上法庭……

原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请判其缴纳所欠费用及滞纳金。

被告（某业主）———签订物业合同的是××房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收

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费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。

案例十一 拒缴物业管理费，业主被推上法庭……

原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请判其缴纳所欠费用及滞纳金。

被告（某业主）———签订物业合同的是××房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。

案例十二 业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。

点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。

案例十三 电梯坠楼,谁负责?……

新闻晨报报道：

一部\"老爷\"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀的判决支持。 ２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。

庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。

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近日，普陀一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。但认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。

问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该由物管承担，简直是荒唐可及.

案例十四 未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。 ××区人民作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

××区审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。 案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、 ××市××区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了××市红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例十五 发生高空堕物怎么办……

去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步加强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。

从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。

护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕

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后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。 点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

案例十六 停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆\"美鹿\"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。

一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。

二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析

(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。

(二)物业公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。

(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年××市物价局《关于××大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。

1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对\"交通与车辆停放秩序的管理\第二十条规定\"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取\"。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。

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