永清项目

关总、张总：

您好，关于贵公司在永清的项目，经过我们公司慎重考虑与探讨，并对河北及永清周边地区的土地整体规划、引资成本等条件的初步调研，得出如下结论：

一、贵公司永清“红太阳健康养老庄园”项目的土地成本过高，40万/亩(河北省全省新的征地平均价：4.4万/亩，永清工业用地：20万-30万/亩)，住宅用地应该在90万/亩左右，以上这些信息有的有待与当地国土资源部门再核实。

(一)、对于养老产业，国家乃至河北省是有优惠扶持的，有的土地采用无偿划拨的方式供地，采用有偿方式供地的，减免土地出让金和土地使用税，免征土地管理费、免交城市建设和房屋建设费，当地还给予资金补贴等优惠。建议贵公司争取诸如此类的优惠，降低成本，否则，该项目的招商引资成本条件远高于其他同地区的土地成本，没有比较优势，势必成为招商的最大障碍。

(二)、河北省在北京周边(涿州、三河、香河、安次、固安)5地拟建大型养老服务设施，贵公司应该对上述这些拟建或已建项目进行调研，客观务实地评估养老这个项目的实际投资规划，包括投资预算、投资周期、回报周期及合作模式等，然后按规划进行有针对性的招商引资，任何一个投资人如果真正想投资这个项目，前期一定会委托咨询公司对项目进行全面调查，特别是一些上市公司或际集团，也会对贵公司在该项目中的主导性地位与合作优势进行谨慎评估，只有得出结论有投资价值后，才会进行下一步实质性的接触与合作，建议贵公司按国际惯例制定该项目完整的投资计划书，包括项目总投资、项目规划、投资比例、投资预期收益周期、合资条件等在内的所有内容，越专业化的信息越有吸引力，比如在养老方面日本人平均需要16平米，欧美国家平均需要20平米，贵公司的规划是42平米/床位，因为这些数据都关联着投资预算与投资成本核算及投资收益期等，但就目

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前贵公司的这个项目的融资计划，过于简单，特别是并没有强调贵公司在该项目中的投资比例，只是提出1280亩养老用地购买金额，合作方的投资比例应该是多少呢？该项目使用土地的性质是什么？农业用地？工业用地？还是住宅商业用地？这决定着这个项目的土地实际价值及使用年限，这个前提非常重要，因为这同时决定着这个项目日后的管理运营模式：是售卖模式还是租赁模式。

(三)、按目前河北香河拟建的高端养老健康产业园，每亩地平均投资233万-370万，贵公司拟建1280亩，按每亩地平均投资233万计算，总投资应该在29亿左右，如果按贵公司规划土地收购价格在5.12亿，剩余23.88亿的资金缺口，低息的金融贷款能贷多少？贵公司的实际投资是多少？需要合作方的投资比例是多少？因为国家以及河北省在制定养老产业的招商引资方面的土地优惠基本上大同小异，投资合作方在选择合作伙伴时一定会选择合作条件最佳的伙伴，所以，建议贵公司制定完善的融资及合作计划书，以便创造最佳、最优惠的合作条件真正吸引真正的合作伙伴。

二、关于贵公司提出的“河北永清国家级现代农业示范区的”规划

(一)、首先得确定该项目是否是经过国家标准化管理委员会批准的全国农业标准化示范区项目还是河北省级的农业标准化示范项目？这个前提非常重要，这决定着招商引资的企业质量，因为国家级与省级的建设标准与享受的国家扶持不同，国家对国家级的农业示范区，都是统筹安排涉农资金支持农业产业化示范基地建设，国家鼓励农业部与中国农业银行、国家开发银行与示范基地签订合作机制，引导金融机构加大对示范基地的支持力度。

(二)、农业部对创建国家级农业产业化示范基地的创建标准与认定程序有要求，根据这个要求与认定程序，我们初步判断贵公司规划的永清现代农业示范区不具备国家级农业

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示范基地的条件，比如国家级的农业示范基地必须满足以下条件：

1、具有一定发展基础的农产品加工物流园区，运营良好2年以上;

2、龙头企业集群基本形成;

3、规划编制科学合理。有农业产业化专项扶持资金……建议贵公司按国家及河北省农业标准化示范基地标准要求，制定规划，为以后项目成功实施后申请国家级农业示范基地奠定标准化基础。

三、贵公司以上农业项目与养老项目的投资方向的确是目前国家重点推动发展的主要产业，但现在该项目招商引资面临两大问题：

(一)、2011年8月16日，总投资200亿元的永清国瑞生态城举行开工典礼，国瑞生态城规划融合了现代农业、生态居住示范区、以观光农场、花卉基地、老年健康产业(1500亩，容纳2.5万人)为主的产业园区，以生态居住区、医疗，金融服务为主的示范区，总面积41000亩，总投资200亿，约487805元/亩，对比贵公司的“红太阳老年庄园”项目，仅收购土地成本就在40万/亩，与国瑞生态城项目比较，无论是在招商引资上还是在未来经营成本上处于劣势，并且影响深远，建议贵公司与永清进行深度的谈判，最起码能要到与国瑞生态城一样的拿地条件。

(二)、贵公司的永清现代农业示范项目与红太晚阳养老庄园规划与国瑞生态城规划同质化严重，需要贵公司打造自己的特色与专业服务。

(三)、养老服务地理位置，不能离市区太远，目前永清红太阳养老庄园规划的地理位

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置太偏僻，周边是一个“荒芜状态”，且一切“零基础”，北京第二机场与京台公路真正落成遥遥无期，这些都表明这个项目暂时不具备区域优势，但未来随着河北乃至永清老年产业的产业化、规模化的连片发展，这个项目的市场潜力巨大。

综上所述，我公司建议贵公司完善解决了上述几个问题后，如果贵公司到那时还有意向与我公司合作，我公司一定会全力以赴协助。

此致

孟紫

2012年12月3日

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