浙江建筑，第３１卷，第２期，２０１４年２月 Ｚｈｅｊｉａｎｇ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，Ｖｏ１．３ １，Ｎｏ．２，Ｆｅｂ．２０１４ 国际视角下对我国保障性住房建设 发展机遇的一些思考 Ｓｏｍｅ Ｔｈｏｕｇｈｔｓ ｏｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓ ｏｆ Ｄｏｍｅｓｔｉｃ Ｉ ｎｄｅｍｎｉｆｉｃａｔｏｒｙ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｆｒＯｍ ｔｈｅ Ｉ ｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ 陈 林 ＣＨＥＮ Ｌｉｎ （兰州交通大学建筑与城市规划学院，甘肃兰州７３００７０） 摘 要：如何解决中低收人群体的住房问题是我国经济社会发展和城市化进程中面临的主要难题，发达国家在住房保障制度 建设、维护中低收入群体住房权益方面积累了丰富的经验。在分析我国保障性住房建设发展存在的问题基础上，对发达国家和城 市的住房保障制度经验进行梳理与总结，提出我国保障性住房发展机遇的创新思路。 关键词：保障性住房；发展机遇；国际比较 中图分类号：Ｆ２９３．３１ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００８—３７０７（２０１４）０２—００６２一ｏ４ １ 我国在实施保障性住房建设上存在的突 出问题 １．１ 我国的保障性住房建设未体现社会公平 “不患寡而患不均”，社会公平很重要。“和谐社会” 的创建要求城市更新必须妥善处理各种利益主体的 权益冲突，重点解决中低收入群体的基本居住保障 问题。特别是在目前各地主要城市的住房价格居高 不下，“人人有其屋”成为公众的期望。然而面对不 断上涨的房价，以及保障性住房的紧缺，广大居民的 承受能力不断接受着考验，在的和残酷的 十二五规划提出：保障房建设的目标在于立足 保障基本需求、引导合理消费，加快构建以为主 提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房 供应体系。规划目标是通过新建３ ６００万套保障 房，到十二五期末，使保障房的覆盖面达到２０％，而 目前日本是４４％，中国特区是５０％，新加坡是 现实中最终与商品房失之交臂，与保障性住房无缘， 未能“安居乐业”¨ 。 ８５％，从被保障的比例来讲，我国的保障房覆盖率较 低（图１）。根据国民经济和社会发展统计公报显 示：２０１１年和２０１２年基本建成城镇保障性安居工 程住房共１ ０３３万套，完成率不到４０％。保障性住 甜 丑 避 房在某种程度上超出了我们的想象，在我们只把它 作为满足居住的物品来看待的时候，实际上在现实 生活中保障性住房的影响、价值和所发挥的效应已 经远远超过了“仅仅头顶上一片屋檐”这个概念， 收稿日期：２０１３—１０—３０ 注：资料来源——作者根据公开资料整理。 图１ 保障性住房建设发展情况比较 作者简介：陈林（１９８７一），女，湖北枣阳人，硕士在读。 第２期 陈林：国际视角下对我国保障性住房建设发展机遇的一些思考 ６３ 另一方面，我国在有限的财力下为了保证 城市建设的持续投入，必须依靠将土地等价值可市 场化的资源作为资产来加以经营，而需要单向 投入和独力支持的保障性住房就往往会被视为财政 的包袱。特别是在城市更新的过程中，优良的城市 中心区往往让位于高档商品房的建设，而常见的保 障性住房建设不是在落后区块“见缝插针”，就是被 甩到城市边缘的未开发地区，配套不全、就业与生活 成本高，严重影响了广大中低收人群体的生活品质， 并不能从根本上解决居民的居住问题，放在国际视 角下比较，完全相反于“国外郊区化”，产生的直接 后果就是“不公平”。有效落实搭配保障性住房建 设需要考虑到“质”的因素，光有量是满足基本需 求，没有质的保证，量只是虚假的数字。 １．２从社会意义上不注重保障性住房群体的心理 需求 现如今我国大部分保障性住房建设现状中，由 于住房设计高密度开发、设计单一、毫无生趣、管理 不善、没有较好的社区和支持性的服务等因素，很容 易把人的个性压缩成薄薄一张纸，只满足了生理居 住需求，忽略了心理需求，在设计感上缺少给入住群 体以尊严和社会价值感。可能造成保障房社区居民 居住空间和社会地位的双重边缘化，引发或加剧社 会分层和差距的标签化，容易导致社会治安恶 化、暴力犯罪和贩毒活动猖獗以及纵向社会流动不 畅等问题，进而重蹈其他国家“居住隔离”的覆辙。 如２００５年的法国最根本原因就是移民聚居形 成了一个与主流社会隔离、备受歧视的贫民窟，由于 不安定、愤怒的情绪等而造成的社会问题 Ｊ。 １．３ 忽视了保障性住房房屋建设发展的可持续性 我国保障性住房建设不重视资源的可持续发展 利用。设计模式仅仅服务于建立单一建筑模型或者 建造，没有联系到建筑物的整个生命周期，在建筑物 设计、建造和维护管理中不能实现信息共享和管理 集成化，而新加坡大多数保障性住房组团均配置空 中花园式屋顶的立体车库，既保证０．３以上的平均 绿化率，又改善了整个环境，体现了建筑可持续发展 理念。其次，我国保障性住房的建筑质量环境急需 改善，未采用一些环保材料和先进的绿色生态技术 以促进能源等循环利用，且不满足建筑最基本的安 全建设保证，全国多处惊现内蒙包头民馨家园的 “墙脆脆”现象，而新加坡在保障性住房建设中为确 保建筑物结构安全，在结构体埋设建筑物沉降观测 和倾斜观测仪器设备的技术，由专业公司负责定期 采集和分析这些仪器和设备的数据，并纳入新加坡 建筑物信息库中统一管理，为新加坡技术标准的制 定和修正及建筑物的加固等后期维护工作奠定了 基础 。 ２ 国内外保障性住房建设发展的成功经验 国内外许多地方从以居愿为导向、重视住 房保障规划的视角，开展了许多积极探索，从制度分 析和实证分析相结合的路径出发对保障性住房运营 机制进行了研究，探索出许多成功的促进住房保障 机制运行的城市运营方式。 ２．１ 中国特区 中国所建的公共性住房称为“公屋”，其特 征是分布较为均匀，除中环和湾仔区的商务区 外，各区都分布有公屋与居屋。公屋主要分布在四 个区域内，分别是市区、扩展市区、新界和离岛。其 设置充分考虑便捷的交通和对外的联系，交通枢纽 和转换节点安排在公屋区的近旁，方便转乘、保证效 率。通过完美的、多层次的交通系统，将公共交通网 络通达延展到每一个居住区。由于有多种交通组织 方式可供选择，因此多数居民的Ｅｔ常交通成本并 不高。 同时对于公共屋村的设施配套较为完善， 安排了商业、医疗、官立学校、体育、休闲、宗教场所、 公共广场和绿地等设施，生活便利度高。在开发过 程中，公屋一般都是先开发商铺，以满足住户的生活 需求。而且部分公屋位于密集的商业环境中，给低 收入者就近就业创造了条件。 ２．２ 日本 日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧 张，尤其是二战后，为了避免出现种种社会问题，日 本自上而下建立了一个只对中等收入以下家庭 住房负责的责任体系。日本公共住房建设、经营的 主体是住房都市装备公团和地方房地局，由他 们分别负责中等收入和低等收入家庭的住房问题。 ２０世纪６０年代，制定了“住宅建设工业化基本 设想”装配式住宅开始在公营住宅建设中推广应 用，经过日本住宅产业工业化几十年的推进工作，基 本实现住宅建设、住宅部品的工业化。日本立 法形成了在住房的管理、制度、金融以及其他内容上 的住房法律体系，并成立一系列住房发展机构，形成 了完备的体系，由建立的住宅金融公库确 浙江建筑 ２０１４年第３１卷 保了保障房屋建设的财政来源，使得日本的住房水 平有很大提升 。 ２．３ 新加坡 新加坡是全球国民拥屋率最高的国家之一。 １９６０年成立建屋发展局，采用了对住房市场全 方位介入的全面责任型住房，由提供给中、 低收入家庭的廉租房和廉价房即保障性住房，也称 “组屋”，发展至今已有５０多年历史，超过约８０％的 人口居住在组屋中。 （１）国家通过组屋培育社会认同感。新加坡组 屋制度颇具匠心：重视培养家庭伦理和谐、帮助社会 弱势群体拥有房屋私产。组屋作为维持社会稳定的 基石之一，不仅塑造了新加坡国民的国家身份认同 感和作为公民的共同记忆，同时也塑造了新加坡的 公共社区。组屋建设注重民族文化的延续：各种族 的人根据不同比例住在一栋楼，鼓励通过不同宗教 和族群之间的交往增进彼此的感情和信赖 。 （２）组屋建设应用绿色节能技术。２００７年，新 加坡建屋发展局推出了首批“绿色组屋”，集环 保、绿化、节能等多项功能及设施于一体，之后新加 坡开始致力于以节能环保和可持续发展为理念 改造组屋的工作中，推出“绿色家园计划”，政 府组屋逐步安装太阳能板、雨水收集系统、节能灯、 气动垃圾收集系统，预计改造后的组屋可节约能 源３０％。 （３）大力推广预制构件。不同区域的组屋类型 既有相似性，也有差异性，提供了集成化设计模式运 用的空间。绝大多数组屋采用装配式结构形式，在 不同组屋项目中预制构件具有相似性，通过调用资 料库使得设计过程大为简化，减小设计强度和可能 的设计欠缺带来的经济损失，除节约设计时间，还可 获得高性能的产品和多方效益。。 。 ３ 对我国保障性住房建设发展机遇的一些 思考 ３．１ 保障性住房倾斜为住宅行业带来可观市场 ２０１１年伊始，针对持续走高的房价，国家对房 地产市场相继出台了国、房产税、限购令等一系 列紧锣密鼓的，为的是抑制投机性的炒房 行为，让房地产市场能够健康有序地发展；国家房地 产的转变，使得楼字市场的需求将会有很大一 部分集中在中低端市场，这也为广大楼宇厂商带来 了新的市场契机。另一方面，从土地供应计划中也 可以看出，尽管国家大幅增加了保障性住房的建设 规模，但商品房仍然是住房建设主体，住宅行业拥有 了非常可观的发展空间。 ３．２ 保障性住房的大力建设推动住宅产业化发展 住宅产业化，是指运用新材料、新技术、新工艺、 新设备，对传统粗放式住宅生产方式转型升级，大幅 度提高住宅建设的劳动生产率，全面提升住宅质量， 实现节能、节水、节材、节地和环保。 （１）住宅产业化是经济转型发展的客观要求。 推进住宅产业现代化是落实科学发展观，在住宅建 设领域实现产业结构调整和增长方式转变的根本途 径。“十二五”时期，随着国家加大对节能减排技术 研发和运用的支持，住宅产业化必将成为建筑 产业发展的主导方向。 （２）住宅产业化是实现跨越赶超的新生力量。 住宅产业化可以实现住宅的集约化生产、规模化经 营和相关资源的优化配置，实现住宅建设数量与质 量的大幅提高。 （３）大规模建设保障性住房为住宅产业化发展 提供良机。大规模的建设保障性住房，为住宅产业 化在保障房建设领域的实施奠定了坚实的基础。同 时，住宅产业化发展有利于降低保障性安居工程综 合建造和使用成本，提升住宅品质，并能平均缩短工 期达到三分之一以上，将极大促进保障性住房建设。 ３．３ 实现保障性住房标准化设计 保障性住房的标准、设计，与城市的人口构成、 城市的竞争力有复合性的考虑。住宅标准化设计就 是在住宅设计中采用标准的设计方案、建筑体系和 部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形 成标准化、系列化的住宅部品，减少住宅设计中随意 性，并简化施工手段；标准化设计是住宅产业化的基 础和核心，在保障性住房中实现标准化设计是实现 保障性住房工期可控、成本可控和质量可控的重要 手段。现在我国各地已相继出台了保障性住房建设 标准图集，如沈阳市作为国家现代建筑产业化试点 城市，在保障性住房产业化模式的探索上作了一些 有益的尝试，特别是高度重视公租房建设的产业化 发展，与中国建筑标准设计研究院等积极展开合作， 设计了地铁浑南车辆段丽水新城公租房项目，不断 丰富完善装配式建筑技术标准体系，使得公租房的 建设质量上去了，工程造价却下来了，取得了良好的 社会效果。 第２期 陈林：国际视角下对我国保障性住房建设发展机遇的一些思考 ３．４ 产业链升级推动建立可持续发展评价体系 保障性住房绿色节能发展这方面需要加快完善政镱 构建房地产业可持续发展评价指标体系，为理 体系，如：强制实行保障性住房绿色标准以强化激励 论研究和实践工作提供信息资料。以定期、全面、系 与约束该领域发展；实施绿色建筑激励，引导促 统地对城市房地产业的发展状况，进行描述、监测分 进低成本绿色技术的研发与应用；配合住宅的产业 析和综合评价，为各级制定房地产业可持续发 化发展，提升建筑质量，减少建筑垃圾，节约资源，促 展战略目标，考核其实施情况以及相关部门决策，提 进绿色低碳建筑健康发展 。 供科学的依据，规范和引导房地产业步人可持续发 展的轨道。例如，工业化住宅认定标准体系：实践证 参考文献 明，工业化技术的应用可减少木材用量８７％、节约 ［１］ 何伟．国内外保障性住房比较［Ｊ］．天津职业院校联合学报， 用水６３％、减少建筑垃圾９ｌ％、节省能耗２０％ 。 ２０１０（４）：１３１—１３３． ３．５ 带动建筑绿色节能领域的发展 ［２］赵聚军．保障房应推广多元混居（新论）［Ｎ］．人民日报，２０１３ 一Ｏ９—２６（５）． 建筑是城市的主要载体，既为城乡居民提供生 ［３］杭英．新加坡市场对我国建筑企业海外发展的借鉴意义［Ｊ］． 活、工作基本场所，也是能源消耗与温室气体排放的 建筑技术，２０１１，１３（２）：３—９． 重点领域。截止到２０１１年底，建筑能耗占我国全社 ［４］ 王晓欢，费本华，赵荣军，等．木结构建筑节能发展与研究现状 会终端能耗的比例约为２７．５％，带有绿色建筑评价 ［Ｊ］．建筑节能，２００８，３６（３）：２４—２８． 标识的建筑总面积不足４ ０００万ｍ ，仅占建筑总面 ［５］孙瑞灼．新加坡“组屋”制度值得借鉴［Ｎ］．中国商报，２０１２一 Ｏ６—０１（６）． 积的１％。随着我国城镇化进程的进一步发展，建 ［６］杭英．新加坡市场对我国建筑企业海外发展的借鉴意义［Ｊ］． 筑总量将不断增加，建筑能耗总量和占全社会能耗 建筑技术，２０１２（７）：６２９—６３２． 比例都将持续增加，从长远来看，我国的常规能源供 ［７］ 罗孝玲，刘莹，何玮．基于综合评价法的房地产业可持续发展 给及生态环境难以满足城市发展需求。推进建筑节 研究［Ｊ］．经济视角，２０１２（３）：３１—３２． 能，不失时机地发展绿色建筑，关系全社会节能减排 ［８］杨海泉．探讨绿色建筑设计与绿色节能建筑的关系［Ｊ］．门窗， ２０１３（４）：２２５—２２６． 目标的实现，关系城乡建设模式的转型升级，在推动 （上接第５８页） 北京：科学出版社，２００６． 参考文献 ［４】 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