物业管理法规及常识

⼀般来说，物业管理具体可以分为三⼤类别服务：

1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项⽬有⼋个⽅⾯：

(1)清洁卫⽣：楼宇内公共楼道的公共地⽅的卫⽣清洁、垃圾清运以及经常性的保洁;(2)绿化物⽇常维护：对绿化物进⾏定期修剪、施肥、更新;(3)治安管理：设专职保安⼈员每天24⼩时巡逻值班;(4)公共蓄⽔池维护：楼内公共蓄⽔池应定期清洗消毒;

(5)⽔电管理：对配电设备、⽔泵房及公共⽔电设施进⾏⽇常管理维修;(6)排污设备管理：清疏和维修排⽔、排污下⽔管道、化粪池;

(7)⾼层楼宇增设的服务项⽬：配备专职电梯管理⼈员，搞好电梯维护、保养;(8)根据需要增设的其他服务项⽬。

上述⼋项公共性服务项⽬的费⽤构成如下：管理、服务⼈员的⼯资和按规定提取的福利费，服务项⽬的物资损耗补偿费(含公⽤设施、设备的维护保养费)，直接⽤于住宅⼩区物业管理的固定资产折旧费，法定税费、合理利润。根据相关⽂件精神，物业管理费的收取和⽀出，是按照以上服务项⽬和费⽤构成并制定收费标准的。⾄于收费标准的核定和审批，按省物价局⽂件中所述的条款规定执⾏。

2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。⽐如为⾼层住户24⼩时开启电梯，⾼层供⽔⽔泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑⾯积合理负担。

3.特约服务，它是为满⾜住户特别需要⽽提供的个别服务。⽐如，代管房屋;预约定期上门清扫室内卫⽣;收洗⾐物;代办购物，购⽕车、飞机票等;代请保姆，照看病⼈;代送⼩孩上下学、⼊托;类商务以及住户委托的其他服务项⽬。该类服务的委托范围相当⼴泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 “出钱图⽅便，我出⼒得报酬”的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进⾏的经济活动，它是物业管理适应市场要求⽽必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项⽬也不尽相同，但⼀般来讲，物业管理公司有其基本的经营项⽬：如物业租赁及物业信托经营;物业中介及物业估价;房屋及附属设施维修与改建⼯程施⼯;室内装潢设计及⼯程施⼯;家电、车辆及各类⽣活⽤品的维修服务;还可根据实际需要开展旅游、健⾝、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。

通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务⼀般要另⾏收费。

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