2009年经济师《中级房地产》案例分析真题及答案

案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分） （一）

某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。

81．土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报批准，还应满足的条件是（）。 A．方案符合当地控制性详细规划要求 B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标 C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划 D．补充耕地面积至少与占用面积相等 参：BC

解析：农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材P39．

82．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。 A．3 B．5 C．7 D．10 参：B

解析：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。本题考查集体土地征收的批复时间。参见教材P39．

83．甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。 A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．房屋拆迁许可证 D．拆迁计划和拆迁方案 参：ABD

解析：无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。本题考查城市房屋拆迁的申请材料。参见教材P41．

84．在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。 A．拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人 B．被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人 C．协议签订有严格的时间 D．协议签订有相对的强制性

参：ACD

解析：被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。参见教材P41－42． （二）

某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30％，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。 85．若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（）。 A．国家 B． C．企业 D．个人 参：D

解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。本题考查房地产投资的主体构成。参见教材P105． 86．在贷款期内，该家庭的月还款额为（ ）元。 A．1 667 B．2 006 C．2 034 D．3 067 参：B

解析：向银行贷款总额40×（1－30%）＝28（万元），贷款月利率i＝6%÷12＝0．5%，按月计算贷款期限n＝20×12＝240．该贷款的每月分期付款额α＝P×[i×（1＋i）^n]/[（1＋i）^n－1]＝2006（元）。本题考查月还款额的计算。参见教材P302．

87．如月还款额占该家庭月收入的30％，则该家庭的月收入应为（ ）元。 A．5 557 B．6 687 C．6 780 D．10224 参：B

解析：根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006÷30%＝6687（元）。 88．对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（ ）。 A．贷款利率上调 B．房价下跌 C．房地产周期波动 D．资本价值变化 参：AB

解析：从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。 （三）

某商品住宅开发项目的楼面地价为500元／㎡，建筑安装工程费为2 500元／㎡，各项规费为300元／㎡．该项目营销方案部分内容如下：（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予l 00元

／㎡的价格优惠。

．在该项目市场分析中，应注重（ ）。 A．当地商圈的一般规模 B．潜在消费者需求倾向 C．本项目的成本分析 D．项目的机会和威胁 参：ACD

解析：房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD．本题考查房地产项目营销方案的市场分析。参见教材P237－238． 90．该项目采用的销售渠道为（ ）。 A．直接渠道、参与代理 B．间接渠道、共同代理 C．间接渠道、参与代理 D．直接渠道、共同代理 参：B

解析：该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B．本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。参见教材P217、219．

91．若该项目预期成本利润率为25％，销售税费率为l2％，则按照成本加成定价法确定的价格应为（ ）元／㎡． A．3 977 B．4 261 C．4 620 D．4 688 参：D

解析：商品房单位价格＝[商品房单位成本×（1＋成本加成率）]÷（1－销售税费率）＝[（500＋2500＋300）×（1＋25%）÷（1－12%）]＝4688．本题考查成本加成法的运用。参见教材P222． 92．该项目营销方案采用的促销方式有（ ）。 A．广告 B．人员推销 C．活动推广 D．营业推广 参：ACD

解析：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广；对开盘当天前十名购房者给予l 00元／㎡的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。本题考查房地产的促销方式。参见教材P229、234． （四）

某建筑物的建筑面积100㎡，套内建筑面积80㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元／㎡，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5％。

93．该建筑物单位建筑面积的重置价格为（ ）元／㎡． A．3 200 B．4 000 C．4 100 D．5 000

参：A

解析：套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/（100÷80）＝3200元／㎡．本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。参见教材P242．

94．采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（ ）。 A．20％ B．50％ C．81％ D．95％ 参：C

解析：成新率＝[1－（1－R）t/R]×100%＝[1－（1－5%）×10/50]×100%＝81%．本题考查成新率的计算。参见教材P253－2．

95．采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（ ）元。 A．4 000 B．6 080 C．6 400 D．7 600 参：B

解析：年折旧额D＝C（1－R）/N＝3200×100（1－5%）/50＝6080（元）。 本题考查年折旧额的计算。参见教材P253．

96．计算该建筑物现值可采用的公式为（）。 A．建筑物现值＝建筑物重置价格一年折旧额 B．建筑物现值＝建筑物重置价格×成新率 C．建筑物现值＝建筑物重置总价一折旧总额

D．建筑物现值＝建筑物重置总价×（1一经过年数÷经济寿命） 参：BC

解析：计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值＝建筑物重置价格×成新率，建筑物现值＝建筑物重置总价一折旧总额。本题考查建筑物现值的计算公式。参见教材P253． （五）

王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为l00万元，王某支付的月租金为0．25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。

97．F房屋在互换前的房产税纳税人应为（）。 A．王某 B．甲公司 C．乙公司

D．F房屋所在地地方 参：B

解析：房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。本题考查房产税的纳税人。参见教材P326． 98．F房屋的房产税应纳税额为（）万元／年。 A．O．O3 B．O．36 C．0．42

D．O．84 参：B

解析：依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×12%＝0．25×12×12%＝0．36（万元）。本题考查房产税应纳税额的计算。参见教材P327．

99．房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（ ）万元。 A．10 B．50 C．90 D．100 参：A

解析：房屋交换，契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额。F房屋市场价值为l00万元，G房屋的市场价值为90万元。所以乙公司应纳契税的计税依据是100－90＝10（万元）。本题考查契税的计税依据。参见教材P328．

100．契税的基本特点有（ ）。 A．属于所得税 B．实行一次性征收

C．由土地、房屋权属的承受人缴纳 D．各地的税率可能不同 参：BCD

解析：契税的基本特点有：①属于财产税；②实行一次性征收；③由土地、房屋权属的承受人缴纳；④各地的税率可能不同。本题考查契税的特点。参见教材P327．