2006年高邮房地产市场调研报告

高邮房地产市场调研报告

精诚合作·共享成功

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致：扬州金帝置业有限公司

“高邮房地产市场”调研报告，经过我司6位同事的共同努力，历经五天（4.13～4.17），从市场调研、问卷调研，到客户走访，现已立卷。

本报告未能顾及所有因素，仅对目前高邮房地产市场、竞争楼盘分析、客户问卷、走访等

提供分析。

我们深信，凭借贵司雄厚的实力和过人的投资胆识，加之卓越的智慧群体和娴熟的市场经

验，“锦绣名城·清华园”贵司一定会取得最终的成功，在开发经营上取得最佳的经济效益和社会效益。

顺颂商祺！

无锡方迪地产营销策划有限公司

二○○六年四月十七日

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目 录

前 言

第一章 高邮宏观环境

一、地理位置 二、高邮历史 三、自然环境和资源 四、人口情况 五、经济状况

第二章 高邮房地产市场分析

一、高邮房地产市场综述

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二、区域房产市场特征 三、在售楼盘状况

四、典型楼盘基本数据与分析 五、商铺专项调研

第三章 高邮消费者调查分析

一、市民购房需求调研分析 二、拜访人员访谈纪录

结束语

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前 言

一、调研目的

本次对高邮房地产市场进行的实态调研，主要从高邮房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解高邮市民的购房需求。并以此为基础，为锦绣名城·清华园后期的开发提供有力的市场支持。

二、调研时间

2006年4月13日～4月17日

三、调研人员

无锡方迪营销策划公司市场部、销售部

四、调研区域

高邮城区

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五、调研对象

高邮城区在售和预售楼盘、部门、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。

六、调研内容

1、高邮房地产市场发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、项目消费者市场调查

七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行分析研究。

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第一章 高邮宏观环境

一、地理位置

高邮市行政隶属中国江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，位于北纬32°38′－33°05′，东经119°13 ′－119°50′，东邻兴化，南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。高邮市区距扬州市区公路距离为65公里，直线距离为45公里。高邮市水陆交通都很方便，同三、京沪高速公路共用段穿越全境；京杭大运河傍城而过，西濒高邮湖，运河大桥、湖区漫水公路和运河两岸的船闸沟通了皖北与苏中。其交通枢纽作用古来便谓之“襟带苏皖，控引下河”。高邮市域南北长50.4公里,东西宽57.6公里，总面积1962.58平方公里，为江苏省土地总面积的1.9%。净陆地面积1463.82平方公里,占总面积的74.59%；水面498.76平方公里，占总面积的25.41%。地势西南部分为丘陵，东北较低洼，大多为水乡平原。

二、高邮的历史

高邮历史悠久。早在六七千年前，就有先民在这块土地上繁衍生息。秦王嬴政时筑高台置邮亭，故名高邮，别称秦邮，又称盂城。汉武帝时建高邮县，属广陵国。北宋至清代初期，历置高邮军、承州、高邮路、高邮府、高邮州，领辖过高邮、兴化、宝应三县，为扬淮间繁华之地。乾隆年间改为散州。初年废州为县。中华人民共和国成立后，高邮、宝应、兴化三县交界地区几经调整。1991年高邮撤县设市。

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三、高邮的自然环境和自然资源

高邮生态环境优美，是国家级生态示范区，初步建成了古运河浏览区、东湖农林生态旅游区、芦苇场渔家乐景区、新民滩休闲渡假区、环湖观光生态旅游区和菱塘民族风情旅游区等生态旅游六大景区，形成了以高邮湖自然风景为主体的山水仿古浏览线、人文名胜浏览线、民俗宗教游览线和农林生态游览线。

高邮有得天独厚的自然资源。高邮自然环境优越，资源蕴藏丰富，境内河湖交错，高邮湖是全国第六大淡水湖、盛产60多种鱼虾、蟹、贝及莼菜、芦苇、河藕、菱角等水生动植物。高邮麻鸭为全国三大优良鸭系之一，“双黄鸭蛋”更是稀世珍品。

四、高邮具有深厚的文化底蕴

高邮历史悠久，人文荟萃，文物景点众多。为江苏省首批历史文化名城，现在国家级文物保护单位两处，盂城驿和龙虬庄新石器文化遗址，省级文物保护单位4处，天山汉墓、唐镇国寺塔、宋文游台、明净土寺塔，还有明代奎楼、清代王氏父子故居等市级文物保护单位59处。高邮人杰地灵，北宋著名词人秦观，明代散曲家王磬，清代训诂学家王念孙、王引之父子，近现代古生物学家孙云铸、当代著名作家汪曾祺等均为高邮人。

五、高邮气候和人口情况

高邮市人口83万，市区人口13万。高邮市现辖1个市属镇、16个建制镇、16个乡、662个行政村。总人口83.3万人，有汉、回、

蒙、满、苗、壮、瑶、纳西等民族，汉族占99.6%， 菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡，该乡回族人口占人口总数的29.5%。

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六、经济状况

1、

高邮的农业发展

高邮素称鱼米之乡，高邮麻鸭和“双黄鸭蛋”、优质稻谷和珠光米驰名海内外。现有耕地117.9万亩，各种水面100多万亩。2000年全市粮食总产量62.19万吨，棉花总产量0.71万吨，油料3.8万吨，全年生猪出栏量48.55万头、家禽出栏量937.63万只，全市水产吕总产量达9.51万吨。农民人均纯收入3312元。随着农业结构优化，多种经营迅猛展，农业产业化经营步伐加快,高邮正逐步由粮棉大县转变为农业强县，正朝着农业现代化方向迈进。

2、 高邮的工业情况

经过二十年的改革开放，高邮工业初步形成了以机电 、纺织、电缆、精细化工、轻工和资源深度加工为特色的工业体系，综合实力明显增强。全市具备一定规模的工业企业500余家,亿元以上企业25家，省级企业集团12家，中外合资企业49家。形成了以摩托车关键零部件及整车、特种电缆、新型电光源、电器及电动工具、通用及水力机械、医药及精细化工、鞋及箱包、高邮鸭蛋及珠光米为代表的绿色食品等一批名优产品组成的支柱产业。 3、

高邮的第三产业近几年来, 高邮市第三产业得到迅速发展, 成为国民经济一个重要的支柱产业。1 9 9 8 年全市实现三产

增加值1 5 . 5 5 亿元，三产增加值占国内生产总值比重达2 9 . 8 7 % ，年末三产从业人数1 0 . 7 7 万人， 占全社会劳动者总数的 2 4 . 2 8 ％。高邮市第三产业已形成国家、集体、个人一起上，各种经济成份齐发展的局面，第三产业总体水平不断提高，产业服务功能不断增强。济成份齐发展的局面，第三产业总体水平不断提高，产业服务功能不断增强。

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第二章 高邮房地产市场分析

一、高邮房地产市场综述

2004年之前由于高邮市的整体经济发展较慢，城市化程度不高，因此影响了高邮市房地产市场的发展。整个高邮房地产业的发展速度较慢，这两年随着市场不断的变化以及产品不断优化，再加上专业营销公司的加盟。使高邮这二年的房产更加市场化和专业化。大量的房产广告不断的刺激消费者。使二次换房的客户不断的增加，因为客户源不断的增加导致房价不断的攀升，从而房产进入一个良性的循环系统。从2004年下半年的均价从每平米1250一直攀入到均价每平米1850，而2005这一年房从增幅达到500元/㎡，这一明显的迹象表明了高邮的房产市场进入最狂热的销售期（注：只限于最佳地段的房产物业如教育基地和商业基地）。而房产的热销期过后就是房产的平稳期，再后面是房产的冷冻期。所以在后期的房产投资一定要注重2007的房价走势，从现在种种迹象表明2007年的房产会进入一个平稳期，这一时期对开发商的资金实力要求会高很多，最明显的就是在现房销售。所以如果现在想投资房产，

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一定要考虑地段这一决定性因素，因为地段对房价和销售周期是很重要的。

二、区域房产市场特征

市场总体特征如下：

 房地产热已经持续了一年多的时间，房价提升幅度相对较快；

 今年城东版块的供应量将会增大，并在下半年持续增长。而且城东携市政的东迁之势，众多住宅小区的开发并且入住，配套设施将会日益完善，发展潜力不容忽视。

 房产中介市场除老城区外均表现为非活跃状态，原因之一也与新商品房交房量少有关；  整个高邮楼市中个性化楼盘越来越多，规划、配套及宣传包装方面逐渐成熟；

 新开个案的规划比以前有了很大的改善，其造景思路也丰富不少，对小区规划的理念已从在单一住房刚性需求上转变成生活方式及态度这种概念需求；

 开发商对售楼处的设置越来越重视，以洋式、现代、人文风格为主  目前在高邮大多楼盘都以户外广告、报版、DM为主要媒体发布途径；  高邮房产市场对全装修房的概念比较淡薄，而且精装项目的普及度偏弱；

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 市场的购房因素比较注重地段、价格、配套、环境等。

三、在售楼盘状况

（1） 售楼处分析

高邮售楼处中，比较注重形象的多为外地开发商，并且均由代理公司进行销售，售楼处比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。

（2） 户型分析

在户型设计上，各大楼盘普遍倾向中等户型，销售也较好。 ☆ 主流户型分析

目前在销售楼盘主流户型为三房二厅一厨一卫，这在高邮较具代表性。面积在100—130之间较多。据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。 ☆ 最大户型分析

最大户型在130—150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。另，目前市场推出一种花园洋房式的户型，以龙誉国际为代表。 ☆ 最小户型分析

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最小户型在80—90平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。这种户型是卖的最快的，大多为新婚夫妇或老年人购买，但该户型只占总体项目的15—20%，因此较为抢手，或直接被开发商保留（中后期上调价格后再上市）。

（3） 绿化分析 ☆ 绿化率较高的楼盘

大多数开发商普遍对绿化很重视，绿化率都在30%以上。 ☆ 营造方式分析

绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园这几种。 a、一般的楼盘都有庭前地面绿化。 b、档次较高的都配有中心花园。

（4） 配套分析 ☆ 基本配套

一般高、中、低档次的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。 ☆ 特色配套

高邮楼盘的特色配套不明显，有24小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控等等，其中以智能化、封闭式管理较为常见。

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（5） 业主分析 ☆ 业主职业构成

高邮城市人气鼎盛，外地人也相对较多，但外地人普遍收入较低，所以一般楼盘也多是本地人或农村年轻人消化。在高邮，部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的主要社会群体。 ☆ 业主年龄构成

从年龄结构分析，最多的一类为40岁左右的收入较为稳定人士，消费能力较强，为改善居住环境而购房。他们通常比较关心孩子的上学问题。另一类为30岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。

（6）营销推广分析 ☆ 主要宣传点

在楼盘的宣传上，个性化楼盘开始出现，但市场上大多项目的推广比较零碎，整合性、宣传力度不强。

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四、典型楼盘基本数据与分析

项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 瑞和阳光城 浙江经协 住宅、商铺 6层 1800-2300/㎡ 2000多户 40% 98折 3.30 营销企划 基地面积 规划面积 平均单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 工地位置 自销 25万 未知 1900元/㎡ 22万 500户 99折 打地基 2007.9 原啤酒厂地块 建筑设计 建筑面积 主力面积 车位单价 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 王孝雄建筑设计中心 30万 115 800元/㎡ 1个亿 200 0.48元 4688288 06.4.14 综合分析1．二期总户数为500户，共23幢、。面积：111，101，95，92，94，126，其六楼（阁楼）最底处2.9米，最高3.5米。有产权。 2．一楼均价在1750，二楼2000，三楼2100，四楼1900，五楼 1800，六楼1600 优点： 1． 商业街琵琶路，交通便利，商业繁荣。 2．开发商以引进大型的苏果超市做为卖地，使整个项目的经济增加200元/㎡。 3.小区配有豪华会馆、景观嬉水池、羽毛球场、幼儿园等完善配套设施。 4.小区一期房源已交付，整个产品的档次在高邮属一流产品系。使二期的销售变的没有悬念。 缺点： 1.小区沿马路，较为吵闹。 2.小区南排，东排商铺较难去化，投资前景欠佳。 3．引进一个大型超市是卖点同时也是缺点，因为在大型超市边上生活一定会很吵，从而会影响销售速度。 4．销售价格伸的太高，和其33万㎡的建筑面积不成正比，会使其后面的房源面积滞销的状态。

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项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 优势： 1．紧邻市，使其一期的销售有良好的客户基础。再加上优良的地理位置会吸引一部客户。 2．售楼处的位置非常的好，现场人流量非常的大，因为有人流量就会有销售。 3．施工速度迅速，有可能是已经看到现房销售的商机，所以加快制造的速度。 4．开盘档次选择的非常好，因为该项目开盘期间，是高邮房源短缺的半年，在此同润和现代城 高邮市润和房地产有限公司 住宅、商铺 5+1，12层 未定 1800-2300/㎡ 1100 一期80% 98折 05．10 营销企划 基地面积 规划面积 平均单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 工地位置 南京 5万㎡ 1900/㎡ 23万 700户 99折 封顶 明年 海潮路东路和平淮路交汇处 建筑设计 建筑面积 主力面积 车位单价 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 12万㎡ 120㎡ 0 约2．3亿 4681681 06.4.14 综合分析时瑞和阳光城和清华园都没有房源，所以会有大量的等待客户选择此处。 劣势： 1．容积率太高，导致居住质量太差。 2．有近三层的小高层建筑，使整个产品的消化大大减缓。 3．小区内区位价拉伸的太高。达到600元/㎡，整体价格看起挺高，但是利润不大，同时还增加积压房源。

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项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 帝景龙庭 龙誉（扬州）置业有限公司 住宅、商铺 5+1，12层 未定 未定 605户 2006．4．28 营销企划 基地面积 规划面积 平均单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 工地位置 上海今日房地产企划营销中心 5万㎡ 未定 刚刚施工 屏淮路与秦邮路交汇处 建筑设计 建筑面积 主力面积 车位单价 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 何弢设计国际有限公司 8万㎡ 120㎡ 0/㎡ 4608888 06.4.14 2． 地处市政规划重点区域（城东版块），未来发展潜力较大。 3． 紧临四星级酒店，毗邻高邮国际服装城，周边配套设施逐渐完善。 4． 产品为5+1花园洋房，在高邮有一定新鲜感，密度相对较低。 综合分析5． 复式房型面积较小，以140平米居多。 5．地段就目前而言，相对较偏，开始阶段市场会有一定的抗性，并且价格也不低，对于这种花园洋房式的产品，高邮市民究竟有多少人认可，还有待进一步调查。

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项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 盛丰·福邸 扬州盛丰房地产开发有限公司 住宅、商铺 6+1、9+1 未知 1202户 2006．5 营销企划 工地位置 上海博宇房地产经纪公司 5万 10万㎡ 未知 未知 屏淮路、农机大厦对面海潮路 建筑设计 建筑面积 主力面积 车位单价 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 12万 120㎡ 未知 46111 06.4.14 基地面积 规划面积 平均单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 分三期开发， 容积率：1.7 绿化率:33% 建筑密度:29.14 综合分析地下室面积:5538㎡ 住宅建筑面积:151880㎡ 排屋:7560㎡(34户) 多层: 121440㎡(1032户) 小高层:22880㎡(108户) 商铺:14400㎡ 公建:5000㎡

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项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 江南明珠苑 高邮宏都房地产开发有限公司 住宅、商铺 5+1 未定 未定 263户 70% 2004年下半年 营销企划 基地面积 规划面积 平均单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 工地位置 九鼎文化传媒 30多亩 1618元/㎡ 19．4瓦 80户 刚刚施工 已交付 屏淮路与花湾路交汇处 建筑设计 建筑面积 主力面积 车位单价 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 高邮市建筑设计院 3.5万㎡ 120㎡ 0/㎡ 5600多万 180户 4682599 06.4.14 优势：1.小区位于新城区,未来发展潜力较大。 2.小区已成现房，从而导致大量的急需要客户的落定。 劣势：1.交通不便，出行不利。 综合分析 2. 小区规模不大，产品类型单一。 3.目前周边配套设施不够完善。 4户型的设计不合理，导致很多客户量的流失。 售楼处的人员对市调较敏感，没有实际性的东西，但是可以肯定的是近期没有促期活动。现场没有音乐，服务人员面部没有表情，再加上一副看不起人的嘴脸，使人感觉很不舒服，从而导致大量的客户流失。

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项目名称 投资兴建 规划用途 建筑楼层 门面单价 单价范围 规划户数 销售率 一次付款 公开日期 新加坡花园 高邮天璧房地产开发有限公司 住宅、商铺 5+1 未定 未定 126户 95% 2005年 营销企划 基地面积 规划面积 工地位置 上海锐力营销 3.5万㎡ 金桥路东侧 建筑设计 建筑面积 主力面积 高邮市建筑设计院 2.6万㎡ 120㎡ 850/㎡ 只剩几套 4667111 06.4.14 平均单价 1550（开盘价） 车位单价 主力总价 可售户数 银行按揭 工程进度 交房日期 已交付 可售总额 售出户数 物管费 售楼热线 调查日期 小区由多层, 连体别墅和单体别墅组成.小区共六幢多层,现开出6幢销售,销售率为90%.均价为1550.连体别墅共44套,均价2300.总价在43万到53万.共50套,现售出100%.单体别墅共六幢,现售出3幢.整体销售状况良好. 优势: 综合分析1.小区以各款别墅为主,容积率仅0.71,绿化率43% 2.小区位于高邮新城市中心,紧临高邮市新中心,发展潜力较大. 劣势: 1.小区周边配套设施尚不完善 2.交通不便利,出行不便

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五、商铺专项调研

1．

新华园商铺

◆ 蝶园南路沿街铺

约50间门面，单间面积在30~50平米，其中以工商银行、健康水城最有规模，华联超市不知为何目前已经退租。 抽样调查：

A：135平米带简单装修商铺，上下两层，下层营业，上层可居住（两室一卫，下层带厨房），价格在38万左右，单价2815元/平方米。

B：65平米左右商铺，单层，租金0.33元/平方米(天)，合计8000元/年

C：67平米商铺，单层（实用面积60平米，得房率90%），租金8000元/年，单价3100元/平米，总价21万。 ◆ 小区东面沿街铺

约10间店铺，目前入驻7户，都为上下两层铺，下层为营业（40平米），上层为居住（带阳台），铺主大多只愿出租，租金在0.25元/平方米（天）。

◆ 小区西大门入口沿街铺

约30间，面积较小，大多在15~25平米，都为单层，目前入驻率较高，经营业态已小饭店、干洗、烟酒店及美发为主。 平均售价2800元/平方米，平均租金0.3元/平米（天）。

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2． 奎楼小区商铺

共42间商铺，上下两层结构，局部有三层，单层面积38平米~50平米，目前入驻率较差（只有三家店铺在营业）。 抽样调查：

A：108平米两层商铺（下层营业、上层居住），单层面积50平米，开间4.07米，进深13米。该商铺业主只租不售，租金0.25元/平米（天），合计10000元/年。

B：100平米两层商铺（单层50平米左右），该商铺是开发商抵工程款的，目前业主报价2350元/平米，总价235000元。

3． 新邮花苑

共25间商铺，上下两层，居住有三层。开间4.2米，进深10米，40平米左右，空置率较高，原因分析：小去规模较小，经营户没有固定客源；很大一部分投资客更愿意租赁或者购买新华园的铺面，其人流量相对较多，且因小区规模相对较大，有固定社会客源。

4． 上海商城

目前该楼盘已经销售完毕，且入驻率较高，各商家的营业状况也非常理想，主要经营业态为：餐饮、KTV、茶咖吧、洗浴中心、网吧、游戏厅、花店、美容美发、足疗、农工商超市，该物业当时推出了以租代售的形式，且因其地段较优，人流量较大，并且紧临蝶园广场，所以该物业的整体优势明显，销售率及入驻率都非常理想。

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5． 蝶园商业城

目前该商业城营业状况较理想，入驻率100%，大多为上下两层铺，单层面积80平米左右。业态以餐饮、娱乐、网吧、超市、美容美发为主，另转角有1500平米左右的上海联华超市。目前该商业城没有可出售的商铺，只有转让，转让费在8~9万。

6． 蝶园花苑（未开盘）

临近蝶园商业楼该楼由4栋多层住宅组成，共计80户，面积在84~140平米，目前预定50户左右，该楼盘并未做任何推广，只在蝶园搭建了一个简易的接待处。

该楼盘沿街一栋为商住楼，1~3层为商铺，4、5为住宅。商铺面积在110~180平米，约计40间，预计售价3200元/平米，预定情况良好。

7． 龙祥商业中心（府前街）

目前该项目销售已经结束，入驻率达95%，且各商家经营状况良好。该项目内铺售价2000元/米，外铺4000元/平米。该项目商铺以上下两层、三层为主，其中三层商铺中1~2层为营业用房，三层为住宅（面积在95~140平米），单层商铺面积在60~80平米，目前入驻商家只要经营业态有餐饮、浴场、网吧、美容美发、花店、服装鞋帽及公司办事处。

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8． 竞争楼盘商铺价格

A 瑞和阳光城：文游中路1~3层商铺，面积约150平米，均价3500元/平米，二层以上可接入民用电。该楼盘应项目规模较大、且引入苏果超市，故其发展潜力较大。而且该开发商可将商铺进行出租。

B 新加坡花园：1~3层商铺（单层约50平米左右），1层价格4000元/平米，2层价格2300元/平米，3层价格1700元/平米，其中2层价格是1层价格的58%，3层价格是1层价格的43%。均价2667元/平米。只售不租。 C 江南明珠苑：上下两层商铺，平均价格3200元/平米。

9． 中国纺织服装城

建筑面积50多万平方米，容纳经营户2000多家。下辖纺织、服装、皮革三大产品交易区。项目整体分布在兴业路以西、屏淮路以东、长兴路以南、兴园路以北地区。共分为产品交易区、精品汇萃区、仓储物流区、博览展示区、商务办公区、技术研发区、生活配套区、世贸中心、步行街等九大版块。

营业房起价单价为2530元/平方米(兴园路的沿街营业房除外)，可实行两年回租，五年回购。两年回租的租金按营业房总价的13%计算(第一年付给5%，第二年付给8%)，两年回租期间营业房的经营使用权归开发商。如市场开业后五年仍然不够兴旺，经营业主可在五年后的第一个月内，向开发公司提出书面申请按营业房原价回购。

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第三章 高邮消费者调研分析

一、消费者未来购房时间分布

不清楚32%1-2年内24%今年10%

2年以后34%

预计在两年购房的消费者仅占调查样本34%,而大部分的消费者近期还没有购房

的意向。从此表可以看出，高邮普通市民受到各方面因素的的影响，缺乏购房热情。

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二、消费者购房首先考虑的因素

消费者对于住宅的关注因素仍然集中于地段、价格、环境，而对于城市中消费者比较关注的物业管理和升值能力、工作便捷等明显没有重视。 6050403020100段504838342626181610108格境套型通理力模地价环配房交信誉管潜规业值区商物升小- 25 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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开发工作便捷

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三、消费者购房首选的房型

0.50.40.30.20.1019.00%8.00%27.00%46.00%

二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅虽然消费者主要选择的房型为四房二厅，但从谈话中可以了解到这仅仅是从追求舒适的角度考虑，因此我们认为三房二厅和二房二厅是现阶段高邮消费者的主要的选择目标户型。 - 26 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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四、消费者购房首选的面积

0.330.00%0.250.20.150.10.0526.00%20.00% 高邮的普通消费者还是更倾向于选择面积小于120的户型，但对于户型的要求却要求较高，因此在设计房型时如何控制面积和合理布置，需要慎重。 8.00%

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090-100100-120120-140140以上

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高邮消费者对于平面的住宅还是有很大的偏好，但是不可忽视的是消费者对于其他类型的户型结构也产生了一定的兴趣。 0.50.450.40.350.30.250.20.150.10.050五、消费者购房首选的户型结构

50.00%18.00%12.00%20.00%平面错层跃层复式- 28 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

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消费者购房首选的房型类型出乎意料，对于小高层住宅的选择竟然达到25%，但是通过我们对高邮市场的了解，居民仍习惯居住于自建低层住宅，这样的结果可能与高邮缺少小高层住宅有关，消费者对于小高层具有浓厚的兴趣，但是实际销售的接受程度还很低。 0.50.40.30.20.100.00%25.00%24.00%50.00%六、消费者购房首选的房屋类型

多层小高层高层别墅 - 29 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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七、消费者购房首选的区域

其他10%南区50%市中心40%消费者购房首选的区域主要为环境和配套都比较优良的南部地区，同时由于消费者的生活习惯等问题，市中心区域也是消费者比较看好的地区，但随着高邮新城的开发，将会有越来越多的消费者倾向于在东区居住。 - 30 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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八、消费者对于外立面的选择

都可以接受22%古典16%简洁32%欧式30% 高邮消费者对于外立面的样式还没有直接认识，对于外立面面的选择还没有自己的喜好，但是对于从他们的选择来看，他们对美还是有自己的追求，有一定的审美观念。 - 31 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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高邮消费者还是倾向于选择毛坯房，进行自己装修。对于进行装修的房屋，主要观点在于装修的质量和房屋的价格。同时，消费者也谈到对于开发商装修和装修公司的装修质量，如果能由开发商提供优良的装修服务，也可以吸引消费者的眼光。 九、消费者希望的交房标准

局部装修17%菜单装修9%毛坯57%全套精装修17%- 32 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十、消费者了解房地产信息的途径

其他9%报纸广告28%亲朋介绍31%户外广告6%电视广告26%高邮消费者了解房地产信息的途径主要是亲朋介绍,电视广告和报纸广告也是了解的主要途径,但是由于报纸和电视广告的利用率较低,能为消费者提供的信息量也比较少，因此亲朋介绍仍然是高邮消费者了解购房信息的主要途径. - 33 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十、高邮市民主要阅读的报纸

其他扬州日报或12%晚报6%扬子晚报82% 高邮市民主要阅读的报纸为扬子晚报，因此在推广时主要运用的报纸媒体为杨子晚报。 - 34 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十、高邮市民主要收看的电视台

其他24%扬州电视台12%电视台% 高邮市民平时主要收看电视台或外地其他电视台的节目，对于本地电视台的收看较少。 - 35 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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0.10.450.40.350.30.250.20.15十一、高邮消费者的收入情况

被调查样本的家庭月收入平均为1700元，收入主要集中在1000-2000元,收入水平一般,对与普通市民家庭月收入达到2500元以属于收入较高的阶层. 40.00%16.00%18.00%16.00%10.00%

0.05

01000元以下1000-1500元1500-2000元2000-30000.00%3000-4000元4000元以上- 36 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十二、消费者选择的购房付款方式

一次性付款30%贷款及分期付款70%虽然一次性付款在消费者选择的付款方式中相对于其他城市要高,同时消费者更乐于一次性付款，但是随着消费者购房意识的增强，同时我们也可以看出贷款及分期付款方式已为高邮消费者所接受,因此高邮房地产市场还有一定的发展潜力.

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0.20.50.450.40.350.30.2524.00%十三、消费者能够承受的房屋总价

44.00%高邮消费者能够承受的房屋总价在20万元以下的占到样本比例的86%,主要在15-20万元,占样本比例的44%,承受能力较高的消费者主要在扬州市区购房.28.00%

0.150.10.05010-15万15-20万20-25万25-30万2.00%30-40万元0.00%40万元以上12.00%- 38 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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80706050403020100医院70十四、消费者对于配套设施的要求 602624学校日常生活配套餐饮设施银行健身设施

高邮消费者对于小区周边的医院和学校及日常生活设施的配套比较重视,但是一部

分年轻人对于健身设施的配套也有了一定的认识和希望. - 39 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十五、消费者对于小区智能化的了解

了解24%不了解76%消费者对于小区的智能化的了解不多,即使有一定认识的也仅仅停留在小区基本的保安系统的认识,因此在小区的智能化设置和监视如何适应高邮消费者的要求和希望,是开发过程需要注意的问题. - 40 - fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

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十六、拜访人员访谈纪录

A．李女士

家庭组成：三口之家，丈夫和女儿，丈夫从事销售工作。 年龄：35

职业：蛋糕房老板 访谈主要内容：

● 在高邮做生意的人很多，她的蛋糕房是去年10月1日开张的，还比较赚钱，原来在厂里工作，后下岗。 ● 她家在城南是单位的分房，暂时还不考虑买房，如果买也会在城南，因为生活已经习惯了。 ● 东片虽然是新城，但是现在感觉太远了，有点偏，生活不方便，配套不齐全，所以更喜欢南片。

● 她说如果要买总价也要在20万之内（希望120平米的三房），再多了就负担不起了，如果有钱她愿意在开一家蛋糕房。

B．黄先生和黄太太

家庭组成：四口之家，黄先生、黄太太、孩子和老人 年龄：40 职业：家具生意

家庭月收入（约为）：2000元~~3000元 访谈主要内容：

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● 做家具生意有3年了，自己盖的房子，有200多平方，1999年盖的，暂时不会考虑买房子。 ● 在高邮做家具生意的有很多都是外地人，他们可能会买，也挺有钱。

C． 李先生

家庭组成：三口之家 年龄：35

职业：蝶园路开饭店 家庭月收入（约为）：5000元 访谈主要内容：

● 蝶园路上的饭店挺多的，基本都集中在路的两边，他在这已经做了好多年了，生意还可以，主要的客户是周边的居民和一些企业单位的管理人员，这个月是一年中最旺的一个月。

● 他家住的老房子要拆迁，也打算要买房子，打算买附近的房子，他觉得高档的房子太贵，他没有能力购买，要买就买实惠点的，生活方便点的，他也不愿意做贷款，如果要买也是一次性付款。

D、 董小姐 家庭组成： 年龄：25

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职业：营业员

个人月收入（约为）：1000元 访谈主要内容：

● 高邮一般的职工每月也就在800~1000元，好点的1500多元，消费水平不算高。 ● 都很有钱，但不会在高邮买房子，在扬州和南京买房子的较多。

E、 国土资源局 家庭组成： 年龄：35左右 职业：办事员 个人月收入（约为）：

● 近一年城区的土地供应量加大，商品房开发增多，但是由于商品房价格过高，不能得到大多数人的认同。

● 加大城市的发展必然导致大量的拆迁户，但是目前毕竟是县城，城市发展只是近几年的事情，城市多为老式的房子，总体价位也就在几万元左右，迫使老百姓不去购买商品房。

● 今年已经出让的土地均价都在40万以上每亩，而且建筑材料什么的都要涨价了。 ● 高邮周遍乡镇的土地多为个人购买，主要规划用途的为商住。

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结 束 语

结合市场调查、现有楼盘状况和消费者调查，我们认为：

一、目前我们在高邮房地产市场上营造高尚住宅小区，符合市场发展需求，并有足够的消费潜力。目前高邮住宅市场的整体开发水平比较一般，而且良莠不齐。

二、在后期的开发过程中，我们应当借鉴目前竞争楼盘的优点与教训，注重定位，取长补短。

三、由于项目区域内商业市场气氛尚未形成，同时本项目属于高档居住区。关于商业推广方面，需加以重视，以求效益最佳。 四、市场竞争加剧，发展商应建立现代企业制度，建立“高邮房地产第一方阵”之品牌形象，全方位提升行业竞争能力，并扩大市场占有率。

五、根据高邮房地产市场发展趋势以及提升发展商品牌的需求，为提高楼盘素质，确保操作顺利推进并能够规避风险，走强强联合之路成为必然。素质好、水平高、信誉好、又能结合实际的规划、设计、营销、物管等专业公司将是开发商做好项目开发及提高专业运 作水准的重要保证。

无锡方迪地产营销策划有限公司

二ΟΟ六年四月十七日

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