论我国不动产物权登记制度的完善

论我国不动产物权登记制度的完善

作者：宋玉希

来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第10期

我国不动产登记事业制度已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。 一、不动产物权登记立法不完善

我国不动产物权登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产物权登记问题上的规定相互交叉、冲突。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态，这显然不符合我国社会主义市场经济发展的基本要求。 二、我国不动产物权登记存在房地分立登记的问题

依据我国现行法律规定，有多个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。分别登记违背了设立不动产登记制度的初衷，造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；同时，也造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

三、不动产物权登记城乡管理不统一

我国农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但是，农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到的保护。此外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

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四、我国不动产物权登记制度的完善

完善我国不动产物权登记制度的法律对策，建立一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。从我 国不动产物权登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产物权登记立法的先进经验

吸收、借鉴国外不动产物权登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展。西方各种类型不动产物权登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。目前，我国《物权法》已实施，借鉴国外立法经验，结合我国不动产物权登记的实际情况，明确规定不动产物权登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产物权登记制度的必然选择。 （二）消除城乡分别，实现不动产物权登记规范化

有学者认为，我国不动产登记程序，效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样即能使不动产登记机构有了完整的地籍资料，又不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（三）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度

对承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权，应纳入不动产登记范畴，扩大不动产权利登记范围。首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这是极不合理的。若不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。再次，还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

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我国不动产物权登记制度存在着诸多问题，造成了不动产管理的混乱，同时妨碍了我国房地产经济发展，应当进一步完善不动产物权登记制度，使我国不动产登记管理真正作到制度健全，有法可依。

（作者单位：北京市昌平区人民）