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完善我国的房地产税收制度

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天津市经理学院学报 December 2013 Journal of Tianjin Manager College No.6(Sum No.50) 完善我国的房地产税收制度 廖丽娟 (江西省萍乡市房屋产权监理处,江西萍乡,337000) 手地产是一种不动产,本质就是一种财产。这种财产是以房屋土地的形态存在,还包括 经济利益的各种权利的,如物权、债券和担保物权等。房地产税收是一个综合性的概 手地产开发、经营、持有和流转环节有直接关系的都属于房地产税收。所以房地产市 国经济的稳定和发展有很大作用,故应尽快健全房地产税收的法律制度。 手地产税收;税制改革;税收模式 号:F810 文献标识码:A 文章编号:1009—3877(2013)06—15—02 节约社会成本,保障社会的最基本的公共利益。随着房地产 业的发展,对房地产税的所得应都投入到加大城市基础设施 建设中去,改善人民的生活环境。房地产税是调节市场供需 的杠杆,应合理设置税种、税率和各项税收优惠措施,针对不 同的适用房促进征收税费,引导房地产资金的流向,促进国 民经济的发展。房地产税可以纠正社会财富分配不公,对房 地产进行合理课税,持有房地产多的人就会负担较重的房地 产税。征收房地产税可以调节对房地产的合理分配,抑制房 产商的投机行为,提高房产的使用效率,国家根据不同的土 地用途制定不同的税率。强化调整经营者使用土地的方向的 力度,促进土地有效利用。国家通过对房地产项目征收税费 抑制投资和投机性的需求,冲击房地产市场的炒房行为,使 房价趋于合理化。 使房价在无形之中上涨幅度大增,就 二、我国房地产税收的特征 上涨。虽然房地产行业做为我国经济 1.税基太狭窄。我国房地产税收在上征税的范围仅 内需不足的弱势,而且还支撑着我国 限于城市、县城建制镇与工矿区。行政机关、自用、人民 的是,与此同时房地产行业又给我国 大众和专门拨付费用的机构都没有相应的税收,税基窄就会 ;负面影响。房价的升高和居民的收人 导致不公平现象的产生。 地没有按国家规定经过出让机制就擅 2.税收种类繁多。在房产、房地产企业和土地之中的税 的不完善和大量商品房空置等,这些 种就高达十三种,房地产税征收的对象就有六个税种;城市 地产税收的执行。健全房地产税收的 房地产税契税、土地、房产税、耕地的占用产生的税、 j房地产市场法治化的迫切问题。 城镇土地使用产生的税费。房地产企业在经营时缴纳的税就 j基本职能 有五个税种和一个附加税:企业所得税、个人所得税、印花 济的最重要的经济基础之一,也是国 税、营业税、城市维护建设税和教育附加税,如果再出台房地 虻是要实现社会财富的再次合理分配, 产税,难免会造成同税种在几个法律规定中重复征收。 39-1n j,女,江西省萍乡市房屋产权监理处会计师。 15 2013年12月 天津市经理学院学报 Journal of Tia@n Manager College December 2013 第6期(总第50期) No.6(Sum No.50) 3.税种重复、缺乏公平。我国现行房地产税制的公平原 则并没有体现出来,对内对外不一样的税制并存。征收的时 候没有合理的依据可言,把一些征收的对象模糊化。城市房 地产税征收的时候有很多现象;有按照租金比例来征收的, 有按照原值征收的等。这种缺乏统一规定的房地产税征收不 利于我国房地产税的正式征收。 4.某些环节税种交叉、税率偏高。房地产在开发和转让 的时候税负沉重,还有重复征税的现象。一个房产在没有开 发之前就要面临着土地出让金和土地使用费等沉重税费,前 期的税费占开发期间产生的税费总额的75%。占用之后和保 有环节相对较轻一点占四个税种,一次性减除原值的10% 30%后征收。安排这样的税收制度无疑会加大房地产项目的 建设成本,提高了购房的成本门槛,无形中支持了虚高房价, 抑制了住房消费。 三、房地产税收制度的变化及法律制度存在的问题 1.地产税收制度的变化。改革开放使所有制的形式趋向 多元化,原来的税收已经不能满足新的市场的需 要,所以房地产税制也进行了多次改革。改革之后的房地产 税种设置更加合理,房地产市场也得到了国家的宏观控制, 成为一个重要的经济杠杆。此举优化了土地资源的配置,促 使房地产市场的合理发展。只是在目前情况下,我们还要主 动关注房地产市场的发展,防止房地主市场的泡沫化。 2.立法体系不够健全。房地产税是财产税和地方税。但 是我国税收采用的是集中税权统一立法的模式,地方上就没 有权力立法,所以不能对当地的经济发展进行很好地控制, 如此,地方为发展地方经济就会出现越权减税或者免税 的现象,变相地更改课税要素,改变税法的原有规定,导致乱 收费现象的发生。我国南方和北方经济发展的效果差异很 大,加之房地产的地域性很强,所以,应该给地方一些立法 权,一味地集权就会削弱开辟新的税源的积极性。 四、完善我国的房地产税收制度 1.减少杂税,以统一征税为主要特征。国家应根据各自 确定的分类目标,用法律的形式把税收名称以及类别公之于 众,这就可以与行政事业所交的税费区别开。行政事业的缴 税可分为两种;规费和特赋规费以成本来计收,特赋虽然很 少但是也要明确它的使用方向和范围。不列入规费内,特赋 就应该谁受益谁来缴纳这个税,这样才可以保证税收公平。 我国实行房产税和土地税分开来征收,造成了收费重复,可 以把这两项税收统一起来收费会更加简便。 2.改变窄税基、多税种和高税率的税收。房地产中 征收税费如果按照宽税基、少税种和低税率的来征收的 话会有很大的优势。宽税基就是不仅只在一个不动产的范围 16 内征收,其它范围内也可征税,这其实是稳定了不动产的物 质基础;少税种就是只征收不动产、转让税和所得税的税种, 可以避免重复征税的不公平现象发生。降低征税的成本提高 了收税率;低税率不只是税基宽、征收效率高,还可以为地方 财政创造稳定的收入来源,与国与家与民都有好处。 3.重视保有税的征税。很多国家都很重视对房地产保有 的征税,但是在房子转让的时候就很少收税,因为房地产在 转让的时候征收的税费占总税收的比例很小,但是房地产保 有的不动产产生的税费占30%左右。这种现象刺激了房地产 的流动,还刺激了土地的经济供给。但是高额的保有税会促 使企业高效利用这些土地来进行交易,因此,强化房地产保 有税可以使房屋交易活动频繁,土地供给优化,房地产各要 素的优化配置。 4.放宽对地方税种的集权。世界很多国家的房地产税都 是做为地方税种来征收的,是组成地方税收的重要来源。国 家把税收划归给地方,尤其是美国体现的最为明显。美 国是由各州来规定其房地产税法的,用此税收完善各州的基 础设施建设。把地方税收格局和财权有效地结合在一 起,形成推动城市发展的良性循环的机制,这就大大激发了 地方征收房地产税的积极性,提高了房屋的利用效率, 对公共事业也是一项重要的投资来源。可见,调动地方的积 极性对推动房地产税的顺利实施有促进作用。 5.完善房地产估价制度。完备的房地产估价制度是法律 税收执行的基础保障,房地产税收都是按照房地产的价值为 课税基础的,所以纳税的合理程度会影响到房地产征税的效 率和公平度。很多国家都实行房地产估价制度,还有相应的 理论和评估方法与之配套。采用的方法一般有比较法、成本 法和收入法等,设立一些官方的评估机构让其以法律形式固 定评估制度。英国就成立了“地产估价局”,是目前英国最大 的地产管理机构。官方设立的房地产估价机构可以帮助 宏观房地产市场,形成估价体系。应该尽快配备一定数 量的房地产估价人员并对其任职有严格的要求,要经过严格 的考试和面试等来选出最好的估价人员,且要经过严格的专 业培训后,合格者方可上岗。就此完善我国的房地产估价制 度,为顺利推行房地产税打好基础。口 参考文献: [1]张丛丛.我国房地产税收研究【D】.东北财经大学, 2011. [2】赵雅琦.完善我国房地产税收制度的构想[D1.吉林财 经大学,2010. [3】肖艳玲,袁鲁时.影响我国房地产价格的成本因素分 析【JJ.大庆社会科学,2010,3. 。 。

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