天津市经理学院学报 Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１３ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｔｉａｎｊｉｎ Ｍａｎａｇｅｒ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｎｏ．６（Ｓｕｍ Ｎｏ．５０） 完善我国的房地产税收制度 廖丽娟 （江西省萍乡市房屋产权监理处，江西萍乡，３３７０００） 手地产是一种不动产，本质就是一种财产。这种财产是以房屋土地的形态存在，还包括 经济利益的各种权利的，如物权、债券和担保物权等。房地产税收是一个综合性的概 手地产开发、经营、持有和流转环节有直接关系的都属于房地产税收。所以房地产市 国经济的稳定和发展有很大作用，故应尽快健全房地产税收的法律制度。 手地产税收；税制改革；税收模式 号：Ｆ８１０ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—３８７７（２０１３）０６—１５—０２ 节约社会成本，保障社会的最基本的公共利益。随着房地产 业的发展，对房地产税的所得应都投入到加大城市基础设施 建设中去，改善人民的生活环境。房地产税是调节市场供需 的杠杆，应合理设置税种、税率和各项税收优惠措施，针对不 同的适用房促进征收税费，引导房地产资金的流向，促进国 民经济的发展。房地产税可以纠正社会财富分配不公，对房 地产进行合理课税，持有房地产多的人就会负担较重的房地 产税。征收房地产税可以调节对房地产的合理分配，抑制房 产商的投机行为，提高房产的使用效率，国家根据不同的土 地用途制定不同的税率。强化调整经营者使用土地的方向的 力度，促进土地有效利用。国家通过对房地产项目征收税费 抑制投资和投机性的需求，冲击房地产市场的炒房行为，使 房价趋于合理化。 使房价在无形之中上涨幅度大增，就 二、我国房地产税收的特征 上涨。虽然房地产行业做为我国经济 １．税基太狭窄。我国房地产税收在上征税的范围仅 内需不足的弱势，而且还支撑着我国 限于城市、县城建制镇与工矿区。行政机关、自用、人民 的是，与此同时房地产行业又给我国 大众和专门拨付费用的机构都没有相应的税收，税基窄就会 ；负面影响。房价的升高和居民的收人 导致不公平现象的产生。 地没有按国家规定经过出让机制就擅 ２．税收种类繁多。在房产、房地产企业和土地之中的税 的不完善和大量商品房空置等，这些 种就高达十三种，房地产税征收的对象就有六个税种；城市 地产税收的执行。健全房地产税收的 房地产税契税、土地、房产税、耕地的占用产生的税、 ｊ房地产市场法治化的迫切问题。 城镇土地使用产生的税费。房地产企业在经营时缴纳的税就 ｊ基本职能 有五个税种和一个附加税：企业所得税、个人所得税、印花 济的最重要的经济基础之一，也是国 税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，如果再出台房地 虻是要实现社会财富的再次合理分配， 产税，难免会造成同税种在几个法律规定中重复征收。 ３９－１ｎ ｊ，女，江西省萍乡市房屋产权监理处会计师。 １５ ２０１３年１２月 天津市经理学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｔｉａ＠ｎ Ｍａｎａｇｅｒ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｄｅｃｅｍｂｅｒ ２０１３ 第６期（总第５０期） Ｎｏ．６（Ｓｕｍ Ｎｏ．５０） ３．税种重复、缺乏公平。我国现行房地产税制的公平原 则并没有体现出来，对内对外不一样的税制并存。征收的时 候没有合理的依据可言，把一些征收的对象模糊化。城市房 地产税征收的时候有很多现象；有按照租金比例来征收的， 有按照原值征收的等。这种缺乏统一规定的房地产税征收不 利于我国房地产税的正式征收。 ４．某些环节税种交叉、税率偏高。房地产在开发和转让 的时候税负沉重，还有重复征税的现象。一个房产在没有开 发之前就要面临着土地出让金和土地使用费等沉重税费，前 期的税费占开发期间产生的税费总额的７５％。占用之后和保 有环节相对较轻一点占四个税种，一次性减除原值的１０％ ３０％后征收。安排这样的税收制度无疑会加大房地产项目的 建设成本，提高了购房的成本门槛，无形中支持了虚高房价， 抑制了住房消费。 三、房地产税收制度的变化及法律制度存在的问题 １．地产税收制度的变化。改革开放使所有制的形式趋向 多元化，原来的税收已经不能满足新的市场的需 要，所以房地产税制也进行了多次改革。改革之后的房地产 税种设置更加合理，房地产市场也得到了国家的宏观控制， 成为一个重要的经济杠杆。此举优化了土地资源的配置，促 使房地产市场的合理发展。只是在目前情况下，我们还要主 动关注房地产市场的发展，防止房地主市场的泡沫化。 ２．立法体系不够健全。房地产税是财产税和地方税。但 是我国税收采用的是集中税权统一立法的模式，地方上就没 有权力立法，所以不能对当地的经济发展进行很好地控制， 如此，地方为发展地方经济就会出现越权减税或者免税 的现象，变相地更改课税要素，改变税法的原有规定，导致乱 收费现象的发生。我国南方和北方经济发展的效果差异很 大，加之房地产的地域性很强，所以，应该给地方一些立法 权，一味地集权就会削弱开辟新的税源的积极性。 四、完善我国的房地产税收制度 １．减少杂税，以统一征税为主要特征。国家应根据各自 确定的分类目标，用法律的形式把税收名称以及类别公之于 众，这就可以与行政事业所交的税费区别开。行政事业的缴 税可分为两种；规费和特赋规费以成本来计收，特赋虽然很 少但是也要明确它的使用方向和范围。不列入规费内，特赋 就应该谁受益谁来缴纳这个税，这样才可以保证税收公平。 我国实行房产税和土地税分开来征收，造成了收费重复，可 以把这两项税收统一起来收费会更加简便。 ２．改变窄税基、多税种和高税率的税收。房地产中 征收税费如果按照宽税基、少税种和低税率的来征收的 话会有很大的优势。宽税基就是不仅只在一个不动产的范围 １６ 内征收，其它范围内也可征税，这其实是稳定了不动产的物 质基础；少税种就是只征收不动产、转让税和所得税的税种， 可以避免重复征税的不公平现象发生。降低征税的成本提高 了收税率；低税率不只是税基宽、征收效率高，还可以为地方 财政创造稳定的收入来源，与国与家与民都有好处。 ３．重视保有税的征税。很多国家都很重视对房地产保有 的征税，但是在房子转让的时候就很少收税，因为房地产在 转让的时候征收的税费占总税收的比例很小，但是房地产保 有的不动产产生的税费占３０％左右。这种现象刺激了房地产 的流动，还刺激了土地的经济供给。但是高额的保有税会促 使企业高效利用这些土地来进行交易，因此，强化房地产保 有税可以使房屋交易活动频繁，土地供给优化，房地产各要 素的优化配置。 ４．放宽对地方税种的集权。世界很多国家的房地产税都 是做为地方税种来征收的，是组成地方税收的重要来源。国 家把税收划归给地方，尤其是美国体现的最为明显。美 国是由各州来规定其房地产税法的，用此税收完善各州的基 础设施建设。把地方税收格局和财权有效地结合在一 起，形成推动城市发展的良性循环的机制，这就大大激发了 地方征收房地产税的积极性，提高了房屋的利用效率， 对公共事业也是一项重要的投资来源。可见，调动地方的积 极性对推动房地产税的顺利实施有促进作用。 ５．完善房地产估价制度。完备的房地产估价制度是法律 税收执行的基础保障，房地产税收都是按照房地产的价值为 课税基础的，所以纳税的合理程度会影响到房地产征税的效 率和公平度。很多国家都实行房地产估价制度，还有相应的 理论和评估方法与之配套。采用的方法一般有比较法、成本 法和收入法等，设立一些官方的评估机构让其以法律形式固 定评估制度。英国就成立了“地产估价局”，是目前英国最大 的地产管理机构。官方设立的房地产估价机构可以帮助 宏观房地产市场，形成估价体系。应该尽快配备一定数 量的房地产估价人员并对其任职有严格的要求，要经过严格 的考试和面试等来选出最好的估价人员，且要经过严格的专 业培训后，合格者方可上岗。就此完善我国的房地产估价制 度，为顺利推行房地产税打好基础。口 参考文献： ［１］张丛丛．我国房地产税收研究【Ｄ】．东北财经大学， ２０１１． ［２】赵雅琦．完善我国房地产税收制度的构想［Ｄ１．吉林财 经大学，２０１０． ［３】肖艳玲，袁鲁时．影响我国房地产价格的成本因素分 析【ＪＪ．大庆社会科学，２０１０，３． 。 。
