中国分时度假的发展困境及其消除_陈超

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中国分时度假的发展困境及其消除陈　超,郭鲁芳

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(1.杭州商学院旅游学院,浙江杭州310035;2.浙江大学经济学院,浙江杭州310028)

[摘　要]作为一种新型旅游产品,分时度假有着广阔的市场前景。然而由于我国市场经济不完善,信用制度、法律制度缺失,度假消费环境不成熟,使得中国分时度假产品遭遇到不可回避的发展困境。本文分析了我国分时度假困境的成因,并提出了解决当前分时度假发展困境的对策。[关键词]分时度假;信用;法律;困境[中图分类号]F590[文献标识码]A

[文章编号]1002-5006(2003)01-0040-04

一、中国分时度假发展中的困境(一)消费者面临产品质量难保的风险

分时度假作为一种舶来品,在中国刚刚起步,但

在推广过程中,许多概念的提出仍基于国外比较成熟的消费环境,没有加以本土化改造,从而加大了消费者的购买风险和使用风险。一些度假未果的事件在媒体上的曝光,加剧了消费者对分时度假这一新型旅游产品的疑虑,阻碍了中国分时度假的可持续发展。

(二)开发商面临度假需求不旺的风险

一方面中国目前的平均消费水平还没有达到分时度假的要求,在住房、汽车等消费品还没完全解决的情况下,对分时度假的需求仅限于高收入阶层。另一方面产品设计也制约了国人购买的积极性。通常分时度假产品的起步价在4万元以上,每年固定的消费时段,一次性购买30年以上等诸多条件使消费者缺少选择的自由,因而大多数消费者持币观望。中国目前每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中最低的,仅为0.6人,而美国这一数字超过60人。客观条件的不成熟要求开发商承担起培育市场的责任,不仅要在产品的宣传上投入巨大的人力物力,还要针对国人消费心理和习惯设计出具有中国特色的产品。如果产品的设计不能让消费者满意,开发商前期投入的高额成本则难以收回。

二、对分时度假发展困境成因的理论分析

发展分时度假,既能盘活闲置房产,增加开发商收益,又能节省消费者度假花费,满足消费者获得高质量度假体验的需求。目前,全球共有5000处左右的分时房产,500多万家庭参与消费,分时度假年销售额超过50亿美元。然而,这样一种似乎能带来双赢结局的新生事物,在中国却陷入“淮橘成枳”的发展困境。从理论上探究产生这一困境的深层次原因,对促进我国分时度假步入快车道相信是不无裨　40　　“分时度假”是指消费者以优惠的价格购买酒店或度假村的部分时段的使用权,通过交换系统和世界各地拥有类似使用权的使用人交换,来达到去各

地旅游住宿的目的。近年来,分时度假已逐渐为国人所知。从最初的加入国际著名分时度假交换公司RCI的10余家企业,到由国内大企业集团自主开发的“天伦度假”,国内首家从事交换业务的“华夏之旅”,再到借用分时度假概念,使其兼具投资收益的产权式酒店“康乐园度假村”,以及引入创新概念的松散型饭店联合体“新旅网”,等等,围绕分时度假这种新式旅游产品进行商业开发运作的企业如雨后春笋般地涌现出来。在产品的销售推广过程中,分时度假概念给人一种耳目一新的感觉,充分迎合了富裕阶层享受旅游度假的需求。然而在这红红火火的现象背后,一些深层次的问题浮出水面,使整个分时度假行业遭受着严峻的考验。

注:在本文成稿过程中,戚能杰、刘晨田、陈娟娟、朱美、王元浩等同学提出了宝贵的意见,在此谨表感谢。

[收稿日期]2002-11-20;[修订日期]2002-12-23[作者简介]陈超(1975-),男,杭州商学院旅游学院旅游管理方向硕士研究生,E-mail:lus@163.net;郭鲁芳(1966-),女,浙江大学经济学院博士研究生,杭州商学院旅游管理系主任,教授。E-mail:guolufang@mail.hz.zj.cn

旅　游　学　刊　TOURISMTRIBUNE益的。

(一)信用制度的缺失

信用就是掌握信息的一方不骗对方的承诺。分时度假产品价格高昂,商品的消费期较长,所以销售商、开发商的信用至关重要。而在我国经济转型过程中,信用制度特别是企业信用制度没有真正确立,开发商、销售商信用观念淡薄,“制假”、“造假”事件屡见不鲜,从而使分时度假产品消费者的权益得不到保障。

利用信息不对称侵害消费者的利益,这是一些不法商人的惯用伎俩。在信息经济学中,信息不对称指的是交易中一方知道的信息另一方不知道,如卖的人知道产品质量如何而买的人不知道。在我国,分时度假产品刚刚兴起,作为一种旅游业和房地产业结合的产物,它具有一间房屋多次销售、产权高度分散的特点,销售价往往可以卖到正常房价的数倍,开发商利润巨大。在这种巨额利润的刺激下,开发商及其销售人员常利用信息优势劝诱消费者尽快做出购买决策。消费者在开发商或销售人员的“热心劝说”下一时头脑发热购买了分时度假产品,冷静之后才发现销售商只讲了产品的种种好处,却把一些诸如物业管理、小区后期开发、办理出国交换手续等重要问题轻描淡写,等消费者发现上当,却悔之已晚。可以说,信用短缺已成为制约我国分时度假发展的“瓶颈”。一些消费者误认为分时度假是和传销类似的欺诈性商品,分时度假的市场美誉度已降到冰点。

(二)法律制度的缺失

法律制度是指企业与外部发生经济关系时所必须遵守的法律、法规和制度。在我国,分时度假刚刚起步,缺乏专门的法规的引导与规范。部门进行监管时只能参照一些相关领域的法律。如饭店业中关于饭店服务质量方面的等级标准,房地产业中的《中华人民共和国房地产管理法》,银行业的《会员卡管理试行办法》,防止乱集资的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》,以及《消费者权益保》等。

然而没有规矩不成方圆。缺少了这些规范,市场就会失序,而混乱只能带来破坏,带来福利的损失和交易成本的提高。一些经营者打着分时度假的旗号,却只为解决手中积压的房地产,有些根本就是只管代理销售分时度假产品,不管消费者今后的权益能否保障。这些不法商人的行为,既阻碍了有心发展分时度假的有实力的大企业集团进入,又严重阻

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碍了分时度假市场的培育,很容易使在国外分时度假发展史上出现的种种不规范竞争局面在我国重现,使分时度假这个非常有前途的行业随之黯然。

(三)消费环境不成熟

在我国,尽管百姓对度假旅游有着强烈的渴望,但转化为现实的旅游度假的需求却受多方面条件的制约:(1)带薪休假制度没有完全落实。分时度假产品要求消费者具有随机的长假期。而我国居民通常享有的只有春节、“五一”、“十一”3个固定的休假期,在这种条件下分时度假产品的“分时”优越性得不到体现,结果是消费者又赶在节日期间集中消费,住宿权益得不到保证,形成对产品的负面印象。(2)超前消费尚未形成热潮。我国居民消费水平还较低,超前消费的观念还没有成熟。分时度假产品本身又有着“价高期长”的特点,造成消费者紧紧捂住钱袋子,不敢花钱消费。

三、解决当前分时度假发展困境的对策(一)法律规制

市场经济是信用经济,而建立一个诚信的社会,法律保障是必须的。分时度假领域种种欺骗行为的出现,是与开发商、销售商没有相应的法律、法规、规范约束密切相关的。因此,加强对分时度假产品的法律规制已迫在眉睫。

首先,立法。国外分时度假的法律体系大致围绕个人法和财产法两个核心。个人法又分为俱乐部信托结构(英国),分持公司股份(法国)、点数制。财产法法律体系又由共同所有权、共同使用权、阶段性出租等核心要素组成。它重点强调房地产的交易性,是借鉴房地产法的管理模式建立起的法律体系。欧盟出台了《欧盟法令》,美国各州以《佛罗里达房地产分时法案》为模板,制定了相应的法规。在亚洲,只有马来西亚1992年出台了一部专门的《旅游分时度假指南和要求》,其他国家虽没有专门法律,但也在其他法律规定中涉及分时度假产品的内容。如韩国《外汇管理法》不允许国民拥有海外房产,因而韩国公民不能购买国外的分时度假产品。这些法律大多通过实行5～10天的“冷静期”,建立风险金,每隔一定期限进行一次审计,向会员通报维护费使用情况等作为核心内容。从降低正式制度创新和变迁的成本角度考虑,我国要在借鉴其他国家法律条文的基础上,尽快出台具有中国特色的分时度假法。

其次,制定行业规范。分时度假的特点是一次付清费用后多年享受度假产品。因此,提高消费者

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为促进分时度假发展壮大的重要机构,本身在化解消费者信用风险中有着得天独厚的作用。由于加入交换公司成为众多开发商的迫切愿望,交换公司通过建立对房产的分等定级制度和由消费者调查形成的退出机制,保障了消费者能够享受到有质量保证的住宿权。

＊信托公司　越来越多的分时度假公司将加盟度假地的产权 使用权,向信誉卓著的担保公司办理信托,使其成为运作的财产。信托资金的使用必须获得信托公司的同意才能批准。信托作为分时度假的保障体系已被许多国家采用。日前,英国从事分时度假信托业务的“哈金森”公司已登陆中国,这对我国分时度假产业无疑是个好消息。＊保险公司　通过保险公司为消费者提供履约担保,保证消费者的权益得到保护。如果分时度假产品提供的服务没有达到承诺要求,将由该保险公司负责赔偿。

＊银行　通过商业银行对销售产品进行金融监管。比如设立维修基金,专款专用,于分时度假公司财产之外,保证房产能长期维持良好的状态。在我国信托业不发达的情况下,采取银行对销售款的监管是切实可行的。

＊资信调查机构,包括会计、审计事务所　每年定期审计财务报表,通报消费者,使会员能够及时了解开发商的经营情况,以防开发商突然经营恶化、携款逃跑。

(三)品牌建设

从全球范围考察,分时度假需求向知名品牌集中的趋势已十分明显。目前,全球5000余家分时度假地分属于4000多家开发商。但数量只占1%的前40家知名品牌占了总销售额的55%,会员数的42%,平均拥有111个住宿单元。近年来,国际上一些著名的大饭店和娱乐业集团,如万豪、希尔顿、凯悦以及迪斯尼等,纷纷加入分时度假领域,推动了分时度假的发展。例如,至1998年底,万豪国际度假俱乐部年销售额已达4.25亿元,拥有会员24万,度假地41处。我国虽已有大型集团涉及分时度假,如首创集团、首旅集团、中旅集团发起组建的天司,但总体而言,大集团对分时度假介入不深,不仅数量不足,而且规模偏小。因此,管理部门应当积极采取措施,促进大的企业集团进入这一领域,提高行业门槛,支持有实力、创品牌的企业经营分时度假。

在分时度假发展中强化“领头羊”的品牌作用,起码具有以下好处:(1)降低系统风险。分时度假因　42对“期货”的信任感,切实保障消费权益,制定行业规范尤为必要。国外在没有建立起法律规范的情况下,市场上形成了许多形式的行业自律行为,如《欧

洲分时度假组织章程》、《美国度假地协会的伦理守则》。2002年4月份,中国首届分时度假研讨会上,制定我国的分时度假行业规范已成为讨论的主要议题。

(二)组织到位

制度是至关重要的,然而,要摆脱我国分时度假的发展困境,仅有一套好的法律制度是远远不够的,必须有健全的组织。健全的组织是法律制度实施的重要保障。如果组织缺位,制度的实施机制“软化”,有令不行、有禁不止的现象就会滋生,法律制度的有效性就会大打折扣。

在我国分时度假发展中,要有效避免法律制度软化,、非营利性组织和营利性组织必须三位一体,各负其责,缺一不可。

1.　作为制度执行的强有力保证,应该做好以下几方面的事:其一,加强道德教育,提高企业的信用意识;其二,完善法律制度,建立失信惩罚机制;其三,强化职能部门,加强对分时度假公司的审批认定和对欺诈行为的打击力度;其四,对包括分时度假产品在内的旅游产品建立统一规范透明的信息披露制度,定期公布不守信用企业名单。其五,全面落实带薪休假制度。

2.非营利性组织　非营利性组织,指的是分时度假行业协会。美国的度假协会(ARDA)拥有近1000家会员单位,通过制定并执行行业伦理守则、立法咨询、公关形象宣传、保护消费者权益作为促进行业长期发展的手段,成为北美地区分时度假管理的强有力组织。欧洲分时度假联合会(ETF)是专门成立以执行《欧盟分时度假指令》的行业组织。各地的行业协会积极配合国家行政管理部门规范本行业的发展,自发地维护消费者权益,最终保护了所有协会成员的长远利益。笔者认为,在我国分时度假失范的背景下,成立中国分时度假协会以规范行业行为已刻不容缓。

3.营利性组织　分时度假交换公司、信托公司、保险公司、银行、资信调查机构等营利性组织的加入,使得分时度假不仅在法律上有保障,而且在实际操作中有专业机构参与防范信用风险,切实保护消费者的合法权益。

＊分时度假交换公司　据调查,72%的购买者把交换机会当作购买的主要原因。因此交换公司作

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其涉及交换、开发、经营和管理等诸多不同领域,对经营者提出了更高要求。实力雄厚的大企业介入,可以充分发挥其在专业领域中管理和技术优势,有效规避系统管理风险。(2)树立良好形象。鲜明的品牌形象不但能使消费者迅速做出购买决策,推动产品的销售,而且还能增强产品开发者与其合作者谈判的要价能力,进而给消费者留出更实惠的价格空间。(3)增强消费者购买信心。国外一项研究表明,70%以上的度假旅游者倾向于选择名牌产品。在分时度假领域,若干知名品牌的出现,有助于提升行业在消费者心目中的地位,使消费者在购买产品过程中觉得不仅满足了度假需求,而且更是一种高质量生活水平的体现。

(四)产品创新

20世纪70年代美国导入了“交换”概念,从而实现了对源于欧洲的分时度假产品的成功嫁接。我国的制度环境与欧美国家存在较大差异。因此,要防止分时度假在中国水土不服,产品创新是关键。

1.缩短一次性购买期限,降低价格　将以往一次性购买30～40年改为5年、10年、15年,将入门价格降低到1万元左右,使更多的消费者花不多的钱体验分时度假产品的优越性,有助于培育分时度假市场。

2.推广点数制,加速产品流通　点数是标准度假日的计量单位,其作用有二:一是表示会员拥有的度假权益;二是用来表示各类度假差异,以便在内部进行简单的换算和结算。用点数取代货币,增加了消费者的选择余地,使消费者可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费,并且可以自由选择房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等。推广点数制,相当于引入了一种新的流通手段,可以大大加速分时度假产品的流通。而“流通”正是分时度假产品的生命力所在。

3.面向国际市场,强化产品推广　古老文化和现代文明交融的中国对国际度假旅游者极具吸引力。据世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界最大的旅游目的地。因此,在国内销售不畅的情况下,积极委托国外分时度假交换公司销售产品,吸引发达国家消费实力强劲、理念先进的消费者前

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来度假,不仅可以开拓新的客源,而且可以通过他们的示范作用带动国内市场的兴旺。

4.充分利用现有房产,减轻开发成本　截至2002年7月底,全国商品房空置面积达1.2亿平方米,其中空置一年以上的达50%,占压资金2570亿元以上。如果能将其中的一部分加以充分利用,发展为分时度假产品,可以为这批房产找到非常好的出路,同时降低开发分时度假产品的成本,减轻开发商的投资风险。

5.推出特色项目,优化游客度假体验　分时度假最大的魅力在于它不是走马观花式的旅游,而是一种全新生活方式的体验。因此,强化产品特色,提供无与伦比的度假体验,这是加盟度假地制胜的法宝。加盟度假地不仅要在度假客房的色调、陈设和装修主题上下功夫,更要在度假项目确立比较优势,体现与众不同。

[参　考　文　献]

[1]　刘赵平.分时度假·产权酒店———饭店业和房地产业的创新发

展之路[M].北京:中国旅游出版社,2002.

[2]　张泽一.试析我国旅游创新中的分时度假[J].重庆商学院学

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[3]　罗守贵,张,高汝熹.分时度假在中国的市场发展分析[J].

商业经济与管理,2002,(1).

[4]　魏小安,刘赵平,张树民.中国旅游业新世纪发展大趋势[M].

广州:广东旅游出版社,1999.

ThePredicamentofTime-sharingHoliday-Making

andItsElimination

CHENChao1,GUOLu-fang2

(1.CollegeofTourism,HangzhouUniversityofCommerce,Hang-zhou310035,China;2.CollegeofEconomic,ZhejiangUniversity,Hangzhou310028,China)

Abstract:Asanewtourismproduct,time-sharingholiday-makingenjoyswidemarketingprospect.However,China'stime-sharingholi-day-makingisunderinevitablepredicamentbecauseoftheimperfec-tionofmarketeconomy,creditsystemandimmatureenvironmentforconsumption.Thispapermakesananalysisofthereasonsofthepre-dicamentandofferscountermeasurestosolvepresent-daypredica-ment.

Keywords:time-sharingholiday-making;credit;law;predicament

[责任编辑:王保伦;责任校对:吴巧红]

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