房地产上市公司的盈利能力分析1

开题报告

房地产上市公司的盈利能力分析

一、立论依据

1.研究意义、预期目标

在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。随着证券市场的不断

地完善，投资者的投资理念也越加成熟，开始把目光深入到上市公司的各项能力情况上，对上市

公司的盈利能力尤为关注。近年来，对于投资者来说房地产行业是一个敏感且颇有争议的行业，

因此给予了更多的关注。许多投资者和学者也选用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的

盈利能力进行全方位的分析研究，如何能运用合适的研究方法和指标，真实的评价和反映上市公

司的盈利能力也成为研究的重中之重。通过对房地产上市公司的盈利能力分析，有助于保障投资

人的所有者权益，有利于保障企业职工的劳动者权益，有利于债权人衡量投入资金的安全性，有

利于部门行使社会管理职能，有助于帮助了解本行业市场发展是否正常。

本文将通过杜邦财务评价模型对我国在上证所的房地产上市公司进行盈利能力分析，客观反

映房地产上市公司盈利能力的情况，并针对分析结果提出一些增强盈利能力的对策。

2.国内外研究现状

国外研究：

对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，

运用特定的指标和标准，采用科学的评价方

法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。我国对企业的盈利能力的研究起步较晚

而在国外从 20 世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。

FrederickWinslowTaylor （1911）建立了许 多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学

管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。这是通过成

本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。

Peter.M .Drucher （ 1950）经过实证研究，提出企业

绩效评价的指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。从此人开始

思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上

O'Gl ov e( 1 9 7 8 ) 发表了一份投资报告《收益质量》 详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。至此盈利质量正式得到关注。

在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。

Melnnes（ 1971）对美国 30 家公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报酬率。

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，

从二十世纪八十年始大量运用了绩效模型，建立企业盈利能力评价体系。最早的评价模型是由 AlexanderWall（ 1928）创造的。他运用沃尔评分法，选定一些有代表性的重要指标，然后用线性关系将其结合起来，建立模型，再通过与标准比率进行比较，确定各项指标的得分及总体指标

的累计分数，从而对企业综合财务状况作出评价。而 SternStewart 公司（ 1993）考虑权益资本的机会成本的补偿并予以量化，提出了 EVA （ EconomicValue-Added ）评价方法，通过 EVA 评价方法所反映出来的企业业绩直接体现了股东财富最大化的企业目标。杜邦公司设计了自己的财务评价体

系—杜邦分析法，它以股东权益收益率为核心，通过财务指标的层层分解，解释指标之间的内在联系和不同财务指标对股东权益报酬率的影响；将一系列相互关联的财务指标结合在一起全面反映企业的整体财务状况。

运用这些评价体系模型使企业自己和公众投资者更加全面清晰的了解企业的盈利能力的质量和更深层的内涵。但以上的财务分析模型都只是从财务层面对企业的绩效进行分析，但随着企业的发展壮大，仅仅从财务方面对企业的绩效分析是不全面的，也是不合理的。因此诸多学者开始研究战略模型，利用财务方法和非财务方法从财务层次和非财务层次来全面研讨企业的整体能力。

K e l v i n C r o s s 和 R i c h a rd L y nc h （ 1 9 9 0 ）提出一个把企业总体战略与财务和非财

务信息结合起来的业绩评价系统—业绩金字塔模型。业绩金字塔强调了组织战略重要性，反映了

业绩目标和业绩指标的互赢性，揭示了战略目标自上而下层层分解和行动计划自下而上逐级质询

重复运动的等级制度。 RobertKaplan 和 DavidNorton （2001）明确指出企业应当根据企业战略实

施的关键成功要素来选择绩效考核的指标，提出了一整套财务评价标准平衡计分卡

(BalancedScoreCard)，它把组织的使命和战略转化为有形的目标和衡量指标，从财务，内部经营

流程和学习与成长四层面对公司战略管理的绩效进行财务与非财务进行综合评价。平衡计分卡不

仅仅是公司绩效考核的工具，更为重要的是它还是一个公司战略管理的工具。

国外学者也很早就开始注意影响企业盈利能力的因素并进行了理论研究和相关的实证分析。

2

0 世纪 5 0 年代， M od i g l i a n i 和 M i l l e r（1 9 6 8 ）研究资本结构与企业价值的关系，得出结

论：企业的资本结构影响企业的总价值，提出了

MM 资本结构理论。 B ain(1956)认为不同产业在集

中度上的差异影响企业间的盈利能力水平。

Smirlock M. (1985) 认为利润率与市场结构相互影响，以

Co ll ins a nd K otha

2700 家美国银行为研究对象，得出市场占有率与银行利润率具有正相关关系。

ri ( 1 9 8 9 ) 以每股净资产作为公司成长性的变量，验证公司成长性同盈利反应系数（

ER c ）存在正

相关关系。

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国外的这些研究成果为我国国内研究和本次研究提供了相当丰富的依据。

国内研究：

我国对企业的绩效研究起步较晚，是从 2 0 世纪 5 0 年始的。当时国家开始推行企业经济核算制，企业也在内部开展了班组经济核算，这可以说是我国绩效评价的萌芽。从此开始，以

统计和财政部门为主，全国性的经济效益考核指标体系得以建立并不断完善。财政部出台了《企

业财务通则》 （1992）其中规定 : 企业业绩评价体系由 8 个指标组成评价指标体系分别从偿债能力、营运能力和获利能力三方面对企业的经营业绩进行全面、综合的评价。接着我国又在

《国有资本金效绩评价规则》与《国有资本金效绩评价操作细则》

（1999）中确立了国有资本金绩

24 项组成。并运用

效议价体系，整个指标体系分为三个层次，由基本指标、修正指标和评议指标共

功效系数法对国有企业的经营业绩进行综合评价，以考核经营者的受托责任履行情况，就评价结果与薪酬和晋升挂钩。

除了国家，社会各界也掀起了对企业财务绩效评价研究的热潮。

陈孝新 (2001)通过层次分析法构造上市公司经营业绩的层次分析结构模型，并以实例进行应用分析。该评价体系建立了综合评价上市公司经营业绩的六大指标体系：盈利能力指标、偿债能力指标、资产管理能力指标、成长能力指标、股本扩张能力指标和现金流量指标。

不少机构与各大学校联合也研发了一些财务绩效评价体系。

清华大学与《中国证券报》 （2001）

合推出了上市公司财务绩效排序体系。通过实证分析给出行业上市公司经营业绩的综合得分、排

名及分类情况。同年复旦大学经济学院会计系与财经网站“证券之星”（

2001）合作开发了“若

山一证星风向标”的上市公司综合财务质量测评系统，对我国上市公司按行业及综合分别给出了评价排名。

张晓明（ 2 0 0 3 ）提出以超额利润增长率为核心指标的评价体系。该评价体系设计了全面评

价企业的四方面内容，即企业的财务状况、市场实力、内部经营管理机制、创新与发展能力。每

一个评价内容由若干个指标构成。这四个方面的经营成果最后体现在

“ 超额利润增长率 ” 指标

上。

饶翠华和郑亚光（ 2006）提出以企业价值为出发点，将

B SC 与 EVA 有机结合的基于企业

可持续发展的财务评价体系。

我国对企业盈利能力方面的研究是也是硕果累累的，但企业业绩评价的理论研究形成了多个

视角，尚需形成一个更为系统的理论框架。

我国对企业盈利能力的影响因素的研究也比较多。刘平，张红（

产上市公司的财务资料，选用资产负债率，净资产收益率等

2006 ）根据

30 家房地

9 个主

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要财务指标，从主营业务成本增长，存货净额增长，累计折旧额的增加等四方面进行分析，得出累计折旧额对盈利能力的影响不显著，存货净额对房地产上市公司利润变化有着重要影响；主营业务成本的增加，负债率上升和存货额的上涨是造成目前我国房地产上市公司利润增长缓慢甚至下降的重要原因。

柯崴（ 2 0 0 8 ）研究了 3 8 家沪市房地产上市公司，得出资产负债率与公司盈利关联性强，应确定最优的资产负债比率，控制扩张速度，调整发展方式，实行合理的负债经营，才能避免财务风险影响上市公司的持续经营。

钟翠娇（ 2008）根据 scp（结构 -行为 -绩效）分析框架，以证券业集中度指标作为盈利能力的解释变量，得出我国证券市场集中度与资产利润率正相关，规模变量和盈利能力负相关较显著。

张晓阳和赵选民（ 2 0 0 9 ）根据沪深交易所 3 9 家房地产上市公司 3 年的财务数据 , 从资本结构、股权结构、公司规模、公司风险、公司治理结构、营运效率和成长性多个方面入手，选取

可能影响盈利能力的多个指标变量进行了实证分析，结果得出：较高的资产负债率和较慢的总资产周转率抑制了公司的盈利能力。

北京市统计局（ 2 0 0 8 ）通过统计分析得出：经济类型、隶属关系和企业规模三方面对企业盈利能力都有影响并根据统计结果提供相关建议。

3.参考文献

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二、研究方案

1.主要研究内容（或预期章节安排）

预期章节安排 1

房地产概述

1 . 1 房地产相关概念

1 . 2 房地产行业发展历程

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1 . 3 沪市房地产上市公司概况

2 盈利能力概述

2 . 1 盈利能力内涵

2 . 2 盈利能力的评价方法

2 . 3 评价盈利能力的常用指标

2 . 4 杜邦财务分析体系

3 运用杜邦财务分析体系的盈利能力分析

3 . 1 样本的选取 3 . 2 净资产收益率

3 . 3 总资产收益率和权益乘数

3. 3.1 权益乘数

3. 3.2 总资产收益率

3 . 4 销售净利率和总资产周转率

3. 4.1 销售净利率

3. 4.2 总资产周转率

3.5结论

4 建议及局限性

4.1建议 4 . 2 研究局限性

2.实施方案和进度计划

实施方案：本项目是对我国房地产上市公司的公司盈利能力进行研究分析评价。首先需要认

真阅读相关的资料文献，加强写作的理论研究基础。主要通过图书馆和网上数据库查找相关的文

献，通过阅读相关资料，来了解我国房地产上市公司的基本情况和国内外对上市公司盈利能力研

究的情况，然后根据近 3 年房地产上市公司财务数据资料的结果进行统计和分析，从而来论述房

地产上市公司盈利能力的现状并提出对策。

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进度安排：

第 6 学期第 1 9 -2 0 周至第 7 学期第 1 -5 周：完成毕业论文选题。

第 7 学期第 6 -1 2 周：完成外文翻译、文献综述和开题报告撰写；参加开题报告答辩，进一步论证选题价值、确立主要研究内容，保证论文结构的可行性。

第 7 学期第 1 3 -1 4 周：撰写论文详细提纲，交给辅导老师批阅，反复修改，保证论文结构的合理性。

第 7 学期第 1 5 -2 0 周：写作毕业论文，完成初稿。第

7 学期

寒假：结合论文选题开展调查研究。

第 8 学期第 1 - 2 周：在导师的指导下写作论文。

第 8 学期第 3 - 6 周：充分利用毕业实习的机会，结合毕业论文内容开展进一步的调查研究，完善毕业论文。

第 8 学期第 7 周：在导师指导下进一步修改、完善毕业论文修改毕业论文，定稿上交。

第 8 学期第 9-11 周：毕业论文答辩。

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