浅议盘活闲置房评估确权应用

浅议盘活闲置房评估确权应用

马明忠

(循化县城乡建设与环境保护局房产管理所

青海

循化

811100)

【摘要】自国家对成套住宅进行房改后,推动了城市房地产业的凶猛发展。同时,在出售旧公房时的评估确权问题上出现了空白。本文就空白情况下如何开展盘活闲置房评估确权工作作了深入细致的论述。

【关键词】盘活公房;确权;评估自国家对成套住房进行房改售房后,城市内尚存一大块未成套或闲置的其他用房。此类房既占据了一定份额的城市资源,又不能发挥良好的效益,其分类大致有三种:第一类属50-60年代修建的土木结构类住房(平房);第二类为城市规划建设中未能使用的偏角异地。第三类为单位因异地新建办公用房或集中办公后的闲置办公用房。以上所述房地均属国有资产,使用者不便对其进行改建。随着旧城改造步伐的加快和经营城市理念的提出,对该类房地进行统一盘活出售势在必行。这既有利于房地使用者购买后大胆进行重建或改造,又有利于促进旧城改造步伐的加快。那么如何对其进行出售前的评估确权定位,是眼下亟待研究的问题。下面,笔者对近年来在盘活闲置房评估确权工作中碰到的几个特殊问题提出自己的见解,希望在和大家一起探讨的过程中,使之成熟,从而有助于指导实践。

一、盘活闲置房,确权工作是否需房地产中介机构介入

有一种观点认为,出售公房性强,每年都会组织土地、建设、房管、物价等部门测算出当年的房地成本价、市场价(基准价),制

定出各种调节因素。另外,每幢房地大部分都有测绘图纸或产籍资料,单位技术人员自己会画会算,只需经过国资部门核准就可出售,房地产评估、测量中介机构的介入是多余的,只会增加售、建房单位的经济负担。笔者认为这种观点不妥。首先,它有悖于“先评估、后出售”的原则。其次,从盘活出售的实际情况看,房屋建造成本上的“个体差异”较

大,如果不分青红皂白统一按当年的测定成本价出售,势必出现“老实人吃亏”、效益差的单位吃亏的情况,从而引发不必要的社会矛盾。第三,影响房屋价格的地段、结构、环境、质量、功能、成新度等调节因素的确定,以及房屋销售面积的计算等,专业性都很强,不是谁都可以胜任的。因此,房地产中介机构的介入是必需的。

二、如何确定公有旧住房扩建后的评估价

早期的旧公房面积都较小、功能不全,相当一部分房屋不成套,且平面布局不合理。这些公房,有的是由单位出资修建的,属单位自管房。有的是由直接投资修建的,属国有资产。因此,盘活出售房屋的产权所有形成不同,且大部分为土(砖)木结构类平房,属亟需改造的一般损坏房。对此,若使用者在办理相关手续的情况下进行了改造并出售时,根据改造程度进行评估。对已改变了原房屋状况的,跟被拆除房屋资料核对,在原资料基础上测算重置价后折旧至出售时点下的房价,对房屋改造部分根据房屋已动拆程度折算出评估价,对自建部分不予评估。

三、怎样评估折旧公房的出售价

循化县《关于促进房地产持续健康发展的实施意见》放宽了对低层非成套旧公房出售的,对“能够保证居住安全的非成套住房,可根据当地实际情况向职工出售”。这是从实际出发从对低收入家庭,特别是对困难企业家庭解决住房问题的倾斜。但由于低层或非成套的住房大多是上个世纪50-60年代初投入使用的旧公房,如按当年公布的售房房改重置成本价和明文规定的房屋使用年限折

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(上接第609页)和体验美的同时,激励他们创造美,使数学美在教学中的作用发挥得淋漓尽致。

我们知道,一名学生掌握的数学知识的多少并不是第一位的,最重要的是学生是否掌握了数学的精神。数学的精神是学习数学、发展数学和应用数学的根源所在,而这种数学精神的培养过程就是数学美的创造过程,数学美的创造是数学美的升华。因此,在数学教学中要经常采用“实践———认识———再实践”的认识规律去审美,去欣赏美,去发现美,形成对数学美的规律性认识,再用这些规律去猜想、去探索、

旧价,则售价明显偏低,接近规定的最低限价。一方面,规定十分透明。另一方面,折旧后售价偏离实际成本太多。笔者认为,在继续出售公有住房过程中,既要考虑职工的经济承受能力与房改的衔接,又要考虑房屋售价的合理性,防止贱价出售。

四、如何计算高度大于2.2米的地下杂物间的售价

在盘活闲置房的确权评估中发现,部分用房其设计的底层杂物间高度与实际建筑高度不符,多在2.4米左右。根据《房产测量规范》

(GB/T17986.1-2000)和建设部《

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)规定,房屋层高(高度)在2.2米以上(含2.2米)的,均应计算建筑面积,这无可非议。现在的问

题是;首先杂物间高度只超过10-20厘米,且其杂物间的使用性质没有改变,按房屋评估价全额计价是否合理?其次,若要算建筑面积,集资房销售面积就大大超过住户面积控制标准,这就意味着原本按搭配系数分配的杂物间面积,要以房改市场价出资。为此,一些干部职工,特别是改制企业的下岗职工反应十分强烈,多次上访,有的甚至自己把杂物间地板挖掉垫高。为了妥善处理这个问题,避免矛盾激化,应在房改和房改评估上进行调整:一是规定凡底层超高,使用性质没有改变的杂物间,其建筑面积必须计入销售建筑面积,但不计入房改控制面积标准;二是在坚持《房产测量规范》的前提下,在售房时对不同高度的杂物间进行价格调节。

五、如何对盘活房建造成本差异进行计价

笔者认为,对盘活房超标装饰部分实行加价,而对装修未达标的住宅应当考虑减价。在确权评估中的具体做法为:一是应以幢(或以片)为单位,符合标准的装修列入工程造价。超标装修、配置的,应列出装修、配置项目价目清单,一律单独计价,全部由使用人自理。二是经

审定后,实际建造价以竣工后的《工程决算书》为准,扣除地价部分后确实低于竣工当年公布的房改成本价的,差额部分在计算其占房改成本价的比例后,当作一项影响房地产价格的因素,在评估时进行调节核减。三是对一些装修和配套虽未达标,但由于多种原因,造成实际建造价高于竣工当年扣除地价部分后公布的房改成本价的,则视同达标,不再进行装修核减。

六、如何解决房改房共用建筑面积分摊引发的问题

如果产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。这就是说,各住户若能在共有面积分割问题上形成一致的协议,

一幢楼是可以有两个共用面积分摊系数的。文件依据有了,但这“一致”意见往往很难形成,房管部门也不能给予认可。笔者认为,房改房与纯粹的商品住房是有区别的,房改房在计价原则、优惠折扣上多少反映出福利分房的特点,而商品房却不同,是纯粹的市场行为。因此,在共用面积分摊上难于取得“一致”时,可以让职代会或单位出面,按少数服从多数的原则,形成分割文件进行分摊即可。科[责任编辑:张新雷]

去发现、去分析解决数学问题,从而达到数学审美的最高境界———应

用数学美和创造数学美。科●

【参考文献】

[1]何齐宗.数学美与数学教学散论[J].教育科学,1993,4期.

[2]黄志阳.数学美与数学教学[J].泉州师院学报,2007,10期.

[责任编辑:张艳芳]

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