地产类信托融资主要模式

地产类信托融资的主要模式

一、贷款型信托融资模式 （一） 操作流程

第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方完成一致

;

第二步，就信托产品的设计与刊行获得相关主管部门的审 批 ;

第三步，刊行信托凭据 ;

第四步，信托投资方将刊行信托凭据所召募的资本以信誉贷款的

方式投入至房产项目 ;

第五步，信托公司回收资本。

贷款型信托融资模式操作流程图

（4）信托利润

及本金

投资者 （拜托人）

（1）信托资本

信托投资公司

(受托人）

（ 2）信托贷款 （ 3）支付利息偿还本金

开发商 （项目公司）

财富抵押 股权质押 第三方担保

（二）特点及优势 对公司 ( 项目 ) 要求 “四证”齐备 自有资本金达到 35％ 二级以上开发资质

要求的风险控制系统 财富抵押（土地、房 产等不动产）、股权质 押、第三方担保、资

退出方式 偿还贷款本金

地产类信托融资主要模式

项目盈余能力强

金看守、受托支付、 设置账户

融资本额 视开发商的实力、项 目的资本需求及两方 的谈判结果，从几千 万到几亿不等

融资限时 融资成本

以1-2 年居多，也存在 当前在 12％ -20 ％居 5年期甚至更长久限 的信托计划

多。

优势：融资限时比较灵巧，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

二、 股权型信托融资模式

这类方式是信托投资方在会合资本后， 以增资的方式，向房地产公司注资，拥有房地产公司部分股权， 房地产公司承诺一按限时内以溢价方式将股权回购， 这类方式实质是阶段性股权融资的方式。 这类方式发挥了信托的特点，是银行所不可以做的 ( 由于银行不可以进行实业投资 ) 。

（一）操作流程

第一步，信托投资方以刊行信托产品的方式从资本拥有人处获得资本。

第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资本。

地产类信托融资主要模式

第三步，信托投资方获得房地产公司的股权， 但该等股权的性质

近似于优先股，即关于公司的平时经营、人事安排等没有决定权

( 可

能拥有建议权、知情权、反对权等其余有限的权益

) 。

第四步，信托投资方将其所拥有的股权拜托原有的股东管理， 同

时，与原股东或关系方 ( 最好是关系方 ) 签订股权回购协议。 为了保证

回购协议的执行，两方可能需要有一些担保条件

第五步，房地产公司营运开发项目，获得现金流。

第六步，关系方 ( 或原股东 ) 从房地产公司处获得相应的资本， 回

购股权，信托融资过程结束。

股权型信托融资模式操作流程图

（ 1）信托资本

（2 ）收买股权 或增资扩股

投资者 （受托人）

信托投资公司

（ 4）信托利

润及本金

（拜托人）

（ 3）溢价股权回购

开发商 （项目公司）

股权质押 第三方担保

(2) 特点及优势 对公司 ( 项目 ) 要

要求风险控制系统

退出方式

求

股权结 构相对 简 向（项目）公司委派股东和

溢价股权回购

单清楚、项目盈余 财务经理、土地抵押、股权

能力强 、已投 入

质押、第三方担保、回购承

30%以上的自有资 金、项目可不要求

诺

四证。

地产类信托融资主要模式

融资本额 融资限时 融资成本 以谈判结果为定

视项目 的资本 需 以1-2 年居多，也存在 5年期 求及双 方的谈 判 甚至更长久限的信托计划 结果

股权性质

优势

该等股 权性质 类 （1）可以增添房地产公司的 一般均要求附带回 似于优先股，对公 资本金，改良财富欠债率， 司的平时经营、人 起到过桥融资的作用使房地 事安排 等没有 决 产公司达到银行融资的条件

购，在房地产公司 在会计办理上仍视 为债权；如不附带

定权（可能有建议 ；（2）其股权近似优先股性 回购则投资者会要 权、知情权、监察 质，只需求在阶段时间内取 权等）

求浮动超额回报，

得合理回报，其实不要求参加 影响开发商利润。 项目的经营管理、和开发商 分享最后利润。

上述模式可以增添房地产公司的资本金， 信托公司的信托计划召募的资本进行股权融资近似于优先股的见解， 只需求在阶段时间内获得一个合理回报， 其实不要求与开发商分享最后利润的成就， 这样既知足了充分开发商股本金的要求， 开发商也没有丧失对项目的实质控制权。

三、混淆型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相联合的混淆信托投融资模式。 它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点， 同时也有自己方案设计灵巧、 交易构造复杂

地产类信托融资主要模式

的特点，经过股权和债权和组合知足开发商对项目资本的需求。

对公司 ( 项目 ) 要求 项目盈余远景优秀， 一般为大型公司开发 项目

要求的风险控制系统 向（项目）公司委派 董事、土地抵押、股 权质押、第三方担保 、资本证照看守、受 托支付综合采纳

退出方式 贷款偿还及溢价股收 购

融资本额 一般在 5亿以上

融资限时 以2-3 年居多，股权投 资限时也可以为 5年 期甚至更长

融资成本 固定 +浮动

优势：（ 1）信托可以在项目早期进入，增添项目公司资本金，改良财富欠债机构。

（ 2）债权部分红本固定，不入侵开发商利润，且较易资本

化；股权部分一般都设有回购条款，即便有浮动利润占比也较小 劣势：交易构造比较复杂， 信托公司一般会要求对公司财务和销售进

行看守，同时会有对施工进度、销售额等核查的协议 四、得益型信托融资模式 （一） 操作流程

利用信托的财富全部权与得益权相分其余特点， 开发商将其拥有的房产信托给信托公司， 形成优先得益权和劣后得益权， 并拜托信托投资公司代为转让其拥有的优先得益权。 信托公司刊行信托计划召募资本购置优先得益权， 信托到期后如投资者的优先得益权未获得足额

地产类信托融资主要模式

清账，则信托公司有权办理该房产补足优先得益权的利益， 开发商所

拥有的劣后得益权则滞后受偿。

得益型信托融资模式操作流程图

优先得益权

（ 2）信托资本 （ 4）信托利润及本金

溢价回购优先得益权

（ 1）信托财富

（ 3）优先得益权收入

投资者 （拜托人） 信托投资公司

（受托人） 开发商 （拜托人）

（二）特点及优势

对信托财富要 求

要求风险控制系统

退出方式

（1）业已 （1）平时设置一般受 开发 商溢价 回 购得益权或追加认购 次级得益权

建成，产权清楚 益权和优先得益权，分别由 ，证件齐备；（ 开发商和投资者（信托计划 2）能产生坚固 ）拥有；信托到期后如投资 的现金流，如商 者优先得益权未获得足额清 场、写字楼、酒 偿，则信托公司有权办理该 店等租借型物

房产补足优先得益权的利益

地产类信托融资主要模式

业

，开发商所拥有的劣后得益

权则滞后受偿；（ 2）回购承 诺及第三方担保 3）物业抵押

、股权质押等

融资本额

融资限时

一般限时不超出 3年，

融资成本

视信托财富的

视财富质量

评估价值，和租 但可以经过构造设计实现资 金收入等确立

金循环使用

优势

劣势

物业租售比过低致使融资

（ 1）在不丧失财富全部权

的前提下实现了融资。（ 2）在条 规模不易确立 件成熟的状况下，可以过分到标 准的 REITs产品。

上述为地产类项目的传统融资模式，我方可以依据地产

公司项目的实质状况，详细设计与项目相适应的方案。